原状回復で大家さんと賃借人の板ばさみで困ってます

質問

賃貸仲介メインの不動産チェーン店で働いてます。
3ヶ月前に保礼無し敷金5万円家賃5万円で5年8ヶ月住んだペット可アパート(築18年)を退去された賃借人がオーナーさんの求める修理費用に応じず、私が管理会社の担当として応対していますが板ばさみです。

私が見た感じでは物件は汚くて設備も古いので提携会社のリフォーム部門が上げて来た工事費用(台所設備含めてほぼ総取替)70万円は妥当だと思いましたので、賃借人にその半額の35万円から交渉スタートで賃借人が壊したところは8割負担、それ以外は3割負担してもらうのが普通ですと言いました。
工事の見積もり明細も送りました。

そしたらその数日後に見積書の写しにABとか言う事例区分と賃借人の負担割合が書き込まれた書面がメールが来て、国土交通省のガイドラインによれば賃借人が負担すべきはペットが壊した壁3枚(面?)と焦がしたコンセント口だけで、それもほぼ減価償却が終わっているので10何パーセントだけ払うけど、あとは全て通常の使用によるもので支払わなくてよく、そこから先の金額を求めるのであれば法律とかガイドラインとかで書面にしてまとめろと言われました。

給湯器とか明らかに殴り壊した跡があるんですけど、賃借人はあのボイラーの型式は建築当初から取り付けられているものだから価値は下限の10%だ、8割負担を求めるならうちの入居中に取り付けられたものだと証明しろ、立会い確認もしないでうちが壊したと決め付けるのは侮辱だとか屁理屈ばっかりで、こっちが普通に使ってればまだ使えるものだったと説明しても聞いてくれません。

賃借人の計算に寄れば支払う義務があるのは4万7千円だけでクリーニング代は特約があるからありますけど鍵交換はないです。少なすぎるのでおかしくないですかと聞いたら、クリーニング代が相場より高いとか工事の人件費が高すぎるから施工内容を説明しろとか言われました。引越を手伝ってもらった友達が建築士で退去時の写真とか見せてるらしいです。

裁判例とか持ち出してきて言い返せないのでオーナーさんに相談してかけなおしますと言ってほっておいたら、あとで店長に電話が来ていつまでも清算がすまないなら敷金だけで領収書を出すか一旦敷金を全額返せと言ってきて、店長は何でもいいからとにかく次の客が入るまでに予算取れって言うし、オーナーさんも全然納得してくれないしで困ってます。
どうしたらいいでしょうか。

回答No.15

mimicann · ベストアンサー

５回目のアドバイス…。

もう十分にご自分で考えられるほどアドバイス提供したつもりですが…。
chikori09さん、まだ…。

>壁紙は他の面もなんか飛び散ってて汚いし、シンクとか普通に古くて汚いんですけどね。。。これも穴でも開いてなきゃ通常損耗扱いで請求難しいんですね。汚し得みたいなこと言われて腹立ちます。。。

汚くても、クリーニングできれいになれば問題無いです。
ただ、退去者が一般常識の無い人だと言うことです。

>＋20％って言うのは根拠の法律とか裁判ってありますか？
ここならお互いに納得できるだろうって相場？だから落としどころってことでいいんでしょうか。ですよね。

根拠はありません。私が取る場合の落としどころです。私は取らない場合が多いですが…。

>私がいくら賃借人が壊したって言っても賃借人が認めなかったらもの別れで払わないだろうし、機嫌とって払わせるのも賃借人が認めたとこだけ。賃借人が悪くて壊したとしても上乗せ20%で全部で修理費の30%くらい？他は汚なかったり壊れたりしても通常損耗でいくら言っても払わないし請求できないって言うか、裁判で証拠(入居前の写真とか修繕の記録？)が無いと認められなさそうだから賃借人は納得しなくて払わない。って事であってますか？

大体、あってます。
フローリング・ボード等は通常一生替えることが無いと考えて良いので退去者100％負担で良いです。

>それって退去立会が提携会社だから駄目だったんですか。立会で鍵回収させて修繕チェックリストも作らせてるけど、賃借人はその内容は見てないしサインしたのは鍵確認書だけで、だから給湯器壊した証拠無いのに決め付けるなって言って。

壊れているのが確かなら、退去者以外壊す人がいません。
もし、自分が壊してないと言い張るのならば、他に誰が壊すか問いただせばどうですか？
そうすれば、「壊れていた。」等言うんじゃないですか？
その時に、報告しなかった退去者が悪いと請求できますよ。

>例えばですけど、私とか店員が立会で壊した事を確認してたら30%より取れるんでしょうか、その場合も古いから30%が限界？裁判的には10%に減らされる？相手が悪くても10%しか取れないなら裁判が損って事？それって酷くないですか。だから店長ほっとけって言ったのかな。

30％以上取れますよ。
しかし、説明・証拠が大変。
同機種の平均寿命等メーカーが出せれば簡単ですが…。
例えば平均寿命が15年ならば、まだ倍の年月使えたはずなのに退去者の責により使用不能と分かれば、50％の請求が出来ますよ。

>賃借人が送ってきた計算
>契約期間68ヶ月　耐用年数6年のものの負担割合15％(12ヵ月加算時10％)、8年のもの36.25％(12ヵ月加算時25％)、築18年

妥当なせんですね。これで、良いと思います。
そして、負担割合〔15％＝A、10%＝B、36.25%＝C、25%＝D、判例＝G〕で宜しいですね？

>石膏ボード6枚 見積8400円
>賃借人の言い分(事例区分B)400円　全て張替る必要は無いと考えられる　1枚分の市価

現場を見ないことには、1枚で良いのかどうかの判断は出来ません。
しかし、石膏ボード1枚分の原価400円だけで良いわけはありませんね。
石膏ボードを張り替えると言うことは下地からやり直す箇所が出てくるかもしれませんので、木材の補足材も考えておくべきです。
そして、不動産屋通しの掛率1．5倍です。
だから（400円＋補足材）×1．5
これで考えれば、どんなに高くても　1,000円/枚　以下…。

>石膏ボード工事 28000円
>(B)467円　6分の1の10％

これも、現場を見ないことには…。
以前、回答しましたが退去者が前入居者の損傷の補修をせずに我慢して入居したならば、工事費用取るべきでは無いですよ。
でも、退去者の明らかなる過失であるならば、通常石膏ボードは張り替えることが無いことなので、退去者から100％取っても良いです。

>石膏ボード残材処理　5000円
>(A+G)0円 裁判例により不当

たぶん、退去者は判例を勘違いしているのでしょう。
判例で残材処理が無効なのは、借り主の工事費用の負担割合がほとんど無かったので、同様に残材処理費が無いとなった事です。
残材処理が出る工事費用の負担割合が多ければ、退去者は支払う必要があります。

>洋室壁　33500円
>(A+G、一部B)2512円　賃借人の過失によるものは3面のみ　4分の3の10％

経年劣化はガイドラインによりますが、賃借人の過失はモノによって違います。
これがクロスならば、過失が無ければ掃除だけで張り替えずにそのまま使用する事が出来るかもしれません。
だから、4分の3が経年劣化負担分と退去者の責により使用不能20％、4分の1を経年劣化負担分で退去者が負担します。

>コンセント　4200円
>(B)420円　新築時取付品の場合10％　もしくは1050円　入居時新品ではない、取付時期不明のため契約年数＋1年加算にて25％

コンセントって、よく分からないがコンセントボックスが破壊したってコトかな？
これも、一緒経年劣化負担分と退去者の責により使用不能20％

>窓枠交換　32000円
>(A+G)0円　結露による破損　もしくは(A+B)3200円　故障時すぐに連絡しなかったため賃借人の過失を考慮する10％　新築時取付品と思われる

経年劣化負担分と退去者の責により使用不能20％

>鍵交換　14000円
>(A+G)0円　特約有無不明　ガイドラインと裁判事例により特約無効 ただし契約時の状況によっては100％14000円

これは、判例・特約云々より、退去時に鍵交換料をとるべきでないです。「前の入居者が合い鍵を作っているかもしれません。14000円かかりますが、良かったら、鍵交換しますよ。」と、入居時にするべきコトです。そうすれば、昨今、防犯意識が高いので問題なく入居時に取れますよ。

>クリーニング　34000円
>(特約)34000円

問題ないですよね。

>建具交換　21000円
>(A+G)0円　入居時傷あり　もしくは(B)2100円　耐用年数3年10％ただし交換ではなく張替対応できる筈

現場を見ないことには…。初期状況も知りませんし…。
ただ、建具の張替でも結構手間が掛かるので高いです。また表面のシートの糊が強いと上手く剥げず、桟から作るハメになることもあります。そうなると、新しく作るのと変わらないので古くて、高くなります。
だったら、最初から、失敗のない交換で見積もっておくのが妥当です。

>給湯器交換　98000円
>(A+B)9800円新築時取付品の場合、故障時すぐに連絡しなかったため賃借人の過失を考慮する10％　もしくは24500円　入居時新品ではない、取付時期不明のため契約年数＋1年加算にて25％

前回コメントしましたね。

>浴室換気パネル取替　5000円
>(A+G)0円　新築時取付品と見られる　(B)500円10％　契約期間中換気扇はほぼ常に稼動していた。本件の施工上からカビ等の発生は通常の使用で起こりうるものと考えられる。そのため100％賃借人の善管注意義務違反とは判断しがたい　

500円で良いじゃないですか。

>備考の書き方からして建築士が書いたのかと言う気もします。

建築士では無い。建築士は負担割合や判例は知りません。
chikori09さんと同じ不動産関係者ですよ。

>158815＋42990＋消費税＝211895円、全部でこれだけ請求したいです。

幾ら請求しようが構いませんが、相手が納得して払わなければ訴訟を起こさないと取れません。
そして、もし退去者が受けて立てば、退去者から取れる金額より、間違いなく裁判費用の方が高くなるでしょう。
例えば、20万請求して10万円でも取れたとします。
敷金差し引いて5万円得たことになりますが、訴訟費用に30万円ほど使ったら25万円の赤字です。
裁判のための労力＋25万の赤字＜最初から25万の赤字

だから、《今後のために入居時の費用を変更》
《敷金の範囲までは大家側が有利・敷金を超過した部分は入居者が有利》

最初に書きましたが、私も大家です。
私も、維持管理のため、入居者から補修費等たくさん取りたいがあまり取りません。
建築業者なので工事が安くできるのもありますが、裁判では弱者有利で賃借人が大変強いと知っているからです。

更新料も違法になり、本当に家賃だけで経営するような欧米スタイルで判例が出てきてます。
不動産業界の現状を良く勉強してください。

お礼

回答ありがとうございます。
自分の計算に自信がなかったのと、石膏ボードなどの扱いがよくわかんなかったので。。。何度もおつきあいいただきすみません。
私は店長のあとについて仕事を覚えることが第一だと思ってましたが、今回mimicannさんはじめいろんな立場から話を聞くことができてよかったです。
鍵の案内のこととか、店長に次の契約時に案内してみるとか言えば予算とれなくても許してもらえるかとか思いました。
たぶんmimicannさんがいう事が中立と言うか賃借人が納得するあたりなんだろうと思います。
これからもう少し計算を詰めて、提携会社に予算とリフォームのことを聞いて、賃借人に落としどころの話をしたいと思います。
毎晩のように遅い時間に詳しく教えていただきありがとうございました、本当に実務のこととか助かりました。
具体的な質問ができるようになったので、今度は店長にもちゃんと聞いてもらえそうな気がします。

他の方も何回か回答してくれるなど続けて見てもらえたようでよかったです。
厳しい意見も多かったけど店と賃借人の考えを埋める役に立ちました。
もう少ししたらまたわかんないことが出てきて質問することもあるかと思います。
その時はよろしくお願いします。

評価は回答してくれた回数の多い順にします。
今まで回答してくださったみなさんありがとうございました。

回答No.14

doll2007

＞いい加減とか言われても、勤め先は業界最大手なのでそんなことはないと思います。

＞緑の看板の業界最大手です。CMだって出しているし、FC店ではないのできちんとしてると思います。

ははん。
あそこですか。
はっきり言うけれど、いろいろと問題と悪評の多い会社ですよ。
やたらとやめる人間が多いので、あてにならないし。

私の近所の大家さんでも、あそこだけはもうまっぴらだ。
いい加減すぎると言っている人がいます。

もちろん、全部のお店がとは言いません。
非常識な入居者もいるし。
きちんとしているお店もあると思います。
店長さんにもよると思いますが。

だからといって業界最大手だから正しいとは限りません。
参考までに。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2209146.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5316274.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4878625.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4745237.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3557725.html

検索するといろいろ出てきます。

お礼

回答ありがとうございます。
週末はお客さんの案内があるのでお礼が遅れました。
勤めている店は当たってますけどきちんとしてます、今年からなので人の入れ替わりはよくわかんないけどバイトとかなら1日でブッチもありだし普通だと思います。
この物件の大家さんはいい人ですよ、人気ないのがわかってるから契約あげるの急かさないし細かいことも言わないです。担当になってから嫌な思いしたことはあんまりないです。
店長は25か6で店長になったらしいからデキると思います、勿論宅建も持ってます。
他の質問例は全部他所のお店だしきっとFC店じゃないですか？
最後の質問はこの案件の賃借人みたいだと思いました。なんかこんなふうに屁理屈だらけって言うか、この質問者みたいに喧嘩越しでないけど話し聞いてたらむかつき方は同じ感じです。
質問の回答に・敷金の範囲までは大家側が有利・敷金を超過した部分は入居者が有利ってあったけれど、そうなのかって。
私の質問している賃借人も敷金5万で退去に4万7千円は払っていいけどそれ以上は駄目って言ってるので、それって敷金は返さなくていいけど追加で修理費の請求しても払わないってことですよね？
それ以上欲しいなら裁判だけど店長は裁判しないみたいだから。。。他の回答してくれた人のアドバイスを勉強して給湯器とかの過失分は交渉してみるつもりですけど。くやしいです。
勤め先の店が相手の裁判が手ごわいって書いてる人もいるからそれ見てビビったらいいのに。

他の方も。。。なんでもいいんで役に立ちそうなことあったら教えてください、お願いします。

回答No.13

mimicann

#2,6,12です。

不動産屋の分はかなり悪いです。
理由は以下に…。

>>特約は別紙の白黒コピーで賃借人の署名捺印はあります。
内容は普通の修繕特約で、ペットを飼うのに他の入居者に迷惑かけないとか、予防接種受けさせるとか、原状より汚れた場合は襖とか柱とか一般的な箇所を修復しなければならなくて、賃借人は誠意をもって対応するくらいしか書いてません。本当に普通です。

別紙でも署名・捺印があるのは良いが、この文章の感じでは〈通常損耗補修特約〉と認識出来ないと、私は感じます。
だから、経年劣化はガイドラインに照らし合わせて算出すべきです。
http://chintaifaq.net/hiyoufutanwariaihyou.htm

>>賃借人は普通の事しか書かれてないから気にしないで大丈夫って言われてサインした、物件案内の時にペットが壊したとこは直すのとクリーニングは特約してもらうって説明されたから払うけど、他は十分な説明を受けてないから無効だって言います。

退去者の言っていることは正しいです。

>>それどころか賃借人の前の契約者がペット飼ってた跡のキズとかがあったけどリフォームしないで入居するから退去時の修復費用が高くならなくてペット飼うならトクですって説明されたって。

これが本当ならば、補修請求が難しいです。補修せずに、我慢して入居して貰って退去するときに今回のペットが傷つけた分だけ補修費取るのはおかしな話です。

>>その事を直接明記した文書はないけど、店に渡した入居時チェックリストにキズとか汚れは全部書き込んであるから入居時新品でなかったことは確認できる筈だって、それが本当は価値10%の根拠らしいです。
店としては前賃借人の賃貸契約書や修繕の書類なんて残ってないのでなんともですけど。

前入居者の修繕の書類が残って無くても、入居時チェックリストの書類保管がしてないのはおかしな話ですね。もしかして、大家さんが入居時の破損のチェックリストを持っていませんか？私の物件でも偶に、借り主から入居時のクロスの一部剥がれや、小さな傷のチェックリストを送ってくることがあります。「そんなの退去時に請求しないのに…、以前痛い目に遭ったのか?」と思いつつも契約書と一緒にチェックリストを保管しています。
大家さんにチェックリストを保管してないか確認出来ないですかね。

>>だからペットの傷つけたとこは認めるし払うけど、ペットに立入りさせてなくて自前のクッションフロア？を敷いて養生していた他の部屋や、キズのない他の壁面や台所シンクとか関係ないものまで見積もりにあるもの全て賃借人が3割負担させられるのは原状回復以上だって言います。

退去者の言うとおり、契約書の特約は無いと考えた方が良いので、ガイドラインに則った負担割合で請求すべきです。

>>給湯器は前のアパートで使ってたのと同じ型式らしくて、前のはある日突然壊れてオーナーさんが直してくれたのに今回は壊したって決め付けられて新品でなかったのに8割負担になるのはおかしいって。

前の大家の件は関係ない。
退去者が壊したと、決めつけるのは悪いが、どう見ても殴った跡があるならば、経年劣化負担＋約２０％が落としどころか。
だから、給湯器が9万8千円ならば築18年でもし一度も給湯器を取り替えてなければ
経年劣化負担分10％と退去者の責により使用不能20％
98,000×（0.1+0.2）＝29,400円
29,400円が退去者負担になります。少ないと思うかもしれませんが、これが現状です。
大家はその分家賃収入を今まで得ています。

>>案内と契約したのは前かその前の店長で当時の店員は残っていないので当時の事はわかんないです。だから前の契約の事とかは賃借人から初めて聞いたし、説明とかの証拠は互いとも無いです。

当時の方がいなくても、倒産していなければ契約書類関係と一緒にチェックリスト等の保管は10年以上するのが普通と思いますが…。
私は建築屋なので、建築業界の常識で不動産業界の常識では無いのかもしれませんね。

>>他の工事単価が全部高めで、それとは別に石膏ボードの人件費が上がっているので、石膏ボードの半日仕事の為だけに職人6人使うのか、1枚貼り付けるだけなら1人で十分だろうって感じで5000円らしいです。穴は開いてなくて5cmくらいペットの爪で削り取ったような感じなので下地処理で済むだろうって言ってました。

穴が空いてなければクロスのパテで下地処理が出来るかもしれませんね。現場を見ないことにはハッキリ言えないですが…。

>>壁紙は今はポロポロ剥がれてる状態で建築士が500番台って言ったらしいです。
それは、1000番台でも発泡樹脂系ならなりますよ。
しかも、ポロポロ剥がれ落ちるのならば、クロスの生地代が安くても、手間賃が高くつきます。
理由は、ポロポロ落ちるので既存のクロスを剥ぐのが難しい。また、クロスを剥ぎづらいので、ボード下地が悪くなり易く、パテ処理の手間が通常より掛かります。
だから、クロス単価900円ならば安いと言えるはずです。

>>工事ごとに残材処理費もあがってるので、自治体で業務用ゴミはあまり分けなくて全部まとめて1トン何千円の価格で処分するのにゴミ処理代が高すぎる。

そんな良い自治体があるのですか？
私は様々な地域で建築工事をしましたが、分別していない業者のゴミは業者しか取ってくれません。
そして、分別せずに出すとやはり高くつきます。きちんと、可燃ゴミ、鉄くず、コンクリートくず、ボードくず等分けますよ。
私の地域で業者のゴミを自治体に出せば、分別するうえにその市民価格の3倍の金額を取られます。だから、産廃業者にゴミを出します。

>>照明器具とか入居時に付いてた壊れたものをわざわざとっておいて退去前に再取付けして、退去立会いの提携会社の社員に壊れてるからついでに捨てるか聞いて置いてけって言われたから残したのに後から処分費取るな。カーテンレールとかも同じような理由で初めから壊れていて使っていない物を負担する義務は無いって。

処分費取れないね…。

>>相場より高いけどただの2重取りでなくて保証も入ってるってことでいいんですよね？

そうですね。でも、退去者の保証でなく大家のための保証ですがね。
退去者は退去した後の部屋がどうなろうと知ったことでは無いでしょう。
施工者が補修工事が出来ても大家が悪いと言えばやり直す必要がありますが、やり直し工事代とかは通常取れませんからね。
紹介した不動産屋にも責任があります。
管理会社が仕上げ方等をと施工会社に言って仕上げたら、大家にダメだと言われれば、施工会社は悪くないのでやり直し工事代は管理会社が施工業者に出す必要が出てきます。
だから、施工会社・管理会社ともに儲けだけじゃなくリスクマネージが含まれています。不動産屋が噛むと高い訳ですよ。
でも、チェックが2重になるので質が悪いのが出来づらいです。

今回の補足と他の回答者へのお礼と補足文を全て読み直しましたが…。
退去者は半分以上正論を言っています。
不動産屋よりの貴方が書いているのに、どちらかというと、不動産屋が悪く感じられます。

契約書や部屋の様子を見た訳じゃないので、ハッキリ言えませんが、もし裁判になるとすれば負けそうです。
やはり、今までの退去精算の請求方法に問題があったと私は思います。
#2で答えた
○今後のために契約書に負担割合の内容明示
○今後のために入居時の費用を変更
をすべきです。

>>落としどころとかあったら教えてください。
ガイドラインと退去者が一部認めた特約と給湯器（3万弱）で計算すること。
それで、手を打つべきです。

精算金をあまり取れなくて店長や大家に何か言われる前に、理由をきっちり理解してください。
そして、それぞれに説明して納得させてください。
貴方の勤めている不動産屋と現状は異なっています。

そして、相手から電話を待つのでは無く、貴方から早く電話してください。
誠意ある行動を…。
ガンバレ！

お礼

回答ありがとうございます。
週末は忙しいので賃借人に連絡はできなさそうです。正直したくないです。腹立つので今まで全部屁理屈って書いてたんですけど、ここで工事の事とか教えてもらって賃借人に説明できそうな事が増えてきて。賃借人のあら探ししたくて、むかつくけどできるだけそのまま思い出して書いてみました。良い材料が増えたらと思ったけど逆だったみたいですね。

賃借人と同じ立場の人が回答したのが多いから私が悪いって意見が多かったけど、オーナー業者さんだって言ってわかりやすく教えてもらえて。良い悪い両方書いてくれて本当って言うかmimicannさんが賃借人が半分以上正しいって言うなら仕方ないけどそうなんだろうなって気がしてきました。嫌だけど。

私がいくら賃借人が壊したって言っても賃借人が認めなかったらもの別れで払わないだろうし、機嫌とって払わせるのも賃借人が認めたとこだけ。賃借人が悪くて壊したとしても上乗せ20%で全部で修理費の30%くらい？他は汚なかったり壊れたりしても通常損耗でいくら言っても払わないし請求できないって言うか、裁判で証拠(入居前の写真とか修繕の記録？)が無いと認められなさそうだから賃借人は納得しなくて払わない。って事であってますか？

それって退去立会が提携会社だから駄目だったんですか。立会で鍵回収させて修繕チェックリストも作らせてるけど、賃借人はその内容は見てないしサインしたのは鍵確認書だけで、だから給湯器壊した証拠無いのに決め付けるなって言って。

例えばですけど、私とか店員が立会で壊した事を確認してたら30%より取れるんでしょうか、その場合も古いから30%が限界？裁判的には10%に減らされる？相手が悪くても10%しか取れないなら裁判が損って事？それって酷くないですか。だから店長ほっとけって言ったのかな。

連休の内に新規の書類片して、週明け見積書見て請求できそうなの見てみます。
工事が45くらいあって賃借人は8くらいしか認めてないからそれしか払う見込み無いんですよね。。。計算とか色々わかんないし、mimicannさんに来てもらえる間に聞きたい事もあると思うんで。できるだけ早くに計算するんでまた来てもらえますか。

多分月曜の夜か火曜に実際の計算してみてこの補足欄に書くんで、お返事それからもらえたら助かります。

頼りにしてすみません。絶対書くんで見に来てください、お願いします。

補足

こんばんは、連休忙しくて遅くなりました、すみませんお待たせしました。
賃借人が認めたというか話の出来そうなところだけですけど計算してみたので見てもらえますか。

賃借人が送ってきた計算

契約期間68ヶ月　耐用年数6年のものの負担割合15％(12ヵ月加算時10％)、8年のもの36.25％(12ヵ月加算時25％)、築18年

石膏ボード6枚 見積8400円
賃借人の言い分(事例区分B)400円　全て張替る必要は無いと考えられる　1枚分の市価

石膏ボード工事 28000円
(B)467円　6分の1の10％

石膏ボード残材処理　5000円
(A+G)0円 裁判例により不当

洋室壁　33500円
(A+G、一部B)2512円　賃借人の過失によるものは3面のみ　4分の3の10％

コンセント　4200円
(B)420円　新築時取付品の場合10％　もしくは1050円　入居時新品ではない、取付時期不明のため契約年数＋1年加算にて25％

窓枠交換　32000円
(A+G)0円　結露による破損　もしくは(A+B)3200円　故障時すぐに連絡しなかったため賃借人の過失を考慮する10％　新築時取付品と思われる

鍵交換　14000円
(A+G)0円　特約有無不明　ガイドラインと裁判事例により特約無効 ただし契約時の状況によっては100％14000円

クリーニング　34000円
(特約)34000円

建具交換　21000円
(A+G)0円　入居時傷あり　もしくは(B)2100円　耐用年数3年10％ただし交換ではなく張替対応できる筈

給湯器交換　98000円
(A+B)9800円新築時取付品の場合、故障時すぐに連絡しなかったため賃借人の過失を考慮する10％　もしくは24500円　入居時新品ではない、取付時期不明のため契約年数＋1年加算にて25％

浴室換気パネル取替　5000円
(A+G)0円　新築時取付品と見られる　(B)500円10％　契約期間中換気扇はほぼ常に稼動していた。本件の施工上からカビ等の発生は通常の使用で起こりうるものと考えられる。そのため100％賃借人の善管注意義務違反とは判断しがたい　

賃借人の出した金額で、一番安く見積もって47599円、高くて82729円だそうです。
備考の書き方からして建築士が書いたのかと言う気もします。
入居時新品でなかったものについては取付時期不明なものは12ヶ月加算して負担割合出して、明らかに新築時取付けのものに関してはそれで計算してるらしいです。
賃借人は敷金で明らかな過失と特約分に足りてるから、そこから先は上限8万2千でこっちの交渉次第みたいに言ってて、賃借人は敷金預けててやましくないから根拠無きゃ払わないってばかりで偉そうに腹立ちます。

でも私が計算したらこれくらい請求できそうと思ったんですけど。

石膏ボード6枚　2940円15+20％
石膏ボード工事　9800円15+20％
石膏ボード残材処理　1750円15+20％
洋室壁　11725円15+20％
コンセント　2363円　設備なので36.25％に+20％
窓枠　18000円　これも内装じゃないから設備で36.25％+20％
鍵交換　14000円　特約はないんですけど店で必要です
クリーニング　34000円
建具交換　6300円　ペットの傷で酷いから、前の人の分とか言うなら10+20％
給湯器　55125円　取付け時期はわかんないけどやっぱりこれくらい欲しいです　36.25+20％
浴室換気パネル取替　2813円　これも取付け時期わかりませんけどカビてるので　36.25+20％

石膏ボードは業者がいるって言うならそれで通すのもありじゃないですか？
負担割合もいつ取付けしたかわかんないなら全部5年8ヶ月にしたほうが簡単だし、前の契約不明で12ヶ月とか訳わかんないです。
この物件2年契約なんで24ヶ月加算したいけど不明だから12ヶ月加算とか言ってて、それなら初めからいらないと思います。
全部賃借人の住まい方が悪いので20％加算して合計158815円、税込166755円です。
この他に見積の残りが429900円あるので、それは全部10%にして42990円ってことで。
158815＋42990＋消費税＝211895円、全部でこれだけ請求したいです。

前に業者が美装20万くらいって言ってたので、21万あれば全部できますよね？
給湯器分はオーナーさんに出させて、内装は賃借人にさせてってすれば次の案内もなんとかなると思います。
シンクは新しい賃借人にもし嫌だったらオーナーさんに交換してもらうこともできますって言えば。
これでなんとかならないでしょうかね。
どうでしょうか、賃借人のとことかできるだけそのまま写したんでわかりづらいんですけどよろしくお願いします。

他の方も、交渉の進め方とかオーナーさんの説得とかいい方法ありましたら教えてください、お願いします。

回答No.12

mimicann

はぁ～…。
#2,6です。

>>基準と義務の違いってなんでしょうか、従ったほうがいいくらいな感じですか？
従わなくても良いが、ガイドラインと契約書の内容が大きく異なると契約書が無効になります。
公序良俗に反するものとは認められないと言うこと。

>>ガイドラインに従わなくても犯罪じゃないけど、どっちかと言うとお店が悪いし裁判になったら負けるってことで合ってますか？
契約書の内容がしっかりしていれば、負けません。
でも、どうも契約書の内容が悪そうですね。理由は、以下に。

>>ガイドラインに載ってる知ってるけど平成13年の消費者なんとか法以前の契約でガイドライン改定前の判決で特約は赤字で書かれていて、賃借人の特約は白黒コピー用紙で同じに契約時に普通のことしか書いてないですからと言われただけで説明受けてないからは考えられないって。

かなりわかりづらい文章ですが…。
ガイドラインは平成10年3月に出来て、平成16年2月に改訂版が出来ていますね。
http://www.seikatsu.city.nagoya.jp/soudan/article/restore.htm
>>賃借人の特約は白黒コピー用紙
これはかなり重要です。
契約書に特約を書いていないのですか？
もしかして、別紙ですか？
もし、別紙ならばその別紙にも署名・捺印が無ければ特約は無効になる確率は高いです。
>>契約時に普通のことしか書いてないですからと言われただけで説明受けてないから
特約が別紙ならば、賃貸人等が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要であります。
だから、“説明している”とハッキリ証明出来なければなりません。

>>2005年には最高裁で修繕特約の無効が出てて、他でも似たようになってるって他に2つくらい最近の裁判例を言いました。だから賃借人は特約には合意してないしその裁判例だけが根拠なら修理費は納得しないって言ってきました。
確かに修繕特約の無効判決が出てますが、契約書に特約を書いて無くて、（判例では入居のしおりに書いてある。）
借り主にしっかり、通常損耗補修特約に付いて説明していなかったので無効になったのです。
上記に書いたことですね。

契約書に特約を書いていなければ、かなり不利。

補足内容について
>>工事内容なんですけど、たとえば壊した壁のとこだと石膏ボード6枚1400円×6＝8400円、工事費28000円、残材処理5000円です。
現場を見た訳じゃないので、ハッキリ言える訳では無いが、この内容だけだと少し高いですね。
でも、不動産屋が噛むと仕方がない金額ですね。

>>賃借人は石膏ボードは市価400円だから1枚分400円と、工事費は5000円の10何パーセントで7-800円くらい、
確かに石膏ボードの価格はそれぐらいだが、工事が其処まで安くはしない。

>>残材処理費はガイドラインの裁判例で不当請求だから払わないって言ってます。
何じゃそりゃ？
残材処理費が不当請求？
これを聞くとホント腹が立ちますね。
それじゃ、「石膏ボードのゴミを持って帰れ。」と言えば。
石膏ボードは地域によって正規に処分すると、買うより捨てる方が高いです。
石膏ボード再生が出来る工場が地域の近くにあれば捨て賃は、安いです。

>>壁1箇所の下地調整なら2000円程度で済むから1面6枚も張り替える必要ないとか、
現場を見ないと何とも…。

>>人件費は普通の大工が1日1万程度で石膏ボードの張替えなんて1時間もかからなくて半日仕事としたって5000円だから6人も雇うのかとか、
幾ら不景気と言っても、大工の日当が1万円て“雪隠大工”でしょうか？（下手な大工）
その建築士は大工を職人と見てないのですか？
半日仕事ですかね？
現場を見ないとハッキリ言えませんが、
道具・材料の搬入
補修面以外の養生
回り縁・幅木・カーテンレール等の一時撤去
一時撤去のため、壊れた等は更に材料の追加
以上よりホントに半日で出来るか？
半日で終わったとしてもその施行会社が他の現場があり遠くから抜けてきていれば、遠方のため違う現場に行けず1日分の日当の請求となるかもしれません。

施工店の利益最低1割
施工店の失敗等のリスクマネージメント最低1割
不動産屋のキックバック最低1割
不動産屋の責任の手直しリスクマネージメント最低1割
だから、不動産屋が噛むと原価の1．5倍ぐらいになるはずです。
高いですが、その分責任を2重で負っているのでリスクが減る仕組みになっています。

>>ひとつ業者の1日仕事のくせして項目ごとに作業代取るのはおかしいとか、細かいことまで聞いてきます。
嫌なら、退去者に補修工事をさせて、大家等にチェックさせて、気に入らなければ何度もやり直させれば良いですよ。

>>壁紙は単価900円なんですけどそれなら下手したら1000番台(円台？の間違い？)が貼れる。500番かそれ以下だろうとか訳わかんないこと言ってて
1000番台とは　定価1,000円/m（巾＝90cm）　1,090円/m2　です。
500番台とは　 定価500円/m（巾＝90cm）　545円/m2　です。

仕入れ値は500番　1ｍ（92ｃｍ×1ｍ）単価120円前後です。
1000番で260円前後です。
ペット可物件のクロスなのでたぶん1000番台だと思うのですが…。
防かび、抗菌、汚れ防止、表面強化のクロス等あります。
私の賃貸物件のクロスは全部1000番台です。
だから原価単価で計算すると
クロス　260円/m
剥ぎ手間・処分費　160円/m
下地処理・貼り手間（ボコボコの跡でパテの下地処理が新築と違い難しいと考えると）420円/m
合計単価260+160+420＝840円/m
これに掛率1．5倍
840*1.5＝1,260円/m
あれ、高すぎるな！

逆から計算
900円÷1.5＝600円
原価が600円
弊社貼り手間最低価格380円/m
弊社剥ぎ賃・処分費最低価格100円/m
1000番台を1万ｍ買いで仕入れ値最低80円/m
以上より
380+100+80=560円＜600円
1000番台でも掛率1．5倍の理屈が何とかなる。

>>そんな細かいことまで対応してられないし業者だって困るだろうし。
確かに面倒だが、仕事なので私なら根拠を示しますよ。

何か、私の物件の管理会社にいる若い社員に説明した気分です。
「店長これぐらい、教えてやれ！」と、言う気分ですよ。

お礼

たくさん回答ありがとうございます。
だらだら書いたのに新しく答えてもらってすみません、頑張ってみます。
この賃借人の入居時チェックリストは保管してます、その前の別の賃借人の賃貸契約書は無いです。
修繕記録も今は無いって言うか、店内探せばあるかもですけどとりあえず見つかんないです。
賃借人は床が前のペットの引っかき傷でトゲトゲしてきてワックスかけたいって言ったらオーナーさんが今の新しい床に変更してくれたことは言ってたけどいつかは聞いてないです。
他に直してもらったとこはないみたいです、逆にエアコンコンセント工事して資産価値高めてやったみたいに言われてハア？って感じで。
壁紙は他の面もなんか飛び散ってて汚いし、シンクとか普通に古くて汚いんですけどね。。。これも穴でも開いてなきゃ通常損耗扱いで請求難しいんですね。汚し得みたいなこと言われて腹立ちます。。。

>>ガイドラインに載ってるのは知ってるけど平成13年の消費者なんとか法以前の契約でガイドライン改定前の判決で特約は赤字で書かれていて、賃借人の特約は白黒コピー用紙で契約時に普通のことしか書いてないですからと言われただけで説明受けてないから同じには考えられないって。

って書きたかったんです、わかってもらえてよかったです。

＋20％って言うのは根拠の法律とか裁判ってありますか？
ここならお互いに納得できるだろうって相場？だから落としどころってことでいいんでしょうか。ですよね。

上の回答の補足欄に週明け見積もりみて詳しくやりますが今思い出せるとこだけここに書いてもいいですか。何回も返事貰って悪いんで、後でまとめてのチェックでいいんでとりあえず。

工事に結露で窓枠が割れたのとかもあって、賃借人もそこはすぐ連絡しなかったのが悪いから一部負担するみたいなことは書いてあったんですけど10%だったような気がして、それも＋20%できるでしょうか。
給湯器は取り付けから8年過ぎてるから10％、賃借人が壊したっぽいので＋20％でいいんですよね。
壁3枚も耐用年数6年の残り10何％に＋20％してもいいですか、それともそこは10何％だけ？
石膏ボードと工事費は1枚分なら100%請求できる？それとも10何％＋20％？10何％のみ？6枚は無理？工事費も6分の1だけ？
コンセントは設備だから10＋20％？それとも経過年数は考慮しないものになるんでしょうか。

色々すみません。

補足

何回もありがとうございます。遅い時間に詳しく教えてもらいありがたいです。
店長は余計な事は考えなくていいからまずは仕事覚えろって感じで怒られても怒鳴ったりしないのが逆に怖いって言うか。大工仕事とかは今まで知らなかったので。

遅くて考えがまとまらないので、手元に書類が無いので間違いもあるかもしれませんが補足欄にとりあえず今覚えてる事を書きます。

本部の紙なので契約書に間違いは無いと思います。
特約は別紙の白黒コピーで賃借人の署名捺印はあります。
内容は普通の修繕特約で、ペットを飼うのに他の入居者に迷惑かけないとか、予防接種受けさせるとか、原状より汚れた場合は襖とか柱とか一般的な箇所を修復しなければならなくて、賃借人は誠意をもって対応するくらいしか書いてません。本当に普通です。

賃借人は普通の事しか書かれてないから気にしないで大丈夫って言われてサインした、物件案内の時にペットが壊したとこは直すのとクリーニングは特約してもらうって説明されたから払うけど、他は十分な説明を受けてないから無効だって言います。
それどころか賃借人の前の契約者がペット飼ってた跡のキズとかがあったけどリフォームしないで入居するから退去時の修復費用が高くならなくてペット飼うならトクですって説明されたって。
その事を直接明記した文書はないけど、店に渡した入居時チェックリストにキズとか汚れは全部書き込んであるから入居時新品でなかったことは確認できる筈だって、それが本当は価値10%の根拠らしいです。
店としては前賃借人の賃貸契約書や修繕の書類なんて残ってないのでなんともですけど。

だからペットの傷つけたとこは認めるし払うけど、ペットに立入りさせてなくて自前のクッションフロア？を敷いて養生していた他の部屋や、キズのない他の壁面や台所シンクとか関係ないものまで見積もりにあるもの全て賃借人が3割負担させられるのは原状回復以上だって言います。
給湯器は前のアパートで使ってたのと同じ型式らしくて、前のはある日突然壊れてオーナーさんが直してくれたのに今回は壊したって決め付けられて新品でなかったのに8割負担になるのはおかしいって。
外壁側の換気口カバーとか明らかに関係ないし、部屋中ガタが来た時期に退去したから全部払わせようとしてるって思ってるみたいです。

案内と契約したのは前かその前の店長で当時の店員は残っていないので当時の事はわかんないです。だから前の契約の事とかは賃借人から初めて聞いたし、説明とかの証拠は互いとも無いです。

他の工事単価が全部高めで、それとは別に石膏ボードの人件費が上がっているので、石膏ボードの半日仕事の為だけに職人6人使うのか、1枚貼り付けるだけなら1人で十分だろうって感じで5000円らしいです。穴は開いてなくて5cmくらいペットの爪で削り取ったような感じなので下地処理で済むだろうって言ってました。

壁紙は今はポロポロ剥がれてる状態で建築士が500番台って言ったらしいです。

工事ごとに残材処理費もあがってるので、自治体で業務用ゴミはあまり分けなくて全部まとめて1トン何千円の価格で処分するのにゴミ処理代が高すぎる。照明器具とか入居時に付いてた壊れたものをわざわざとっておいて退去前に再取付けして、退去立会いの提携会社の社員に壊れてるからついでに捨てるか聞いて置いてけって言われたから残したのに後から処分費取るな。カーテンレールとかも同じような理由で初めから壊れていて使っていない物を負担する義務は無いって。

退去者の工事のことは、賃借人も石膏ボード1枚張りなおすだけなら自分でやるって言っていたけど、流石にそれは店的にできないと思うので。本当は何度も駄目出ししたいですけど。

壁紙の詳しい説明ありがとうございます。なにか1つでもスラスラ説明を返せたら賃借人も少し考えてくれるといいです。今度聞かれたら私だって勉強してる事を知らしめてやりたいです。この計算にならって他の工事の価格もことも説明してみます、相場より高いけどただの2重取りでなくて保証も入ってるってことでいいんですよね？

店長に怒らせるなって言われてるのでどうやって工事の予算確保して話しをまとめるか難しいです。価格の説明ができたとしても今度は負担割合のこともあるので。オーナーさんは修理の費用と内容は店に任せてくれるんですけど他に空室あるので1部屋に35万かけるのは渋る感じです。

補足と言うか、今まで賃借人の屁理屈でここで書足り無い事があったと思うので、思い出せる分だけそのまま書いてみました。
これを元に作戦とか、落としどころとかあったら教えてください。
また思い出したり賃借人から電話が来るとかして進展あったらお礼欄に質問とか書きます。
頼りにしてすみません、よろしくお願いします。

回答No.11

2009ken

＞賃借人が自分に都合のいい屁理屈ばっかり言ってると思うんですけど。
それが、あなたが現実を知らない素人さんだという所以です。
まずは、相手が言う「ガイドライン」は、確かに法ではないが、それをわかった上で策定してない契約（説明責任を果たし、その証拠もとっとくとか）であれば、覆される可能性が高いのです。屁理屈と言うか、業界の慣例に胡坐をかいていたが故に、寝首をかかれるようなものですね。法は基本的に消費者や従業員など＝弱者に異様に有利になってるのですよ、現代は。ですから、いくらへ理屈でも、出るとこに出たら相当な割合で認められるのです。相手の言い分も、このようなとこで助言もとめたか、弁護士に相談したか知りませんが、おそらく判例などを元に計算してるはずです。一部いい加減ってのは、判例はあくまで判例で、判決は個別判断って言うこと。相手が言うように成るとは限らないってことです。それでも、あなた方に分が悪いことは間違えないのですが。要は、そのような屁理屈を言わない人は粛々と言いなりになるが、戦う気がある奴は、そうは行かないってこと。だから、あなた方も、今までがどうとか、他人がどうではなく、弁護士などと相談して理詰めで行かないと、まったく勝ち目がないってことです。

まあ、民事で、相手が払いたくないと言うのに払えと言うなら、払わなければならない根拠を示すしかないので、それはやるしかない。
壊した証拠については、どうせ双方に証拠がなく水掛け論になるので、逆にあなたがたが「最初に壊れていなかった。」と、言い張るしかないですね。これはこれ以上相手が言っても、泣き別れになるしかない話でしょう。
クリーニングは、実際の業者からの請求を見せればいいだけ。払った証拠があれば、高いもクソもない。自由主義社会なので、数倍とかの開き出なければ、通用します。

まあ、敷金返さないで、本裁判にすればどうですか？返さなければあっちから訴えるでしょう。で、その判決が出れば、大家にも説明しやすくなるのでは？いまどきは世の中、賃貸経営はどういうものなのかということが。

補足

再度の回答ありがとうございます。
自分としては店長の言ったとおりで今まで問題なく出来ていたんでそれでいいと思ってたんですけど、それが業界の慣習だったってことでしょうか。今は間違ってるんですか。。。
店長は裁判の気はないみたいです、そういうことにならないように話しつけるのが仕事って感じです。

賃借人の屁理屈が相当な割合で認められるってことはだいたい正しいんでしょうか。
私が裁判とかチラつかせても何の脅しにもならないってことですか？
裁判するぞって言ったら大手相手だから負けると思って35万円は無理でも4万7千円は少なすぎるから10万円くらいは請求できそうとかないですか？
業者から店宛の請求書は特に無くて、提携会社なんである程度の単価は決まってて、向うがそれに沿って見積もりを上げてくるんで実際の金額はよくわかんないです。

泣き別れってことは給湯器は壊した証拠が無ければ良くても5割負担が限界って意味でしょうか。型式古くても大丈夫ですか？
証拠って凹んだとこの写真だけでいいですか？賃借人は取り付け日時がわかる書類(請求書とか)とメーカーとか第三者が分解判断したのに社印つけた書類がなきゃ証拠にならないって言ってるんですけど、実際はそこまでしなくても大丈夫ですよね？
壁クロスとか建具もこっちが言い張れば5割までいけるんでしょうか、それともやっぱり10何パーセントまで落ちてしまいますか？
賃借人はいちいち根拠とか証拠とか難癖つけてきてうざいです、普通そんなのないってわかるのに。

この物件はこのままじゃ次の契約が取れないくらい汚いので予算が付かないと厳しいです。。。他に2部屋空いてるので出来るだけ早く上げないとならなくて。

これは他の人にも聞きたいんですけど、賃借人も本当に4万7千円で済むと思ってると思いますか？
それとも私が最初に35万円って言ったのを減額させるのにふっかけてきてるんでしょうか。
だとしたらオーナーさんも納得してくれる落としどころっていくらだと思いますか？

賃借人は敷金分で原状回復義務には足りてるから自分に非は無くて、いつまでも清算しない私が仕事してないみたいなことを言います。
それどころか賃借人の前の契約者の時からリフォームしないで入居したんだから実質下限10%のところを10何パーセントで計算してて、しかも高い単価を元にした計算で、本当は4万7千円よりも安くなるんだから感謝しろって感じで。

遅くて考えまとまらないのでとりあえず補足欄にしました。
次に賃借人から連絡来るまでほっときますので。。。それまでに作戦と言うかなにか材料ありましたら教えてください、お願いします。

回答No.10

doll2007

＞この物件の給湯器は8割負担でないとオーナーさんが納得しないです。
今度電話で裁判してくださいって言ってみます。

それじゃダメです。
納得しようがしまいが、８割負担なんて無理なものは無理。
裁判で結果が出ればオーナーも納得せざるを得ない。
ただし裁判になったら費用がたいへんでわりに合いませんし、おそらく勝てないでしょう。
裁判になったら８割負担の根拠を示さなければなりません。
勤め先は業界最大手？？？
まともなアドヴァイスをしてくれる顧問弁護士はいないんですか？
うちが世話になっているのは小さな不動産屋さんですが、ちゃんといざというときは顧問弁護士がいろいろと相談にのってくれます。

お礼

回答ありがとうございます。
はっきり言えませんけど緑の看板の業界最大手です。CMだって出しているし、FC店ではないのできちんとしてると思います。
弁護士とかはわかんないですけど、店長は裁判とか言う気はないみたいです。
だからオーナーさんにもそういうことはまだ言ってません。
8割負担の根拠と言ってもガイドラインには無いんですよね。。。賃借人に負担させるのになにかいい根拠はないでしょうか。
教えてください、お願いします。

回答No.9

2009ken

まあ、あなたみたいな、現場を知らない素人にまかせっきりの上司が、アホデス。あなたがまだ報告してないだけかもしれませんが。

まずは、私にはどうすることもできない、と、上司に応援を頼みましょう。そのうえで「てめえで考えろ！」的なこと言うなら、辞めればいいじゃん。できもしないこと抱え込んで、工事費などの請求が飛び交うと、今の怒られようじゃないレベルで、絞られますよ。リアルタイムで現状報告。

で、そのうえで、突っぱねるか、大家を説得するか、裁判するかは、会社判断でしょう。
まあ、相手の言うことは一部当然で、一部いい加減です。でも、話にならないとなれば、最後は司法で白黒付けるしかないわけで。

お礼

回答ありがとうございます。
どうすることもできないって言うか賃借人が自分に都合のいい屁理屈ばっかり言ってると思うんですけど。
店長には賃借人から送ってきた文書見せて払ってくれないんですけどって言いました。
店長は少し目を通しただけで返してきて、いちいち表とか作って返さなくていいし、そもそもなんで賃借人がこんなもの作るようなことになってるのって聞かれました。
いつも通りの対応して概算伝えただけですって答えたら、暫くほっとけって言われたのでほっといてたんですけど。。。
担当だからまかせるけど賃借人から予算取るのに怒らせたら駄目だしオーナーさんにも納得いくようにするよう言われました。
どう考えたって賃借人がおかしいのになんで機嫌取らなきゃいけないのか納得いかないです。
賃借人の言い分のいい加減なところを教えてもらえないでしょうか？
理詰めで来てる相手なので、隙と言うか、そこから少しでも取っていきたいと思うのでお願いします。

回答No.8

kenji780304

このままオーナーが正当な反論ができないのであれば4万7千円となるのではないでしょうか？
退去時には原状回復費を払うのが当たり前という論調になっていますが、原状回復費は家賃からすでに引かれているのが当たり前です。
それを賃借人の無知を逆手に再度請求するのは架空請求と同等です。

あなたの生活費や着ている服などは全て賃借人様からいただいた家賃でまかなわれています。あなたのお客様は賃借人です。オーナーではありません。
オーナーはただの商売として間に入っているだけで、儲かりさえすればいくらでも増えます。しかし賃借人はそうではありません。
賃貸が不満なら購入したり実家に住むこともできるのです。
誰に食べさせてもらっているのかは自覚したほうがいいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
オーナーさんは全て管理会社に委託してるので賃借人に会ったことも最近は物件を見たこともないです。
家賃は全てオーナーさん名義の口座に振込みで、管理費はオーナーさんから一括でもらってるので、お店のお客さんはオーナーさんだと思うんですけど。
オーナーさんは専任なんだから4万7千円で直せないならそっちで金額の対応してくれって感じです。
運営含めてまかせてるのに契約取れなかったりお金を回せないのはお店が悪いって思ってるみたいです。

回答No.7

drisa

No.4です。

＞プロとか言われても今年入ったばかりなんで仕方なくないですか？
これを見て益々悲しくなりました。

会社に入って接客する以上、入社その日からプロフェッショナルです。
職種的に一般人との接客がメインですよね。
客から見れば質問者はプロなんですよ。
質問者のスキルや知識、自覚は一切関係ありません。

宅地建物取引業法は知っていますか？
条文は一度でも読んだことがありますか？

契約とは何なのか理解していますか？

自分の仕事は何なのか分かりますか？

このようなサイトで質問する前に、他に出来ることがあるはずです。
質問者の立場はプロフェッショナルです。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
すみません、プロと言われても私は宅建は持ってないですけど。。。
他の仕事はしてます、今日も新規のお客さんの案内をしました。
ほってあるのは屁理屈を言う賃借人の案件だけです。
それだって昨日FAX1通送りましたし、店長が賃借人に答える表なんて作らなくて良いって言うのでそれはしてないです。

契約はわかります。だから特約つけて重要事項説明書にサインもしてるのに特約は無効だと言う賃借人が間違っています。
普通は違うって説明してるし、今まで他のお客さんは適当に修理費を払ってくれていたのに、裁判例まで持ち出してきて屁理屈並べる賃借人がおかしいです。
私がすぐに言い返せないってだけで修理費を払わないのが腹立ちます。
それどころかこれ以上清算に時間がかかるなら敷金返すか領収書出せなんて図々しすぎます。
いちいち文書で根拠を回答しろとか言うのも理屈っぽいし面倒で嫌です、店は不動産業で法律事務所じゃないのに。

賃借人が言ってることの間違いを指摘するような法律や、賃借人が納得するような裁判例や法律はないでしょうか。
詳しくなくてもいいです、検索キーワードでいいですのでとっかかりを教えてください、お願いします。

回答No.6

mimicann

#2です。

>>ガイドラインってやっぱり従わなくていいんですよね？
従う義務はありませんが、基準にはなります。

>>金額が高すぎて文句言われたら適当に引いてます。
減額に根拠が無いのですか？
無茶苦茶な会社ですね。

>>相手についてる建築士とウチの店長(宅建？)の判断ってどっちが偉いんでしょうか？
建築士は補修箇所の見積金額内容と破損原因は分かりますが、
負担割合や契約条項の遂行については宅建主任者です。
どちらが偉いなんてありません。

>>相場より高い工事内容説明しろとかそんなのわかるわけないし。
建築士が居るので、相場が幾らか退去者から根拠を示して貰い、見積もりした提携会社に根拠を作成して貰えば良いだけです。
ケンカを売ってきた建築士が根拠を示さなければ、貴方が示す必要は無いです。
突っぱねろ！

>>クリーニング代もマニュアルで決まってるから当然だと思うんですけど。。。
マニュアルは関係ありません。
契約書が全てです。
契約書に特約等で謳ってなければ、大家負担になります。
経年劣化は基本は大家負担です。

>>ふすまとか建具に特約つけてるのに裁判例で無効だとか言われて
異常な特約な場合は無効でもその程度の特約は無効ではありません。
最高裁はありませんが、地裁の判例があります。

○　「本件建物を明け渡すときは，畳表の取替え，襖の張替，クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力について，　公序良俗等に違反せず，自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効とされた事例（原審（簡裁：後出判例参照）は，消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとした。）
　５　東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁

>>今年入ったばかりなんで仕方なくないですか？
>>この案件はやめたいって店長に言っても怒られないですよね？
大変かもしれませんが、最後まで処理すれば今後の糧になります。
逃げずに頑張ってください。

お礼

再度の回答ありがとうございます、返事が遅れて済みません。
基準と義務の違いってなんでしょうか、従ったほうがいいくらいな感じですか？
ガイドラインに従わなくても犯罪じゃないけど、どっちかと言うとお店が悪いし裁判になったら負けるってことで合ってますか？

修理費の根拠は見積書です、お客さんによりますけど普通は大体1回目の請求額で通ります。
文句言われても店長が出て説明すれば払ってくるし、減額もキリ良い感じで落としどころを決めてます。
決まらなかったら次の契約がはいるまで先延ばしにして、次の契約の案内で内装汚いんで家賃格安ですって説明して修繕箇所を減らします。

特約の裁判のことありがとうございました。昨日の帰りがけにFAXに裁判例コピペに基づいて修理費出しますからって賃借人に送ってやりました。
そしたら今朝電話がかかってきて、そのことはガイドラインに載ってる知ってるけど平成13年の消費者なんとか法以前の契約でガイドライン改定前の判決で特約は赤字で書かれていて、賃借人の特約は白黒コピー用紙で契約時に普通のことしか書いてないですからと言われただけで説明受けてないから同じには考えられないって。2005年には最高裁で修繕特約の無効が出てて、他でも似たようになってるって他に2つくらい最近の裁判例を言いました。だから賃借人は特約には合意してないしその裁判例だけが根拠なら修理費は納得しないって言ってきました。
いい結果をお伝えしたかったんですけど。。。それで昨日回答しなくて。

まだ私が担当を続けることになってます。
私も検索したんですけど、他に賃借人に支払わせる根拠はないでしょうか。
なんでもいいです、教えてください、お願いします。

補足

工事内容なんですけど、たとえば壊した壁のとこだと石膏ボード6枚1400円×6＝8400円、工事費28000円、残材処理5000円です。
賃借人は石膏ボードは市価400円だから1枚分400円と、工事費は5000円の10何パーセントで7-800円くらい、残材処理費はガイドラインの裁判例で不当請求だから払わないって言ってます。
壁1箇所の下地調整なら2000円程度で済むから1面6枚も張り替える必要ないとか、人件費は普通の大工が1日1万程度で石膏ボードの張替えなんて1時間もかからなくて半日仕事としたって5000円だから6人も雇うのかとか、ひとつ業者の1日仕事のくせして項目ごとに作業代取るのはおかしいとか、細かいことまで聞いてきます。
建築士のせいかもしれないですけど、おまえは大工かってくらいで。。。壁紙は単価900円なんですけどそれなら下手したら1000番台(円台？の間違い？)が貼れる。500番かそれ以下だろうとか訳わかんないこと言ってて、相手方の建築士が間違ってるか賃借人に都合のいいことを吹き込んでるみたいで、そんな細かいことまで対応してられないし業者だって困るだろうし。

回答No.5

inon

相手は全く払わないと言っているわけでは無し、4万7千円は払うと言っているのだからそれで良しとすれば良いのではないでしょうか。
給湯器は、貸す前の現状を何らかの方法で証拠をのこしてありますか。
無ければ、誰も初めから壊れていたか、壊れていなかったかは分かりません。
＜私が見た感じでは物件は汚くて設備も古いので＞
貴方もそう感じている訳でしょう、賃借人の考え方の方がしっかりしているように感じますが。

余談ですが、私が２０年前くらいに住んでいた賃貸ですが、大家さんとも仲良しで、（ペット禁止でも）ペット飼いたいのですが、と言ったら、好きに飼って良いよ、雨が漏ったら200万もかけて屋根を直してくれるし、（家賃は￥５０００－上がりましたがこれはOKしました）
退去するとき、ふすまが破れていたり、ガラスが割れていても、（掃除はかなりしましたが）１０年も住んでいたら経年劣化だねと言って敷金全額返してくれました。
最近は大家も悪知恵が付いてきて、何でもかんでも一律にクリーニング代を取ろうとするし、（大家じゃなくて不動産屋の入れ知恵かな）何とか敷金以上の金をむしり取ろうとする、これでは賃借人との良好な関係は結べない。

と言っても悪質な賃借人もいるので、給湯器は本当に賃借人が壊したのかもしれない、ここはもう少額訴訟など第三者機関を入れるしかないのでは無いでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
証拠の写真とかはないです、私も退去後初めて内見したので細かいことはわかんないです。
業者の上げてきた修理内容でないと次の契約は難しいです、給湯器だけで9万8千円するので賃借人の敷金だけじゃ全然足りなくて話にならないです。
クリーニング代もマニュアルで決まってるから当然だと思うんですけど。。。
ふすまとか建具に特約つけてるのに裁判例で無効だとか言われて、全然マニュアルと違うことばかり言ってきて嫌になります。
建具の耐用期限が3年とかありえなくないですか？まだ使えるのに。
ほっておいたら仕事が遅いとか社会人としてのマナーがなってないとか文句言われるし、そんなの賃借人に関係ないじゃないですか。
賃借人との良好な関係とかどうでもいいです、普通にオーナーさんに納得してもらえる額だけ払えば。
なのに普通は人それぞれ違うからガイドライン使えとか自分に都合よすぎ、壊したものの責任くらい取れって感じです。