家賃の減額請求について

質問

現在家賃の減額を大家さんと交渉しています。
８年ほど前から現在の部屋に家賃56000円で住んでいるのですが、
最近同じ建物の他の部屋（間取り、日当たりなどの条件は私の部屋とほとんど同じ）に
住んでいる人が家賃45000円で住んでいることを知り、
それをきっかけに管理会社のホームページを見たら
現在空室の部屋も45000円で募集されていました。
周辺の他の建物の部屋も50000円を下回る家賃で入居者を募集していました。
借地借家法第32条第１項の条件が整えば家賃の減額は
いつでも請求できることを知っていたので、
管理会社に電話して、
「家賃を減額してほしいので、そのことを大家さんに伝えてください」
ということを言いました。
しかし、３週間近く経っても連絡が来ないため、
直接大家さんに手紙を出しました（賃貸借契約書には大家さんの
電話番号が記載されておらず、他県に住んでいて一度も会ったことはありません）。
その後、大家さんから手紙が届きました。
そこには、「管理会社とは一括管理委託契約が結ばれており管理会社を
代理人として代理権は授与してあり、契約期間中に私と貴殿が交渉するときは、
先ず管理会社と契約について協議が必要となり、違反とみなされた場合は違約金、
その他損害賠償が発生いたします。残念ながら以上の理由で貴殿との直接交渉は
契約上不可能です。」と記載されていました。

管理を一括して宅地建物取引業者に委託した場合に、
他の宅地建物取引業者に募集物件の賃貸借媒介又は賃貸借代理を依頼した場合に違約金が発生する。
管理を委託した者が自ら発見した相手方と募集物件の賃貸借契約を締結したときは、
宅地建物取引業者から賃貸借代理業務に要した費用の償還を請求されることがあるということは知っています。
しかし、既に成立している賃貸借契約の借主からの家賃の減額請求に対して、
貸主が直接借主と協議して新家賃を設定してはならず、
それに違反した場合に違約金などが発生するなどということがあるのでしょうか？

大家さんが管理会社と一括借り上げ（サブリース）契約を結んでいて、
私の住んでいる部屋の直接の貸主が管理会社だということになれば、
大家さんの手紙の内容もわからなくはないのですが、
あくまで管理を一括して委託しているだけであって、
直接の貸主が大家さんであることに変わりはなく、
賃貸借契約書の貸主の欄にも大家さんの氏名、住所が記載されています。
それなのに大家さんが私と直接協議できないということに疑問を感じています。
単に減額に応じたくないがためにつくった口実なのでしょうか？

大家業をやっていらっしゃる方でこのような契約を管理会社と締結されている方はいらっしゃいますか？

もしくは、私のように家賃の減額を請求してこのような回答が返ってきた方などはいらっしゃいますか？

回答No.4

waosamu · ベストアンサー

>管理会社はエイブルで

私も、エイブルとは揉めたことあります。
敷金の返還で・・・。最後は取り返しましたが、大手だからと言って
誠意ある対応するというわけではないということを身にしみて感じましたね。

＞近日大家さんに、「2009年８月分からの家賃を45000円まで減額してください」という
内容証明文書を送る予定です。
大家さんがこれを承諾しなければ、弁済の意思表示をしたけど
貸主が受け取らなかったということで供託はできるのでしょうか？

　内容証明を送ることは良いことです。しかし、先払いはできません。
先払い特約はないと思います。多分、次月の家賃を月末まで、もしくは
月末に払うって感じの契約だと思いますので、仮に次月の家賃を月末「まで」に払うなら、８月分の家賃は７月中に払う必要があり、９月分の家賃は払えません。
　一旦、供託が成立すると、確か、供託カードのようなものをもらえるのです。それにより次月の供託の際に、再度の書類申請が不要になります。家賃供託のような、繰り返しすることが考えられる供託のための便宜のためにあります。

＞毎月の家賃の支払方法が銀行口座からの自動引落としなのですが、
単に銀行口座をカラにしておけばいいのでしょうか？

　供託は、振込みはできるんですよ。ただ、自動引き落としはあったかな？
　供託は、それ自体商行為というわけでもないので、そこまではやってくれないと思います。供託官に聞いてください。

＞最後に、供託ができるとしてその金額は
56000円でなければならないのでしょうか？

　これも、家主ととりあえず交渉して下さい。もし応じなければとりあえず５６０００円支払って下さい。
　その後、家賃が４５０００円という調停が成立したら、例えば８月ぶんだけ５６０００円支払ったら、差額１万１千円取り返せます。
　供託金から取り戻すんですけどね。取戻し請求っていうのをします。
ついでに言うと、もし４５０００円が正当だとしたら、差額分の１１０００円に年利で１割分を利息として相手方に請求できるんですよね（借地借家法３２条３項）。
　そういう対抗手段があることをエイブルに言ってみて下さい。

　ついでに申しますと、私自身も敷金返還で、借地借家法云々とか、小額訴訟、年利６％の商事法定利率などなど、相手にプレッシャーかけて
返還させました。
　がんばってください。

お礼

回答ありがとうございます。
供託に関していろいろとわかりました。

＞大手だからと言って誠意ある対応するというわけではないということを身にしみて感じましたね。

全くですね。このサイトでもエイブルの悪評はよく見かけましたが、
自分が体験することになるとは思っていませんでした。

＞ついでに申しますと、私自身も敷金返還で、借地借家法云々とか、小額訴訟、年利６％の商事法定利率などなど、相手にプレッシャーかけて
返還させました。

すごいですね。
どうやら法律的な攻めには弱いということかもしれませんね。
内容証明文書を出す前にもう一度大家に手紙を出します。
その際、法律的に攻めてみます。

それでもダメだったら民事調停の申立てをします。