建築資金なしで賃貸住宅は建てられなすか？

質問

５０坪ほどの土地に住居兼賃貸物件を建てて
家賃収入で建物の建築費返済と毎月の収入を得たいのですが
問題があります。
いろいろな方法を教えて頂きたく
参考になるような資料、データ、実績など
ご教授頂けたら幸いです。

現在、５０坪ほどの土地の一部に
２０坪ほどの３階建て住居と
別棟に２０坪ほどの２階建てのアパートがあり
１階は飲食店に貸して
２階がアパートになっています。
車１台分くらいの庭もあります。
築４５年近く老朽化しています。

５０坪の土地に出来るだけ高く（３～４階）しか出来ないのかな？
賃貸物件で上階に住居を検討中ですが
何分頭金が全くありません。
全額家賃収入で返済していく方法で
建てられるのでしょうか？
又、現在店舗に貸しているところは
どのような対処方法がありますか？
恐らく店舗を建て替えても入居すると言うと
思います。建て替えまでの休業なども
建て主が負担する物なのでしょうか？
質問が多くてスイマセンが
資料共々教えて下さい。

回答No.2

Jumeirah

私もちょっと厳しいというか、考えが甘いと思います。

まず、なぜ問題の土地の建蔽率、容積率を調べないのですか？
どういう建物が建てられるかなんて、役所で建蔽率、容積率調べればすぐわかることです。

そこで、どういう建物が建てられる＝＞収益を計算する・・＝＞計画の見通しを考える　のが不動産で食べて行く場合には必須ですよ。

立替え計画ですが、飲食店・アパート・住居の人を立ち退かせるのが大変だと思います。一人でもごねるとうまく行きません。
立替え後に入居させる必要はないでしょう。費用を投じた新しい建物に、今の家賃とそう変わらない家賃で住まわせるのですか？あなたはボランティアですか？

立退き・立替が上手くいったとしても、建設資金を賃貸収入でまかなう場合は、入居者がうまらないと首が回らなくなります。私の知り合いの不動産屋には、毎日『入居者みつかりまいした』って電話で問い合わせてくるオーナーさんが沢山います。電話したところで、入居者が入ってくるわけでなし。いかに、彼らが追い詰められているか想像に難くないでしょう。

賃貸経営をサポートとかいっている、建築メーカーは沢山ありますが、私の調べた範囲では、当初の建物を建てる費用は、すべてオーナー持ちです。これは、すなわち、費用をもってまでやるのはリスクが高いから建築メーカーは手をださないということですよ。

なお、アパートを建てる場合は、一部屋ごとにトイレ・台所・風呂をつくるので、コストかかる点も申し添えておきます。

地震のことを心配されているようですが、地震で建物が全壊したら、賃貸借契約は終了ですよ。不動産屋さんで使っている協会の契約書をよく読んでみてください。

お礼

細かいご指摘有難う御座います。
おかげ様で大体めどが立ちました。
都心の駅前なので、全額大丈夫でした。
業者が銀行なども交渉して
２０年完済で、手元にも生活できる以上は
残りそうです。
修繕積み立てなども、計算してくれていて
安心できました。

回答No.1

tarotaro001

まず大前提として・・・

現在アパートに入居している人が了承しないと退去してもらえません。
さらに大家都合ですので、家賃半年分＋引越し費用は最低でも用意する必要があると思います。

店舗に関しても多分同様だと思います。

これだけでも１００万単位の現金が必要です。

あと、家賃収入で返済を考えているようですが、これはかなり危険だと思います。
最悪誰も入居しない時期もあるかも知れませんし、半分は入居者がいない時期もあると思います。
その上に、賃貸の設備の故障を前提に別途計上しておく必要も出てきます。

ちょっと無計画だと思います。
せめて毎月の返済額の半分くらいを家賃収入で当て込んで残り半分は自分の収入から返済するつもりでないと破綻すると思います。
これでは銀行も融資してくれないですよ。

補足

貸している店舗、アパートも出来ればこのまま使いたいのですが
何分築４５年で屋根も土台もかなり危険になっています。
恐らく大きい地震には耐えられないと思っています。
メンテナンス出来ればしたいですが、すでにそのレベルは
超えてしまっていて不可能です。
それではしょうがないですね。