土地購入時の契約内容と違う場合の瑕疵にあたりますか？

質問

平成20年3月に土地を契約して、同年9月に住宅が完成しました。
土地は通り抜け出来ない私道（位置指定道路）に接しており、全11区画の造成地です。また道路には融雪装置が付いており、維持管理や補修は造成地購入者全員で負担することが契約内容に入っています。
融雪装置の重要事項説明で最初の運転時に融雪装置の水が出ず、砂が詰まっていたが、修理をして今は問題ないという説明を受けた。
今年（22年１月）になっても水と一緒に土砂の出る量がおさまらず、逆に悪化しているため、契約時の「修繕された」という説明を不審に思い売主（仲介業者と他４社合同の協同組合）に確認。
すると実際は、融雪のための地下水をくみ上げるポンプの深さに問題があり
ポンプの埋め込み施工をやり直さない限り症状は治らないとのこと。昨年は対処療法で砂の除去を行ったらしく、経費は不動産業者が負担したが、来年からは造成地の住民が毎年点検と砂の除去費用を負担しなければならないと一方的に言われた。またこの症状は治らないなしい。
土地購入時に問題ないといわれていた融雪装置が、実際には初めから土砂が出る不具合を抱えた施工ミスというのは、瑕疵にあたるのでしょうか。
土地の地盤も弱く、水みちは深さ２ｍ付近と浅く、砂の層からどんどん砂がくみ出され、最近はその上にある粘土層の土が水と一緒にくみ上げられている様子です。
発見、告知してまだ半月、冬は２シーズン目で契約からは１年１１ヶ月経っています。これは、契約にある住民負担の維持管理や修繕には該当しないと思います。くみ上げポンプのやり直し施工を売主負担させ症状を改善させるにはどうしたらよいでしょうか？
契約には瑕疵についての明記はありません。
宅建業法の２年以内の瑕疵担保責任とは、２年以内に正式な交渉しなければいけないのでしょうか。それとも２年以内に業者に欠陥である旨を告知すれば、修繕請求の具体的な交渉は２年経過後でもいいのでしょうか？
ちなみに造成地の為、最後の入居者は昨年の11月です。土地購入は昨年の3月ごろなので１年未満です。

回答No.4

kurekureta

私も不動産業者です。
瑕疵ともいえますし、もっと言えば、当然あるべき状態で引き渡すことが出来ていない以上、債務不履行でもいけると思います。訴えたら勝ちです。

お礼

ありがとうございます。
これからの交渉に際して勇気がでました。
できれば業者の常識的な対応に期待したいのですけどどうなることか。

回答No.3

takapiii

分かる範囲だけです。

瑕疵担保責任に関しては、単に不具合を発見した時ではなく、その不具合を発見し、業者の文書で改善を求める、または専門家に相談し補修の見積もりを取った時とされる判例が多いので、即座に証拠に残る形での改善要求と、第三者による調査結果を出される事をお勧めします。

それと設備の瑕疵担保の期間は契約書に2年と書かれているわけじゃないですよね。
これが仮に設備の瑕疵だとすると場合によっては1年です。
瑕疵担保責任に範囲かどうかも不明ですので、一度専門家にご相談されないと、大切な期間を潰してしまいかねない気がします。

お礼

ありがとうございました。
ご指摘どおり、書面での改善要求を今週にでも行い、来週は第3者の調査を検討しております。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
重要事項や契約書にも融雪設備の記載や説明が有る様ですから、当然に購入された土地に付帯する設備という認識で良いと思います。（道路に敷設してある下水などと同様の扱い）
一番の問題は、外部的な要因や経年による劣化などでそうなったのでなく、初めから施工不良であった事、問題なく修繕した→根本的な修繕はしていない（その場しのぎの修繕であった）事で、これは裁判しても業者は負けるでしょう
NO.1の方も書いておられますが、11名連名での申し立てをお勧めします
尚、契約書に瑕疵の記載が無い場合は、民法ですと発見してから1年という原則に法りますが（20年後でも発見してから1年以内であれば可）、しかし判例上10年ぐらいが認められる限度のようです。
今回の件は設備的瑕疵で、初めから施工不良ですから、当然に認められるでしょう。
尚、地盤の強弱は瑕疵に当りません（余程最初から沼地や湿地で法外な地盤改良費などがかから無い限り）のでこれは、対象外です。
まずは、連名で、これまでの経緯と改善の申し立ての様な書類を作成し、2週間程度の期限を設け、それまでに回答をもらえなければ、都道府県の建築宅地課などの監督官庁へ申し出てみてください。
売主より何らかのアクションはあるはずです。
誰かがリーダーシップを持って進めませんと、一向に先へ進まないです
私は経験が無いのでそれにどれぐらいの費用がかかるのかわかりませんが、井戸の様なものでしょうから、大した額でもないと思いますがね・・・業者のモラルの問題かと。

お礼

ありがとうございます。
早速、連名での書類を作成しようと思うのですが注意点のアドバイスを頂けると幸いです。
また書類を業者に内容証明郵便などで送ったほうが良いでしょうか？
また同じものを２通（相手と自分）用意したほうがいいでしょうか。

３月２０日で契約から２年経ちます。説明と違うことに気が付き瑕疵という認識で問い合わせたのが今月の初めですが、発見１年のルール範囲内でしょうか？当然砂が出ているのは当初（１年以上前）から認識はあります。

さらに知り合いの業者に融雪の点検の交渉中です。これは３月２０日までにしないといけないでしょうか？今年気が付いた瑕疵なのでまだ猶予はありそうですか？

回答No.1

sacra39

住宅と直接関連していない融雪装置について、瑕疵担保に当たるかどうかは、私には判りません。

瑕疵に当たると仮定すると、2年以内に告示しなければなりませんが、電話だけではなく、書面を提示する（確かに期限内に告示したことを証拠として残す）ほうがベターだと思います。

また、11区画全員で使用しているものなので、11名連名で書類を作ったほうが効果が高い（業者がこれは無視できないな、と思う）と思います。

瑕疵に当たらないとしても、根本的な修繕をせずに、今は問題ない。と言って決済した業者の対応には、大いに問題があると思います。11件で力を合わせて交渉してください。

お礼

ありがとうございます。
連名の書面を作成するように致します。
これからの交渉については、専門家ではないので不安でいっぱいですが
業者の対応についてのご意見はとても心強く思いました。感謝です。