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借地権の相続について。
このサイトからも調べてみたのですが、理解しづいらいので質問させて頂きます。現在借地権（土地）は義母名義、建っている家は主人名義です。義母が他界したあとは家の名義人である主人が借地権を受け継ぐ事はできますか？サイトのほうで借地権は本人が死亡した際（契約も満了した場合）地主のほうが相続するのを拒否できると書いてあったのですが。私は家の名義人に強い権利があると思っていたのですが。遺産分与の方はこの中では無視して下さい。地主側の権利をおしえてください。
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借地借家法の第１０条に借地権の対抗力について次のとおり定められています。 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」 しかし、借地権者と建物の登記名義人が違う場合は登記建物があっても対抗力がないとされています。 ご質問の借地権が債権である賃借権であるとすると、それに対抗力をもたせるには、 (1)その賃借権の登記をする。（登記により対抗力が生ずる） あるいは、 (2)賃借権を義母から主人に贈与などにより移転し、地主にも内容証明郵便で通知をする。（借地借家法１０条の対抗力を得る） などという方法が考えられます。 ご質問の借地権は債権である賃借権である可能性が高いと思いますが、地上権などの物権である場合は異なりますので、借地権の契約書等を示し、司法書士などの専門家に相談することをお勧めいたします。
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>借地権者と建物の登記名義人が違う場合 とは、借地契約した人と違う人が建物を建てて登記しても建物を保護 しませんよという主旨 このケースでは 実際に借地権契約をしたもの＝おそらく亡父 と 建物登記名義人 相続人であるご主人は、相続によって権利を承継しています。 借地権だけお母さんというのは、第三者にわかる形になっていません。 借地契約の契約名義を書き換えたりしていれば別ですが 普通は、借地契約を原契約のまま地代を納めているケースが大半。 となれば、借地権者は実質ご主人という形になり・・ というか単に遺産分割の際、よくわからずにそうしただけで 心配ならいまのうちに家屋の登記を母親に変えておけばいいだけです。 長年借地してきた土地を相続の思い違いで追い出されるなど そんな理屈にあわない話があってたまるもんですか。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。えっ、そうなんですか。完全に思い違いしてました。家屋もやっとの思いで主人の名義にしたんですが。おかげ様でなんとなく概要が見えてきました。貴重な意見本当にありがとうございます。早急に対応します。土地の問題って本当にむずかしいですね。ありがとうございます。
>地主のほうが相続するのを拒否できる それは全くの嘘ですね。 借地権の名義・・・という意味が実は曖昧 借地権契約者の継承者という意味ならばわかりますが 借地権自体、登記できませんから建物の登記を もって『地上権』と同等に扱われます。 わかりにくいですかね？ 建物の所有権が法務局の登記簿に名前がかかれていれば、地主は、借地権をみとめざるをえないのです。 さて、本人死亡したら、借地権は相続人が承継します。 それ以外にありません。 地主の権利は・・・うーん。建替えしたいというときに更新料だせとかごねるくらいでなにもできません。 ひとつだけ例外は、底地が祖父母のもので従兄弟が相続しているばあい。 もともとが使用貸借ですから勝手に借地権主張されたら迷惑だという主張が従兄弟から出ることは考えられます。
お礼
お礼のお返事遅くなってすみません。完全に思い違いしておりました。やっとの思いで主人に家屋の名義変更したのですが。まだ安心できませんね。早速司法書士に相談に行ってきます。本当にありがとうございました。