建物の価格と減価償却

質問

お世話になっております。

今年の６月に1Fが鉄筋コンクリート造の店舗（30m2）、2、3階部分が木造の戸建（60平米）という築17年の物件を2980万で購入しました。

そして住居部分、店舗部分共に賃貸に出してます。

質問ですが
(1)確定申告時に建物の減価償却費を経費として計上したいのですが、建物の価格を割り出す為にはどのような方法があるのでしょうか？契約書上にも価格の記載をしておらず、建物の価格がいったいいくらなのかわかりません。

(2)仮に建物価格が1000万円だと仮定して、鉄筋コンクリート店舗と木造戸建と構造が2種類ある建物は、どのような計算になりますか？
償却年数と計算式を教えていただけると助かります。

以上勉強不足で恐縮ですが宜しくお願いします。

回答No.3

daigo21 · ベストアンサー

A No.1です、お礼有り難うございます、
固定資産税課税台帳は１階の鉄筋コンクリート部分と、２・３階の木造部分が分かれているものと思っていました、失礼しました。

＞木造と鉄筋って普通価格は違うものですよね？
下記URL(国税庁)の「建物の標準的な建築価額」表を使用して、標準的な新築時の建物価格を算出し、取得迄の17年間の減価償却累積額を控除した金額を現在の建物の価額とし、取得価額を按分します。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf (建物の標準的な建築価額表、及び 計算方法)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C012.pdf (※3非業務用居住用の償却率、1階の鉄筋コンクリート店舗用は元々業務用ですのでこの表は使用しません)

17年前(平成4年)に新築された、(1)鉄骨鉄筋コンクリート店舗(1F)・床面積30m2と、(2)木造住宅(2・3F)・床面積60m2を平成21年に1,000万円で購入したと仮定して、(1)鉄筋コンクリート店舗(1F)、(2)木造住宅(2・3F)のそれぞれの取得価格を算出します。

標準的な新築時の建物価格は、
上記URL「建物の標準的な建築価額」表から、建物の標準的な建築価額は、平成4年・鉄筋コンクリート造の場合、1m2当たり245.6千円、245.6千円×30m2＝7,368,000円、
平成4年・木造住宅の場合、1m2当たり143.5千円、143.5千円×60m2＝8,610,000円。

17年間の減価償却累積額は、
(1)鉄骨鉄筋コンクリート店舗用の耐用年数は39年で、旧定額法の「償却率」は0.026です、
「減価償却累積額」＝「取得価額(新築時)×0.9」×旧定額法の「償却率」×「経過年数」＝7,368,000×0.9×0.026×17＝2,930,990円、
平成21年取得時の「未償却残高」＝「取得価額(新築時)」－「減価償却累積額」＝7,368,000－2,930,990＝4,437,010円。

(2)木造住宅(2・3F)については、
非業務用の耐用年数は通常の1.5倍とします、[端数が有る時は1年未満の端数は切り捨てます]　
国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
通常の耐用年数22年×1.5＝33年、耐用年数33年の旧定額法の「償却率」は0.031です、
「減価償却累積額」＝「取得価額(新築時)×0.9」×旧定額法の「償却率」×「経過年数」＝8,610,000×0.9×0.031×17＝4,083,723円、
平成21年取得時の「未償却残高」＝「取得価額(新築時)」－「減価償却累積額」＝8,610,000－4,083,723＝4,526,277円。

平成21年の取得価格10,000,000円を按分します、
(1)鉄骨鉄筋コンクリート店舗(1F)用、
10,000,000÷(4,437,010+4,526,277)×4,437,010=4,950,204円、
(2)木造住宅(2・3F)用、
10,000,000÷(4,437,010+4,526,277)×4,526,277=5,049,796円。

平成21年の取得価格は共に500万円で良いと思いますが。

A No.1の「償却額」の計算を下記の様に訂正します、
鉄筋コンクリート店舗の取得価額を500万円と仮定すれば、耐用年数25年の定額法の「償却率」は0.040、
1年目(平成21年分)の「償却額」＝5,000,000×0.040×7÷12＝116,667円(仮定値)、
1年目の「未償却残高」＝5,000,000－116,667＝4,883,333円(仮定値)、
2年目(平成22年分)～25年目(平成45年分)の「償却額」＝5,000,000×0.040＝200,000円(仮定値)、
26年目(平成46年分・最終年)の「償却額」＝83,333－1＝83,332円(仮定値)。(端数処置は「切り上げ」算で計算しています）

木造戸建住宅の取得価額を500万円と仮定すれば、耐用年数8年の定額法の「償却率」は0.125、
1年目(平成21年分)の「償却額」＝5,000,000×0.125×7÷12＝364,584円(仮定値)、
1年目の「未償却残高」＝5,000,000－364,584＝4,635,416円(仮定値)、
2年目(平成22年分)～8年目(平成28年分)の「償却額」＝5,000,000×0.125＝625,000円(仮定値)、
9年目(平成29年分・最終年)の「償却額」＝260,416－1＝260,415円(仮定値)。(端数処置は「切り上げ」算で計算しています）

お礼

度々丁寧にお答えいただき大変助かりました。
本当に感謝します。

回答No.2

fwyokota

土地部分がない建物ですか,,,

価額が不明とは不思議
建物を購入して登記はしないのですか、
不動産取得税は払わないのですか、

回答No.1

daigo21

(1)＞建物の価格を割り出す為にはどのような方法があるのでしょうか？
市役所(町・村役場)で土地・鉄筋コンクリート店舗・木造戸建の各々の固定資産税評価額を入手し、支払金額2,980万円を各々の比率で按分して取得価額を確定して下さい。

(2)＞鉄筋コンクリート店舗と木造戸建と構造が2種類ある建物は、どのような計算になりますか？
鉄筋コンクリート店舗と木造戸建住宅は別々の計算に成るとおもいます。

＞償却年数と計算式を教えていただけると助かります。
『耐用年数』 鉄筋コンクリート店舗の法定耐用年数は３９年で、木造戸建住宅の法定耐用年数は２２年ですが、中古資産を取得した場合は耐用年数を見積もる必要が有ります。

見積耐用年数の計算式は、　[計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする]、
法定耐用年数の一部を経過した資産の「見積耐用年数」＝「法定耐用年数」－「経過年数」＋「経過年数」×「0.2」。

鉄筋コンクリート店舗：「見積耐用年数」＝39年－17年＋17年×0.2＝22年＋3.4年＝25.4年　→25年。
木造戸建住宅:「見積耐用年数」＝22年－17年＋17年×0.2＝5年＋3.4年＝8.4年　→8年。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

『減価償却の計算式』建物の償却方法は「定額法」のみで、計算式は、
「償却額」＝「取得価額」×定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
使用開始1年目の「使用月数」は「開始月」と「決算月」の両方を含めます、2年目以降は「12」とし、「12/12」は省略出来る、
その年の「未償却残高」＝「取得価額」－「償却累積額」、
前の計算式で毎年償却し、前年の「未償却残高」が前年の「償却額」を下回る年が最終年で、
最終年の「償却額」＝「前年の未償却残高」－「1円」、
最終年の「未償却残高」＝「1円」。

国税庁HP＞タックスアンサー＞所得税＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

鉄筋コンクリート店舗の取得価額を700万円と仮定すれば、耐用年数25年の定額法の「償却率」は0.040、
1年目(平成21年分)の「償却額」＝7,000,000×0.040×7÷12＝163,334円(仮定値)、
1年目の「未償却残高」＝7,000,000－163,334＝6,836,666円(仮定値)、
2年目(平成22年分)～25年目(平成45年分)の「償却額」＝7,000,000×0.040＝280,000円(仮定値)、
26年目(平成46年分・最終年)の「償却額」＝116,666－1＝116,665円(仮定値)。(端数処置は「切り上げ」算で計算しています）

木造戸建住宅の取得価額を300万円と仮定すれば、耐用年数8年の定額法の「償却率」は0.125、
1年目(平成21年分)の「償却額」＝3,000,000×0.125×7÷12＝218,750円(仮定値)、
1年目の「未償却残高」＝3,000,000－218,750＝2,781,250円(仮定値)、
2年目(平成22年分)～8年目(平成28年分)の「償却額」＝3,000,000×0.125＝375,000円(仮定値)、
9年目(平成29年分・最終年)の「償却額」＝156,250－1＝156,249円(仮定値)。

国税庁HP＞平成20年分 青色申告決算書 及び 収支内訳書 (不動産所得用)の書き方、(計算の仕方・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有ります）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_30.pdf　(青色申告決算書)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_27.pdf　(収支内訳書)

私は知人が作成したウェブ上のフリーソフト(無料で自由に使えるソフト)「Exsel減価償却計算50」で試算しています、青色決算書・白色収支内訳表の様式全項目を記載順に、耐用年数全年分を一覧表示する便利なソフトです、マクロは使用していません。
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se453565.html
上記計算については、Sheet1(新法)を使用し、端数処置は「切り上げ」・「四捨五入」・「切り捨て」ワンクリック切り替え、「取得年月」21年6月、「取得価格」700万円及び300万円(仮定値)、「定額」(・「旧定率」ワンクリック切り替え)、「決算月」12月、「耐用年数:平成20年度税制改正前・後」前は記入不要・後25年又は8年、「事業専用割合」は100(任意)％、 で計算します、左端に申告年を表示します、確定申告に使用する時は計算後必ず検算して下さい。

補足

具体的に計算式を教えて頂き、また、参考URL大変参考になりました。
ありがとうございました。

度々質問でごめんなさい、

鉄筋部分30平米、木造60平米なのですが、建物価格が1000万と仮定したら単純に面積割合で振り分けるのでしょうか？
でも木造と鉄筋って普通価格は違うものですよね？

固定資産税課税台帳は　台帳種類→居宅・車庫　台帳構造→木造鉄筋コンクリート造3階建て　台帳床面積→90平米

その下に…

課税種類→店舗　課税構造→鉄筋コンクリート3階建て　課税床面積→90平米

となっており、分かれていないようなのですが、価格の割り振り方がいまいちわかりません。

税務署は根拠があればいいといいますが、どのような根拠をつけて割り振ればよろしいのでしょうか？