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住宅ローンの事前審査について

2009/07/21 18:32

Domenicaの回答

Domenica
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2009/07/23 17:47 回答No.5

住宅ローン審査経験者です。 > 現在、マイホーム購入を検討してます。「購入」ということは、マンションか建売住宅ですね。 > 妻の両親と同居を予定していて、妻の父親が連帯債務者として2,800万円程借り入れる予定です。お義父さまを「連帯債務者」になさるのでしたら、１つ気をつけていただきたい点があります。それは、「お義父さま」の年齢が５５歳ということです。住宅金融支援機構の『フラット３５』もそうですし、多くの金融機関でもそうなのですが、「年齢が上の方の年収について、年収の半分以上を合算して審査を受ける場合には、返済期間の設定は、年齢が上の方の年齢が基準になる」ということがあるんです。まず、ご質問者さまを主債務者とされるのでしたら、お義父さまの年収の合算額は、ご質問者さまの年収が上限となります。 > ・年収 > 　私　330万 > 　親　380万であれば、330万円＋330万円＝660万円となります。このようにする場合で、住宅ローンを申し込まれる金融機関の住宅ローンの「完済時年齢」が『80歳まで』となっていれば、返済期間は80歳－１歳－55歳＝24年となってしまうんです。お義父さまの年収の合算額を190万円未満にすれば（330万円＋189万円＝519万円）、ご質問者さまの年齢が基準となりますので、返済期間を35年にすることも可能です。基準とする年収を抑えて返済期間を長くするか、返済期間が短くなっても基準となる年収を上げるか…どちらがお得になるか、よく考えて申し込んでください。そうでなければ、お義父さまを主債務者とし、ご質問者さまを「承継者」（連帯債務者になることが求められます）とする『親子リレーローン』の契約にされた方がよろしいかもしれません。『親子リレーローン』の場合は、「承継者」の年齢が返済期間の基準になりますので。 > ・頭金なし、2800万円借り入れ（諸費用込）諸費用については、住宅ローンに組み込んで借りることができるのでしょうか？それとも、別途「諸費用ローン」のようなもので借りることになりますか？この点は、金融機関によって違いますので、よく確認してください。「合算年収額」を660万円にするならば、返済期間を24年と考えます。「合算年収額」を519万円にするならば、返済期間を35年と考えます。これで、「借入額：2,800万円、金利：3.00％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で住宅ローンの年間返済額を計算してみます。・返済期間24年…約164万円・返済期間35年…約129万円住宅ローンだけで「返済負担率」を算出してみますと、・返済期間24年…164万円÷660万円＝24.8％・返済期間35年…129万円÷519万円＝24.8％となります。 > ・借入状況 > 　私　車ローン残　100万（あと5年）、消費者　37万円 > 　親　車ローン残　150万位？ > 私が消費者金融からの借入があるので、やはり厳しいのでしょうか？車のローンについては、それぞれの「年間返済額」を計算してください。２人の車の「年間返済額」＋「消費者金融からのお借り入れ分」＋今回の住宅ローンの「年間返済額」を足して、その合計額を「合算年収額」で割ってください。仮に、私の車のローンの年間返済額が25万円、お義父さまの車のローンの年間返済額が30万円だとしますと、両方で55万円。消費者金融からのお借り入れ分が37万円なので、・返済期間24年…55万円＋37万円＋164万円＝256万円÷660万円＝38.7％・返済期間35年…55万円＋37万円＋129万円＝221万円÷519万円＝42.5％となります。残念ながら、この「返済負担率」ですと、車のローンと消費者金融を「残したまま」では、返済能力の審査で「ＮＧ」となる可能性が高いです。 35％以下…いえ、できれば、30％以下となることが望ましいので、おそらく、住宅ローンの融資条件として、「両方の車のローンの完済と消費者金融の完済・解約」が出されると思います。 > クレジットカードは毎月の光熱費の引き落としなどで一つ利用してますが、返済が滞ったことはありません。（1回か2回、残不足があったようですが、すぐに支払ってます。）厳しいことを申し上げますが…。消費者金融の利用以前に、「1回か2回、残不足があったようですが、すぐに支払ってます。」については、これでも影響することはありますよ。残高不足自体があってはならないことなんです。例え「すぐ」でも、1回か2回でも、契約を守れていないということなので…。消費者金融の利用に関しては、住宅ローンを借りる際に利用する「保証会社」次第になります。厳しいところでは、「保証会社の利用については、例え延滞なく完済・契約完了をしていても、利用履歴があるだけでＮＧ」という基準を設けているところがありますので。ご利用になられる保証会社が、消費者金融の利用履歴は問わない…という基準ならばいいんですけれど…。 > 販売店などの方には消費者金融のことは話してませんが、3000万円くらいまでなら大丈夫と言われてます。住宅ローンだけならば、ギリギリ3,000万円は大丈夫かもしれませんが、貸すのは販売店ではなく、金融機関ですから…。 > 即座に完済するのも、内緒のままなら厳しいので、何かいい方法がないか教えて頂けませんか？いずれにしても、審査をするのは、販売店ではなく金融機関です。販売店側の「大丈夫」はあまり信用され過ぎませんように。それで「後日」泣きを見られたお客さまを存じ申し上げていますから。打ち明ければ何とかなる…のでしたら、打ち明けられるのが一番だと思います。