管理会社とは貸主の代理人なのでしょうか

質問

民法で代理が有効に成立するには、本人から代理権を与えられ、顕名して法律行為をすることが条件ですよね？

私が借りているアパートの賃貸借契約は、或る業者が仲介して成立しました。
重要事項説明は、この業者の担当者がしました。
「重要事項説明書」では、この業者が「管理の委託先」になっています。
修繕をしてもらうときは、この業者に連絡して、してもらっています。
この業者が管理会社と呼ばれるものだと思います。

契約の時も含め、貸主には会ったこともないし、連絡を取ったこともありません。

事実上、私にとっては、この業者が貸主の代わりです。
しかし、契約書も含め、この業者が貸主の代理人だとはどこにも書いてません。

法律的に考えて、この業者は、貸主の代理人なのでしょうか。

例えば、退去するときは、貸主に何箇月前に言わないとその分家賃を負担しなければならないというのがあります。この場合、この業者に言えばいいのでしょうか。
また、「更新料は無しにします」と　この業者が私に言えば、本当に無しになるのか、ということです。

私と管理会社との間でそういうやり取りがあっても、貸主が「退去するなんて聞いてないよ」とか、「『更新料は無しにする』なんて一言も言っていないよ」と言う可能性もあると思います。（管理会社と貸主の言うことが違うということは普通ないと思いますが、法的にはそういう可能性もあるということです。）

この業者が貸主の代理人だと考えれば、これらの貸主の主張は通らないですよね？

私（借主）から見たときに、何をもってして、この業者（管理会社）は貸主の代理人だと言えるのでしょうか。
商法上の代理人と考えるのでしょうか。それとも、代理人ではなくて、使者とか別の法律構成なのでしょうか。

それとも、やはり、上記のような貸主の主張が通ることになるのでしょうか。

回答No.1

naocyan226

よくあるケースですね。不動産賃貸の仲介業者は重要事項説明が法律で義務付けられていて、その内容には当該物件の管理委託先があれば、それも説明しなければいけません。この場合、委託範囲とか内容についての説明もするべきなのですが、そこまではしていないようですね。だから、質問者は当然わかりませんよね。
賃貸契約の締結や解除等の法律行為をする場合、普通は当事者同士がお互い納得をして契約書に署名捺印をします。しかし、何かの事情でその行為に関する権限を他人に頼む場合もあります。これが委任で、この法律行為を行う権限を委任されたものが代理人です。そして、代理人になって法律行為をするときは相手に対し自分が代理人であることを証明しなければいけません。その証明するには本人から「委任状」を貰う必要があります。
つまり、この不動産屋が正式で本物の委任状を持っていれば、家主さんの代理人として、家主に代わって質問者と交渉する権限があり、その権限を行使して質問者と契約をすれば、家主さんと正式に契約をしたことになります。
従って、今回の場合のは、この不動産屋が正式の代理人であるかどうか、委任状で確認すれば、はっきりします。もし、口頭でその旨を言っても委任状がなければ、偽の代理人となり、たとえ契約をしても後で家主さんが認めなければ、質問者は契約を取り消したり、損害損害賠償を求めたりすることになります。

補足

ありがとうございます。

>動産賃貸の仲介業者は重要事項説明が法律で義務付けられていて、その内容には当該物件の管理委託先があれば、それも説明しなければいけません。この場合、委託範囲とか内容についての説明もするべき

重要事項説明書・契約書とは別に、
「重要事項説明書で説明する内容」という紙をもらいました。
これによると、
「管理の委託先　　建物の管理及び賃料収受等の管理のそれぞれの委託先とその所在地等について説明します。」
だそうです。
宅建業者としては、委託内容までは説明する必要がないと推測されます。

恐らくですが、いろいろな書面から判断するに、委託しているのは「建物の管理」という事実行為だけで、法律行為については委託していないものと思われます。
そうだと判断される以上、借主としては、貸主が管理会社と違うことを言う可能性も視野に入れておかなければなりません。

他方、法律論とは別に、どうも　貸主が物件を所有しているのは投資目的と推測されます。
従って、貸主が関心を持っているのは　自分の財産が増えることであって、
「借主との交渉とか連絡なんて　そんなしちめんどくさいことは　やっていられないよ」
という考えであろうと思われます。

>今回の場合のは、この不動産屋が正式の代理人であるかどうか、委任状で確認すれば、はっきりします。もし、口頭でその旨を言っても委任状がなければ、偽の代理人となり、たとえ契約をしても後で家主さんが認めなければ、質問者は契約を取り消したり、損害損害賠償を求めたりすることになります。

わかりました。
退去時に、私が管理会社と交渉するときは、委任状で確認すればいいのですね。
委任状がなければ、あくまでも貸主が認めない可能性があるということですね。つまり、私と管理会社との合意が　自動的に貸主に効果帰属するとは考えないほうがよさそうですね。