二世帯住宅の資金計画と共有登記

質問

土地購入→新築での二世帯住宅を検討しています。
資金計画と共有登記で悩んでいますのでアドバイスいただければと思います。

費用　計5500万
　土地購入　2500万
　建物・外構　2700万
　その他　300万

資金　計5500万
　自己資金　200万
　住宅ローン　2800万
　妻の両親の持ち家売却金額の内　2500万

その他
・自分＝年収650万、妻＝主婦、義父＝60才自営業
・2800万のローン審査は問題なく通ると思います
・土地を買うところと建物をお願いするところは関連はありません
・妻両親の総資産は6000万に行かないと思います

つまり私が3000万、妻の両親が2500万負担して、新たに土地と家を買います。妻の両親（およそ60才）はローンを組めないと思うので、まず現在住んでいる土地を売却してお金に買えるのが先決（家が建つまでは仮住まい）というところまでは理解しています。

（質問1）
自己資金200万＋売却費2500万はあるものとして、どのように住宅ローンとこの資金を組合わせるのが費用的に良いのでしょうか。
建物は原価償却で目減りしていくので、できれば土地・建物を均等に共有登記にしたいのですが、そうするとローン経費などで費用UPになるのではと心配しています。

（質問2）
売却費の2500万だけで土地購入した場合、土地の登記が義父のみになり、建物の登記が私だけになると思います。
建物は減価償却で目減りしていくので相続税対策になると思うのですが、親の資産が控除額6000万を超えない場合は、気にする必要は無いのでしょうか。

（質問3）
妻は一人娘なのでいつかはこの義父の持分も相続することになります。
住宅資金の贈与税の非課税枠と相続時精算課税の特例で、親払いの2500万は最初から妻の名義にしてしまい相続時の所有権の移転登記を発生させないというのも手かなと思うのですが、他にメリット・デメリットはあるでしょうか。

とりとめのない質問になってしまいましたが、ご意見頂けますと助かります。よろしくお願いします。

回答No.1

nonbay39 · ベストアンサー

１　細かく言えば土地と建物のつなぎ金利の差ほどは損するでしょうけど、微々たるものでしょう。
　土地につなぎ融資を組むとすると、土地契約と工事請負契約をほぼ同時に結ぶ必要があるため、自由に土地や建設業者を選びづらいです。制約がある分業者を決めやすくはなりますけど。

２　土地を先に現金購入するメリットは大きいです。土地を自由に選べますし、そのあとにゆっくりと数社で建物を検討できます。時間は比較的ゆったりととれます。その代わり義両親は仮住まいが必要になります。建物をあなたのローンで組むのならば減価償却による相続税対策は関係無いでしょう。自由である分いつまでも建設業者が決まらないと言うことは考えられます、そうすると仮住まい費用が無駄です。

３　必ずしも、義父、義母、奥様の順に亡くなるとは限りません。もし順序が狂った場合はあなた夫婦に子どもがいなければとんでもないことになるでしょう。あなた夫婦の子どもがいれば例え奥様が先に亡くなってもあなたの子どもが相続してくれます。もし子どもまで先に亡くなってしまうと考えるとキリも無く縁起が悪いので書くのは少々ためらわれます。
　つまり「妻は一人娘なのでいつかはこの義父の持分も相続することになります。」とあなたは断定的に表現していますが、こういったことは必ずしも確実ではありません。

お礼

家造りしようとすると資金・費用・税金など色んなお金の計算が発生してしまうので、調査しているうちに思考が混乱していたようです。
土地は保留地ですぐに他の買い手が付くということは無さそうですので、仮住まいの問題さえクリアになれば土地/建物でそれぞれ共有登記にしようかなと思います。
ご丁寧な回答ありがとうございました。