近隣の要望をどの程度受け入れたらいいのか悩んでいます

質問

新しく土地を購入し、現在自宅を新築しようとしています。
縦長の土地で、北隣りは長屋の4件のお宅の後ろ側と接しています。
その4件はいずれも境界線から45cm引いて建てられています。今度うちは境界線から30cm引いて建てる旨ご近所に了解を求めたところ、3件の了承は得られたものの一番東側の1件だけ「45cmは必ず引いてもらわないと困る」というお話を頂きました。
設計上の問題で30cm以上引くのは辛いので東側のそのお宅に少しでも光が入るよう西側に少し建物を移動するという提案をして30cmを了承して頂きました。ところが今度は西側に2m移動させないとその条件はのめないと言ってきました。2mも移動させると狭い土地でガレージもとれません。
どこまでご近所の要望を聞いていれば良いものなのでしょうか？
もめたままで工事差し止めなどをされても困ります。

ちなみに近隣は長屋以外は30～45cmほど境界から引いて建てられている住宅の多い地域です。準防火地域でもあります。

どなたか良い知恵をお貸し下さい。

回答No.4

03594 · ベストアンサー

建築設計事務所のものです。長文です。

■民法の件
設計者にとっては原則は民民境界と建物は50cm空けた方が良いと思いますが、民法234条を無視できる特殊な判例があります。

建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。
そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から５０cm以上離すことが原則となっている（民法２３４条）。
ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法６５条）と規定している。

この規定は明らかに民法の５０cm以上の距離規定に反する。
　問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。

民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。
これに関係する事例（境界から５０cm以内の建物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。
　これに対して、上告審は、「建築基準法６５条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月１９日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断。
　耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。

上記より私個人的には建築基準法＞慣習＞民法と解釈しています。
（慣習を優先するという法律自体が民法の話なので）
その場合、RinRin2385さんの外壁を耐火構造にすれば30cmでも文句を言われる筋合いはありません。
2ｍ西になど論外です。もとより聞く必要はありません。単なる嫌がらせです。

しかし、論争の勝ち負けと別に住んでからの近所付き合いを考えると東側の方とは今後何かとありそうですね。

補足

03594さん、丁寧なご説明ありがとうございます。
現実にそういう判例もあるのですね。とても参考になります。

ところで、耐火構造の壁にすると建築確認申請のやり直しは必要ですか？
それとその耐火構造の壁にする費用はどれくらいかかるのでしょうか？

回答No.5

03594

NO.4の続き
■外壁を耐火構造にする

(1)鉄骨造の場合
　(1)-1　ロ準耐-1の場合
　　　そのままでＯＫです。すでに外壁が耐火構造で屋根が不燃なので。

　(1)-2　ロ準耐-2の場合
　　　外壁が防火構造以下なので耐火構造にする必要があります。
　　　ALCｔ75（厚みが7.5cm）+鉄骨下地かALCｔ50（1時間耐火認定工法）でＯＫです。
　　　但し、軒天も外壁同等で屋根も不燃が必要です。

(2)木造の場合
　非常に難しいです。基本的に木造で外壁を耐火構造にする必要性があまりありません。（木造の耐火構造自体は外壁を耐火構造にしなくても可能なので）

参考になるかどうか分かりませんが。
木造軸組工法 耐火構造　外壁（3ページ目）
http://www.kenkocho.co.jp/pdf/139_13im.pdf
（工務店さんが組合会員に入っていなければならないようです。）

■変更する場合
確認申請中でまだ消防までまわっていなければ差し替えで間に合うかもしれません。
確認済証がおりていれば「軽微な変更」扱いなら簡単に変更できますが、「計画変更」扱いになれば再申請となり工事も本当は止めなければなりません。

申し訳ありませんが費用は算出できません。
単純に言うと
（現状と変更後の外壁仕様m2当り単価差）×（外壁面積）
ですが壁下地や軒天仕様も変わります。

お礼

03594さん、詳しいご説明ありがとうございます。
やはりかなりむづかしそうですね・・・
木造なので、設計士からも無駄な出費になると言われています。どうやら設計士の方も設計のやり直し、申請のしなおしになるのがいやみたいです。
うちの設計が南側に通路と玄関を取っている設計なので南側にこれ以上動かしにくいことを知っていて「北側45cmあけないで30cmにしようとしてるんだから西側をずらせ」とクレームを出しておられるのです。

民法で訴えられると工事差し止めや損害賠償請求となるのも困るし、ご近所といざこざになるも避けたいと思っています。
金銭的に余裕があるなら耐火構造壁にするのもひとつの方法ですが、それはある意味そのご近所さんと「やりあい」になるだろうと思いますので本来は避けたい方法です。

そのご近所さんはその辺りの大地主でその力を見せ付けたい気持ちがほとんどだと私たちも理解しています。
負けたくないのもやまやまですがここはぐっとこらえて主人がそちらに何度かお願いにあがっている次第です。

回答No.3

nonbay39

４５センチあけるか無視するかどちらかでしょう。

　いちいち隣に聞くのはもうやめたほうが良いと思います。

お礼

nonbay39さん、早速のご回答ありがとうございました。

無視しても差し止めされたりしないでしょうか。
それについて何かご存知でしたらまたご回答いただければありがたいです。

回答No.2

y_dunhill

RinRin2385さん　　こんばんは

よくこれから一生住むのであまりおとなりさんと揉めたくないと思われる方が多いようですが、私も昨年RinRin2385さんと同じような事を経験をしました。多分文句を言っているのは『東側のそのお宅』だけではないでしょうか？

その方の気持ちはたぶん『要求すれば聞いてくれる』とおもったのではないでしょうか？　　このような輩は、こちらが譲歩するとさらに要求をつきつけてきます。ここは毅然とした態度で『これ以上譲歩しないと』言う事を明確に先方に伝えましょう。家が完成（基礎ができるまで）するまでの事ですから。

私は一度だけ要求を聞いてからこちらはこれ以上譲歩するつもりはありませんと言いました。一度は譲歩している訳ですのでね。

それから工事差し止めとありますが、お隣さんはどのような権利で工事差し止めするのでしょうか・・・　建築の確認申請は済んで建築許可がすでに出ているのですよね。お隣に文句を言われる筋合いはありません。ここはブレナイ軸でこれ以上譲歩すべきではありません。

一生の問題ですから。ここは毅然とした態度で接する事が大切です。

補足

y_dunhillさん、早速のご回答ありがとうございました。
私もお隣にどんな権利があって差し止めなどできるものかと思っていましたが、慣習法＞建築基準法＞民法という考えがあって、民法で隣地と50cm以上離さなくてはいけないという決まりは、おっしゃる通り建築基準法で許可がある限り必ずしも守らなくてよいとあります。しかしそれにも勝って慣習法というのがあって地域の慣習に準じて造るべしということなのです。場合によっては工事差し止めもあり得るらしいのです。

方法としてはあくまでご近所との話し合いで決着をつけるように法律は言っています。

隣家は45cm下げて建てているのにこちらは30cmしか下げないのは慣習ではないと言われればそうなかな・・・と感じているのです・・・
相手はこの辺りのあちこちに土地を持っている大地主で法律もよく知っているようです。

でもy_dunhillさんが去年そういう風におっしゃったということはとても心強いことです。
泣き寝入りしないでもう一度話し合ってみます。
ありがとうございました。

回答No.1

777oichan

設計上、法的に問題ないのであれば許可も下りるでしょうから、近隣に影響される事はありませんよ。長屋のオーナーなりに挨拶すれば充分です。

お礼

777oichanさん、早速のご回答ありがとうございました。

そうなのですか・・・
むやみに聞く必要はないということですね。

ありがとうございます。