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借地に関する覚書について

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  • 質問No.5573072
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お礼率 85% (18/21)

借地に関する覚書について
姉が他界し家を相続することになりました。
他に相続人はいません。土地は借地で家は姉名義です。
家と借地権を処分しようと思い、姉の書類を整理していると
覚書がでてきました。
内容は
1.借主死亡時に借地権は消滅し無償で返却するものとし相続人にもその旨遵守するよう伝える。
2.借主は借主死亡後は家屋を解体することを貸主に依頼し貸主は承諾した。
というものです。
こんな覚書を作成するわけがないと思うのですが、姉は80歳で大脳前頭葉を切除する手術を受けており覚書の日付の時には正常な判断力は無い状態でした。
この場合は覚書の内容のとおりになってしまうのでしょうか。
地主から買取代金はもらえないのでしょうか。
対応方法をご助言いただけないでしょうか。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.3

ベストアンサー率 55% (944/1707)

問題が深刻すぎて、不動産カテゴリーでは答えられない質問なので、法テラスなどで質問する方が良いとは思いますが、不動産として考えると、まず覚書が有効かどうかが鍵ですよね。

覚書に関しては制限行為能力者であった事を過去に遡って証明しなくてはならないので、これはかなり骨です。
大脳前頭葉を切除した時点で家庭裁判所に制限行為能力者である事を申し出ていればよかったのですが、認定されてないとすると、手術の日付と医者の証言、日常的な行動の記録を持って、裁判所に訴え出る必要があるのではないでしょうか。
こればかりは、質問者さんが「そうだった」と力説しても、客観的に証明されないと難しいと思いますので、覚書が有効になってしまいます。

ですので、まずはその点を法律関係の方に相談してみてください。
とりあえずは役所や弁護士会の無料相談がありますので、そこを訪ねるのが良いと思います。

もし覚書が無効であるという事になれば、今度は借地権が賃借権か地上権かという問題になります。
地上権ですと質問者さんの立場はかなり良いのですが、恐らく賃借権だと思うので、地主の承諾がないと借地権の売買はできませんので、恐らくですが、地主はそれを認めないという事になり、他人に売る事は難しいでしょうね。
地主が認めなければ、借地非訟手続という方向に進むのでしょうが、これも裁判所がどう判断するか難しい処です。

もちろん、家を壊さずに他人に貸すという選択肢はあります。地代は発生しますが、家賃で補う事が当然できます。

それから、借地権の残存期間がどのくらいかという事も考慮しておかないといけません。
法定更新はあり得ない状況のようですので、残存期間が短い場合は、地主が更新しないと突っぱねると、建物を壊すしかありません。

ちなみに借地権を地主に買い取らせる事はできません。できるのは建物だけですが、これも地主が拒否すれば、壊さざるを負えません。
お礼コメント
honmadesk

お礼率 85% (18/21)

回答ありがとうございました。参考になりました。
投稿日時 - 2010-01-12 14:59:19
感謝経済、優待交換9月20日スタート

その他の回答 (全2件)

  • 回答No.2

ベストアンサー率 39% (1467/3743)

仮に覚書が無効だとしても、直ちに地主が家の買取に応じる義務はあり
ません。
また、地主が借地権を買い戻す法的根拠はありませんので借地権の買取
請求はできません。

地主の方から、明渡を要求してきた場合には建物を買い取ってもらう
ことはできますが、「相続して引き続き借地してください」といわれれ
ば地代を払い続けるか、第三者に売却するしかありません。
(売却する場合は、地主の承諾または裁判所の許可が必要ですが)

まだ他人が住むことが可能な状態なら相続人が住むか、売却をする。
それが望めないのであれば、結局は覚書に従う、ということになると
思います。
補足コメント
honmadesk

お礼率 85% (18/21)

どうしたいのかというところの補足です。
第三者への売却の承諾を求め、共同売却か地主の買取に持っていきたいのです。
投稿日時 - 2010-01-07 07:29:42
  • 回答No.1

この質問は弁護士に依頼する案件です。

あなたの主張は、覚え書きの無効、そして借地権有りの要求。
土地所有者へ借地権の買い取り交渉。
その場合の借地権割合の交渉。

すべて、土地所有者との交渉事項です。

弁護士がどういう法律構成で土地所有者と交渉するかは弁護士の力次第です。
お礼コメント
honmadesk

お礼率 85% (18/21)

お手間をかけて回答いただきありがとうございました。
投稿日時 - 2010-01-31 11:38:55
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