住宅ローンの借換を申し込んでいる者です。金融機関の人に「前の住宅ローン

質問

住宅ローンの借換を申し込んでいる者です。金融機関の人に「前の住宅ローンの使い道は建物の購入？土地と建物の購入？」って聞かれたんで適当に答えたんですが…これって何に関係するんでしょうか？審査に関係するんでしょうか？

回答No.4

ouji_samas

住宅の購入資金なのかリフォーム資金なのかを確認していると思います。
適当に返答しては、いけませんよ。
ケースによってはメリットがあります。
金利・・途中で金利が上がるものなのか、返済回数はなど詳細を伝えないと
検討できないでしょうね。

回答No.3

mnb098

誤解のないように。銀行が担保にするのはあくまでその債権の保全のためであり、抵当権はそのためにしか使えませんので、新しい物件であるから旨みがあるなどということはありません。

土地・建物につけた抵当権には、資金が建物資金だろうが土地資金だろうが一切内容は登記事項に関係ありませんので、単純に保全の効果が高いか低いかということです。

それと借換時は担保価値から結論が出るのではなく、あくまで借主の支払い力で（つまり信用により）結果が出ます。だから「与信」というのです。
聞かれた内容では、返済力がぎりぎりまたはオーバーなら担保評価が不足ぎみでは、条件が付加されるかあるいは謝絶ということもあります。
返済力が軽くクリアしていれば、保証料の上乗せで担保不足は解決できます。

適当に答えていて事実と異なるようなら、あとで書類提出をしてからローンの内容が申告と異なり、言っていることが信用できない。何かだまそうという意図がかくされている・・と審査担当者は判断して意見を書いて稟議にあげます。
決裁役席は「否決」のボタンを押します。
こういうことが「信用」ということなんです。

回答No.2

oska

＞何に関係するんでしょうか？審査に関係するんでしょうか？

担保関係を調査しているのです。
例えば、「建物です」と答えれば、一般的には「土地は、既に質問者さま１００％所有」を意味します。
この場合、建物単独に対する融資となります。
汚れていない土地が、（融資対象の建物とは別に）新規担保として利用出来るのです。
「土地と建物です」と答えれば、一般的には「土地も建物も、質問者さまの１００％所有でない」事を意味します。
土地・建物双方が担保になっても、銀行としては「旨味」がありません。

日本は「土地本位制度」ですから、土地価格が下落していても「土地は重要な資産」なんですね。
建物は、木造で３０年・鉄骨で６０年が平均的な償却年（会計上の資産価値が無くなる期間）です。
土地は、１００年でも５００年経っても資産価値はゼロになりません。
と言う事は、建物は毎年資産価値（担保価値）が無くなる事を意味します。
（年々、建物の固定資産税が下がっていますよね？）
銀行としても、建物よりも土地の方を重要視します。

私の場合、（土地は既に完済し、私の１００％所有だったので）建物だけの住宅ローン借換を行ないました。
建物の評価額云々よりも、土地の担保価値で即日借換融資が決まりました。

回答No.1

mnb098

土地があって上物だけの資金なら担保としての価値はそこそこあると判断できるでしょう。
土地からの資金なら経年で評価額は下がっているので、審査の上では評価割れを考える必要があるでしょう。
一口に住宅ローンと言っても質の良いローンと質の悪いローンがあります。

フルローンの借換をする場合は金利の引き下げメリットだけとは言いがたく、返済金の減少目的と言うのがあるので、支払いに困窮している場合を振るいにかける必要があるのです。
その見極めのためのトークですよ。