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原状回復費用と原状回復工事の関係

お詳しい方、教えてください。 借主が賃貸マンションを退去する際に、貸主は「国土交通省のガイドライン」に基づく室内点検を行い、通常損耗以外の「原状回復費用」金5万円の見積書を借主に発行しました。借主が、契約当初に貸主に預けていた敷金は金20万円でしたので、差引き15万円を貸主から返金されました。ところが、貸主は原状回復の工事を行わず、次の借主に賃貸しました。当初の借主がこの事実を知った場合、当初の借主は貸主に対し「原状回復費用」5万円を返還請求できるでしょうか? よろしくお願いいたします。

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noname#44516

何度もスミマセン。もう少し解りやすい例を挙げてみることにします。 例えば、 あなたが友人Aからある品を借りたとします。そしてあなたの過失により、その品を壊してしまったとします。 弁償という話になったとして、あなたが全く同じ品を買ってそれをAに返すというのも一つの弁償方法。 又は、その品が1万円の品であれば、1万円という金銭対価をAに支払うことにより弁償する方法もありますよね。 この場合、1万円という対価を支払うことにより「あなたがその品を弁償した」という行為に代えているわけです。1万円を支払った時点でAに対する弁償が完了したわけです。ここで終わりですよね? そこで、Aがその1万円で、壊れてしまった品と全く同じ品を買い求めなかったとしても、「その1万円で同じ品を買わないならば金を返してくれ」とあなたが言えるのかどうか?ということですね。 これで金を返して貰うとすれば、弁償という行為そのものを取り消してしまうことになりませんか?金は対価に過ぎないのです。 今回の原状回復費の話も、この例え話と同じです。

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質問者からのお礼

ご返答ありがとうございます。ご返答の主旨良く分かりました。では、契約書の特約に「借主は、自然損耗を除く原状回復工事を貸主に委託し、貸主は、当該原状回復のための補修及び清掃を貸主より同作業等の委託を受けたA工務店が行うこととします。」という記載があった場合はどうなるのでしょうか?

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その他の回答 (3)

  • 回答No.4
noname#44516

>という記載があった場合はどうなるのでしょうか? 特にどうにもなりません。 理屈の上では先に書いた回答の通りで変わりありません。 原状回復の作業者の指名が有ろうが無かろうが、原状回復費というのは損失した部分の価値を金銭という対価に代えて賠償しているのです。 借主が直接A工務店に原状回復作業を発注する立場であれば別ですが、そうではなく貸主に金銭対価を払う立場ですから、作業者の指名は借主にとっては見積業者の指名に過ぎないでしょう。 借主にとっては5万円を支払ったことにより、自分の範疇から離れた話になりますし「原状回復を貸主に委託」しているわけですから、いずれにせよ「金を返せ」という根拠にはなりえません。

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  • 回答No.2
noname#44516

原状回復義務というのは、まぁそのままですけど「原状に復する義務」ですよね。ですから本来であれば、借主が原状に復して賃借物を貸主に返すのです。 原状回復費と呼ばれるものは、それを端折って「金で解決」しているに過ぎません。原状に復する為に必要な金銭を払うことにより「原状回復義務を果たした」ことにしているのです。 金を払った時点で互いの債権債務は消えて終了、ということですから、金を受領した側がその金をどう使おうが使うまいがそれは勝手だし、払った側が関知する問題ではありません。 借主が「金返せ」と主張するならば、貸主は「では金は返すが、原状回復義務を果たしてくれ」という話に後戻りするだけの話です。 そもそも原状回復費を敷金と相殺するシステムは個人的には気に入りません。良い悪いの問題はとりあえず抜きにして、理屈の上で回答しました。

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  • 回答No.1

前提として、原状回復に関する特約(特に、貸主は原状回復工事を行う義務を有する)が存在しないとします。 この場合、現状回復については、1)自然減耗部分に対するもの、2)自然減耗部分を越えるもの、の2分類が存在します。 1)については借主に回復義務(及びそれに伴う費用負担義務)はありません。2)については回復義務(及びそれに伴う費用負担義務)は存在します。 本件では、上記分類及びそれに伴う費用負担額自体に異論はないと仮定します。 上記の仮定の範疇では、借主は原状回復義務に基づく費用負担を行っており、それによって回復義務を免れることになります。 次に、貸主は上記金銭を受け取ることで、借主に対する原状回復請求権を失うことになります。 本件で問題としているのは、その後(それぞれの権利義務が相殺された後)に関してなので、貸主はその金銭で原状回復を行ってもよいし、価値が減失したままで、新たに賃貸を行っても問題はありません(それは所有者の所有権に基づく処分であり、必要な原状回復工事を行わなければ資産価値は低下し、家賃自体の低下を招く危険がありますが、それも所有者の任意の判断です)。 よって、仮に原状回復工事が行われなくても、それは貸主の任意であり、元借主とは無関係な事象です。その結果、質問文に記されている条件は返還請求を行う根拠として非常に弱いといわざるを得ません。 尚、当然ながら事の成否を問題にしないのであれば“返還請求”自体を行うことは可能です。 但し、例外として借主との契約解除によって同物件を廃棄する(賃貸を止めるとか、立て替えるとか)場合は、原状回復義務はあるもののその意味がないため、原状回復請求を行うこと自体の正当性が問題になる可能性が考えられます。

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質問者からのお礼

早速のご返答ありがとうございます。建物の明渡しと敷金の返還請求権が同時履行の関係にないことは理解できるのですが、「借主負担分の原状回復費用」と「原状回復工事の完了」も同時履行の関係にはないという解釈で良いのでしょうか?

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