2世帯住宅に建替え

質問

妻の父親が所有する土地に、2世帯住宅を建てます。建替えです。建物名義は私の単有です。
この場合、義理の親子間でも、「使用貸借」という判断で、贈与税はかからないのでしょうか。また、後々相続が発生した場合、義母と妻が相続人となりますが、相続税対策として、建物を義父と共有する意味があるのでしょうか。
固定資産税・都市計画税は、所有者が別々でも、住宅用地の特例（土地・新築住宅）に該当するのでしょうか。
その他、税金がらみで何に注意すべきかご教示願います。

回答No.3

misugijun · ベストアンサー

対価を払わず使用収益し将来返還が想定されている契約が使用貸借であって、ここに賃借人の制約はありません。義理の親子間でも大丈夫です。お書きのように将来の相続時に自用地として評価されるだけです。

建物を共有名義にしたらとのことですが、共有名義にすることで質問者様の持分相当の評価額を下げることが出来ますが、建物の評価は固定資産税評価額ベースなのである程度の期間が経過しますと建物の場合価値自体は低いです。

相続税対策と書かれてますが、お舅様は土地や金融資産を多くお持ちの財産家ですか。相続・贈与のことを考える際には相続財産を踏まえて考えないと先へ進めません。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。
いろいろ考えすぎていたようです。よく分かりました。
舅は、聞いたり見たりしている限りは、決して土地や金融資産を多く持った財財産家ではないと思う？ので、心配無さそうです。

回答No.2

dr_suguru

＞「使用貸借」という判断で、贈与税はかからないのでしょうか。

親の土地で子が建物を建てるのは、ふつーのことです。
賃貸契約までするわけないし、
しても、贈与は関係ありません。

＞相続税対策として、建物を義父と共有する意味があるのでしょうか。

多くのサラリーマン自体が相続税には無関係ですし、
建築資金を出しているなら持分に入れなければおかしくなります。
無理やり入れる必要はありません。

＞所有者が別々でも、住宅用地の特例（土地・新築住宅）に該当するのでしょうか。

土地の上に適用住宅があるので軽減措置があるだけですから
所有者には無関係です。

お礼

ご回答ありがとうございました。
娘婿が「負担なしで建替えてあげるから、地代は無償でいいよね。」という感覚は、世間一般によくある話しで、普通のことなんですよね。
資金は、借入れを含めて全部私名義なので、共有にする理由が無いですね。

回答No.1

mukaiyama

＞「使用貸借」という判断で、贈与税はかからないのでしょうか…

実の親子であっても、実際に市中並みの賃貸料を払うなら、税法上の贈与ではありません。
「ある時払いの催促なし」
などではいけません。

＞相続税対策として、建物を義父と共有する意味があるのでしょうか…

税対策の前に、建物のお金は誰が出すのですか。
ご質問文からは 100パーセントあなたが出すように読めるのですが、それなら舅さんと共有名義などにする意味はありません。

もともと舅さんもお金を出すなら、お金の出し具合に応じた共有登記をしないと、贈与の問題が出てきます。

＞その他、税金がらみで何に注意すべきか…

舅さんもお金を出すなら、舅さんの出す分を奥さん名義にして、「相続時精算課税」制度を利用することもできます。
舅さんが 65歳以上という制約はありますが。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

ご回答ありがとうございます。
「使用貸借」については、単純に(1)舅所有の住宅が古く危険な状態になったこと、(2)舅姑が年をとってきて、一人娘の妻がで面倒を見なければならなくなったこと、により2世帯住宅に建替えて一緒に住むことにしたのですが、正直なところ地代の支払いについては何も考えてなかったものの、少々気になったので質問させていただきました。
親も金銭的に余裕がある訳ではないので、「何も負担しなくて良いから、一緒に住もう。」ということで、建築にかかる現金・借入金は全て私ひとりで賄うことになります。（土地：舅100%、建物：婿100%）
「負担なしで建替えてあげるから、地代は無償でいいよね。」という感覚なのですが、この場合の「使用貸借」は、やはり税務的に問題ありでしょうか。私は婿であり、相続人・実子ではないので、ある意味他人ではあるものの婿であるため、これが親子間の使用貸借（贈与税はかからない？）に該当するのかが気がかりです。
また、このケースで相続が発生した場合、借地権の無い更地評価になるとも聞きましたので、何か良い節税効果がないものかと思った次第です。