この土地の妥当な価格（相場）はどの程度なのでしょうか。

質問

この土地の妥当な価格（相場）はどの程度なのでしょうか。
田舎への移住を前提に土地購入を検討しておりますが、不動産業者が競売で落札した土地（76坪）が350万円で売りに出てました。
この土地は4宅地共有の4ｍ幅通路（袋小路）の奥にある土地であまり条件はよくありませんが、この共有通路の半分の2ｍ幅を使って道路に接続できるので確認申請上は問題なく、300万円ぐらいにしてもらえるなら購入しようかと考えていますがこのような土地の相場はどの程度なのか私にはわかりません。（直接道路に面した土地に比べ条件がよくない分安いのだろうとは思います。）
裁判所のＢＩＴの過去情報には最低売却価格135万円、売却価格108万円と出てました。
不動産業者は売るにあたって農転許可を取り、敷地周囲をアルミ手摺で囲うなどして一定の経費をかけているようです。
できるだけ安く購入できたらありがたいのですが、あまり相場からかけ離れた値引き交渉しても交渉は成立しないと思い、事前の予備知識を得たくお聞きする次第です。
またこのような土地を購入するに当たっての注意点などありましたら教えて下さい。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.1です。
状況が田の字分譲だと思いますが？基準法の道路に手前の2区画が接道しており、奥の2区画は専用通路扱い。
この場合奥の2区画だけで2分の1づつ所有していれば問題ありませんが、手前も入れて4分の1づつですと、問題は生じます。
公衆用道路という地目になっていてもそれは、通行が出来る程度の解釈で、建築が出来るとは違います。
当方、買取などで道路に関しては、色々なトラブルも経験しています。
まず、その道路が基準法による道路でないのですから、将来的にも2ｍを専用通路で確認上使用できなければ、将来の売却もむずかしくなる。
道路の持分を有する所有者が変わってしまえば、その後はわからなくなる。
通常、そのままでは建築できない事を持分を有しているものは知っていると思われ、承諾なしに行った場合異議を申し立てられる。
など挙げればきりがありません。
確認上承諾書は必要ありませんが、設備が引き込まれていない状態であれば、上下水引き込みや管の埋設には、各局指定の承諾書を取得、提出しなければなりません。これが無いと引き込み出来ませんよ。
最終的に、揉めた場合「金」で解決となりますが、それは売主側で処理して引き渡してもらった方が良いでしょう。
私は細かい指値をするなら、満額で買って希望する条件を満たしてもらったほうが良いと思います。
反対するものがいない限りそう面倒なことにはなりません。3軒廻って説明し、印鑑を貰うだけですから売却の為にはやってくれると思います
逆にやってくれないという事であれば、既に承諾をもらえないという事かもしれませんし。
尚競売の場合、最低売却価格の80％の価額で買受可能価格があり、実際これが最低買受できる下限の価格です。おそらく一度期間入札で流れた物件で特別売却で買い受けたものでしょう。期間入札で誰も入札しなかった事も私としては気になるのです。（期間入札の場合は買受可能額に多少はプラスしますが今回はキッチリ80％ですから）
土地などの権利関係や相隣関係は質問者さんが思われるより複雑です。
転ばぬ先の杖を用意して、あたりませんと困っても誰も助けてくれませんよ。
業者といっても開発や建築に明るくありませんと、建築確認や設備の引き込みなど諸所の必要条件は、良く把握していない業者も多いのです。
ある意味では、業法や取引慣習を超えた部分の必要条件であります。
でも売主が業者で一般の方に売却する場合、その状態で即問題なく建築できる様にして差し上げるのが（工事は除く）業者の務めだと思いますが・・・
フェンスを施工しているという事は、ある程度客の立場で物事を考えられる業者だと思います。
多少の欠点はあるもの、安くて満足でいる買物だったと思える取引になれば良いと思いますが・・・

お礼

早速の回答ありがとうございます。
共有持分はほぼ4分の1づつ（この売り地は31/120の持分）です。
市で水道管は敷地内引き込み済みであることを確認しました。合併浄化槽からの排水は通路の側溝に流せると思うのですがまだ確認は取れてません。
結論として承諾書なしではやはり問題が残る土地ということですね。
だいぶ頭がクリアーになり、もう少し勉強すれば私なりに交渉できるような気がしてきました。
売却価額108万円のこともこれで合点がいきました。
承諾書なしの購入はやめることにいたします。
いろいろと御教授いただきありがとうございました。

回答No.2

yu-ju-fudan

ご心配の種を少しは取れればいいのですが

まず、競売と取引の違いについて
競売は裁判所が行うものですが、その土地の瑕疵については一切の責任を持ちません
なので、競売で落としてもその後の問題については落札者の自己責任で行うことになります

対して今回は、不動産業者が落札して売りに出しているわけです
なので、通常の取引ということになります

その中で、最低落札額が１３５万で売出しが３５０万というのは経費なども考えると妥当かな？　とも思います

後は通常の取引と同じに考えていけばいいかと

この辺のチェック項目は書くとキリがありませんので書籍店で不動産取引の本を買って勉強してください

３００～３５０という値段より、瑕疵のない物件を購入することを確認することが大事かと思いますよ

お礼

早速の回答ありがとうございます。
ＢＩＴの過去情報にある売却価額108万円とは、この不動産業者が落札した価格ですよね。
最低売却価額135万円より低い108万円で落札されることもあるんだ、なぜなのだろうと
思いました。
また、この不動産業者は108万円で買って350万円で売りに出してるが果たして妥当な売値なのかどうか見当もつかないという感じでした。

それはともかく「経費なども考えると妥当かな？　とも思います」というお話で、ひとつの心積もりができました。ありがとうございました。

oyazi2008さんのご指摘にもありましたが少し問題ありの土地のようなので不動産取引の本を探して勉強してみます。

回答No.1

oyazi2008

＞4宅地共有の4ｍ幅通路（袋小路）の奥にある土地であまり条件はよくありませんが、この共有通路の半分の2ｍ幅を使って道路に接続できるので確認申請上は問題なく
確かに建築確認上は問題ありませんが、他共有者の同意を得た書類などは必須です。
○設備の引き込みによる掘削、埋設。車両、人の通行承諾
○図面で2ｍの範囲を示し購入地の建築確認上の専用通路として使用する事への承諾
○上記の承諾が永年にわたる事と第３者への権利移転の際も引き継ぐ事

上記の書類は必ず引き渡し時までに受領してください。
これが取得不可能ならやめた方が無難です。当方がそのような土地を扱う場合は必ず取得し引き渡しますし、それにより銀行融資も可能です。
価格ですが、基準法上は無接道地です。が上記を満たせば建築には支障はありませんし、将来的にも安心です。
その辺りの相場の７割程度以下なら良いのでは？
そのぐらいの投資額なら１００万儲かれば売るでしょう。
また設備関係がどうなっているのか？良く確認してください。
建築確認が取得可能（これはあくまで基準法上クリアになっているだけ）という事と、建築工事を施工するのが可能という事とは違います。
そこを十分に認識してください。廻りの３人のうち誰かが共有地の使用に異議を申し立てられたら建築は出来ませんし設備の引き込みすら出来ませんよ。
当方不動産業者です。

お礼

MSN相談箱の利用は初めてですがこんなに早く回答いただけるとは思っていませんでした。
ありがとうございます。
そうですか、やはり他共有者の同意を得た書類が必須ですか、私も他の共有者のことが気がかりで建築指導係に聞いたのですが、共有者の同意書を出せとは言わないとのことでしたので少し安心してたのですが甘かったようですね。

＞上記の書類は必ず引き渡し時までに受領してください。
＞これが取得不可能ならやめた方が無難です。

きつい御指摘ですが肝に銘じておきます。

くどいようですが私の覚悟を固めるために、差しつかえなければ教えてください。
　交渉に際しては御指摘のような条件を出してみますが、そこまでやってくれる不動産業者は少ないと思っていたほうがよいのでしょうか。
　また登記簿を調べましたらこの共有通路は公衆用道路となっており、課税課で聞いたら非課税ということでした。また他の3宅地のうちの一つはこの売地と同じ条件の宅地（＝袋小路の奥に2宅地あるということ）ですが、すでに住宅が建っています。
こんな状況でも承諾するしないは個人の自由だから土地を買ったはいいが家を建てられないといった事態も起こり得るということでしょうか。