土地の価格について

質問

ある目的で、中部地方の田舎の土地を購入するのですが、価格の面で疑問があるので教えて下さい。雑種地で車一台がやっと通れるあぜ道（？）に接しています。
売主は不動産屋（その付近で一件の不動産屋で近隣の人は誰でも知ってるとのこと。免許は５回以上更新されています。）で、不動産屋の提示の価格は３５０万円ですが、当方が妥当な価格と思うのは２５０万～２８０万くらい。
〇上記のような、市場性のあまりない土地の価格の根拠を示すには、どのようにすればよいですか？
〇また、記憶があいまいなのですが以前に、不動産屋には条件を入力して土地の価格を割り出すソフトがあると聞いたような気がしますがありますか？　もしそういったものがあるとして、それは関東の不動産屋でも中部の土地の価格を出せるのでしょうか？
〇固定資産税を払うとき評価額ってありますよね。その価格は売買の価格の指標になりますか？

回答No.3

chie65535

＞〇上記のような、市場性のあまりない土地の価格の根拠を示すには、どのようにすればよいですか？

根拠を示す必要はありません。

貴方が「２５０万～２８０万くらいが妥当な価格」と思うのであれば、例えば「２００万なら買う」と、こちらの「買い値」を提示すれば良いだけです。

もちろん、最初に提示する価格は「妥当と思う価格よりも安い価格」にしましょう。いきなり最初から「妥当と思う価格」を提示するのは、得策ではありません。

そうやって、お互いに「買いたい値段」と「売りたい値段」を提示し合って、何処かで「折り合い」をつけて「双方が納得できる値段」で契約すれば良いです。

＞〇また、記憶があいまいなのですが以前に、不動産屋には条件を入力して土地の価格を割り出すソフトがあると聞いたような気がしますがありますか？　もしそういったものがあるとして、それは関東の不動産屋でも中部の土地の価格を出せるのでしょうか？

出せます。

＞〇固定資産税を払うとき評価額ってありますよね。その価格は売買の価格の指標になりますか？

なります。計算方法は、他の回答の通りです。

が、実勢価格は「現地の状況」によって上がり下がりしますから、実勢価格が固定資産税評価額からかけ離れている場合があるので、注意して下さい。

税務署が評価する「固定資産税評価額」は「現地の状況なんか確認しないで、周囲と同じくらいの評価になるように、テキトーに決めてるだけ」ですから。

例えば「急斜面になってて、利用価値がまったく無い土地」であっても「固定資産税の評価は、その土地の周囲の利用価値のある土地とほとんど変わらない評価」になっていて、税務署は「現地が急斜面になっていること」なんか気にもしませんし、現地を調査もしません。「不服があるなら申し立てろ」って態度です。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
yasudeyasuさんと chie65535さんお二人ともベストアンサーにしたかったのですが、私のミスでこの質問を２回投稿してしまったので（気づかずに２回ボタンを押してしまったようです）、強制的に質問締切されていました。
御二方ともありがとうございました。

回答No.2

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

結局は売主が
売りたいタイミングで売りたい価格で
買うしかないのですが、
値下げ交渉の材料としては
他に候補の土地があり２５０万円なら即決したい、
ということでしょうね。

＞関東の不動産屋でも中部の土地の価格を出せるのでしょうか？

出来ます。

＞市場性のあまりない土地の価格の根拠を示すには

http://www.toshikantei.com/100/
※地価公示価格を100とした場合、実勢価格（105％）＞地価公示価格（100％）＞相続税路線価（80％）＞固定資産税評価額（70％）の水準を目安に決められています。
ですので、おおまかな目安としての土地の価格が知りたい時には、近隣に存する「地価公示価格（基準地価格）」、前面道路の「相続税路線価」、そしてあなたが所有者ならば対象地の「固定資産税評価額」を、上記のそれぞれの割合で割戻すことにより知ることができます。

http://shirai-kaikei.jp/wordpress/?p=950
※「公示地価」は国土交通省による土地鑑定委員会が毎年１回公示する標準地の価格
公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、
「一般の土地取引価格に対する指標となること」

「固定資産税評価額」は、各市町村が固定資産税を算定する際の基準となる価格です。
　３年ごとの評価替えで、地価変動の大きい都市部では毎年、 時点修正されています。
　土地の固定資産税評価額は、個々の個別性を反映した価格です。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
yasudeyasuさんと chie65535さんお二人ともベストアンサーにしたかったのですが、私のミスでこの質問を２回投稿してしまったので（気づかずに２回ボタンを押してしまったようです）、強制的に質問締切されていました。
御二方ともありがとうございました。

回答No.1

86tarou

根拠を示す必要なんてありません。あなたの希望額を言って、売主が納得すれば売買が成立します。幾ら相場があっても、相手が納得しないものを買えるはずはありませんので。

何でもそうですが、売買というのは売り手と買い手の話し合いで価格が決まります。日本は定価とか売り値とかに拘り過ぎる傾向があるので、こういう勘違いが起きるのでしょうね。

なお、路線価や固定資産税評価額は価格の相場としては一応目安になりますが、あくまでその程度の扱いであり、人気のありなしでも実際の決済価格は変わってくるでしょう。例えば、売り手が売り急いでいれば安くなる傾向ですし、買い手がどうしても買いたいとか他にも買いたい人が居れば自ずと価格を上げることになります。

あなたの場合は売れにくい土地のようですし、希望価格より低めに希望を出して交渉してみてください。それで上手く行けば良いですし、駄目なら希望価格に近付けて交渉し、それでも折り合わずにもっと高くても欲しければ更に価格を上げて交渉するしかありません。
市場性が低い土地で（競争相手が居ない）、相手が売りたいと思っているなら、かなり買い叩ける可能性が高いですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
その不動産屋は周辺の土地も所有していて、今後もしかしたらお付き合いがあるかもしれないので、安く買いたたくつもりはないのです。ただ大体の適正価格というか、相場を知りたいと思いました。