畑を貸していると返してもらえない？

質問

父が以前から畑を貸していました。
畑は家庭菜園として利用されています。

父が亡くなり、
畑をこのまま貸していると小作権が発生して返してもらえず
取られてしまう事があるから貸すのを止めた方がいいと
私の知人から勧められました。

今貸している人はおかしな権利を主張するような人ではないのですが
その人が亡くなって子供の代になったりすると
小作権を主張してくるかもしれない
というのです。

父は小作権が発生しないように無償で貸していましたが、
畑を借りている人は
年に１、２回とれた野菜を少し持って挨拶にこられるので、
野菜等を少しでももらうと小作料とみなされると
知人には言われました。

私としては、畑の土地をすぐに使う予定がないし
畑をするのを楽しみにされているようなので
しばらくこのまま使ってもらいたいと思うのですが
今すぐ貸すのをやめるべきなのでしょうか？

本当にとられてしまうことがあるのでしょうか？
取られるとしたら、どういう法律によるのでしょうか？

数年後には土地を売ることを考えているので
こちらの思った時期には明け渡してもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

回答No.3

wodka · ベストアンサー

＃１です。
厳密に言えば、農地を他人にタダで貸す場合にも許可がいるのですが、家庭菜園程度の遊休農地を貸すくらいでは、役所は目くじらたてませんよ。
借り主が収穫を販売しているなら別ですが。

なお、ご心配されている「農地解放政策」ですが、その根拠法となる自作農創設特別措置法はすでに昭和27年に廃止されています。
土地を取られる心配はご無用です。

ただ、借り主が亡くなって、その相続人が畑を自己の所有だと誤解して土地の占有を開始すると面倒なので、文書化しておくことを勧めます。
内容は以下のとおりすればいいでしょう。

土地使用貸借契約書

１　Ａは、○○に所在するＡ所有の土地（○m2）を、Ｂの家庭菜園として利用する目的で、無償でＢに貸し付けた。

２　貸付期間は○年○月末日までとし、Ｂは期限が来たら本件土地を直ちにＡに返還する。
　　Ｂが契約を更新したいときは、期限の○ヶ月前までにＡに申し出ること。

３　上記にかかわらず、Ａが必要のある時は、いつでもＢに返還を求めることができる。
　　この場合、Ｂは返還を求められてから○ヶ月後にＡに土地を返還しなければならない。

４　Ｂが本件土地に設置した物は、返還の際にＢの責任で撤去する。

５　期間中に当事者の一方が死亡した場合、本契約は当然に効力を失う。

以上合意したので、ＡＢともに署名捺印する。

Ａ　印
Ｂ　印

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

回答No.5

toratanuki

誤解のないように念のため。
農地法は、畑などの権利移動につき適用されるので、売主や貸主が現在農業に従事しているかどうかは問わない。
また、畑を畑のまま売る場合、買い手は、農地所有・農業従事者でなければ許可されない。
許可申請のとき、その畑を使用している人がわかれば、今までの違法状態がわかってしまう。
かといって、正式に（許可をとって）貸してしまえば、売るときに小作人の同意が必要になり、売れなくなることもある。
早く返してもらうことが肝心。

お礼

ご回答ありがとうございます。
小作として正式に貸すのはよくないのですね。
おそらく土地は将来、宅地として売ることになると思います。

>早く返してもらうことが肝心。
返してもらうとそのままにしておくと
雑草や虫が発生して問題になったりするので管理が面倒なのです。
できれば、このまま貸しておきたいのですが。。

回答No.4

akak71

家庭菜園の農地の賃貸借は、農業委員会で相談されるとよいでしょう。
合法的に、農地法の小作に該当しない賃貸借の方法があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
農業委員会に相談したらスッキリ解決となるのでしょうか・・
よけいややこしい事になったらと心配なのです。

回答No.2

toratanuki

ただで貸すにしろ、農業委員会の許可が必要。

現在は違法状態。

もし、こじれた場合には、両者とも違法なので、公にしにくい。
違法であることを誰かから聞いたということにして、返してもらうようにきちんと時期を決めておくとよい。

また、とられてしまうというのは、昔の「農地解放」のこと。ただ同然で「とられた」といっている人が多い。

お礼

ご回答ありがとうございます。
違法状態とは、ヤミ小作にあたるということですか？
うちは農家ではないのですが、農業委員会の許可が必要になるのでしょうか？

１０年？以上小作をさせていると権利が発生して
土地を取られてしまうというのは「農地解放」でのことですか？
現在では問題ないのでしょうか？

返してもらう時期を決めるというのは契約書を交わすということですよね。
具体的にどんな書面を作ればいいのでしょうか？

重ね重ね質問ばかりですみません。。

回答No.1

wodka

結論から申しますと、相手が農家でない場合は、今すぐ返してもらう必要はないし、土地をとられる可能性もまずないと思います。

確かに、農地法は賃借小作について農地の引き渡しをもって対抗できるとし（農地法18条）、借地権のように解約について正当事由を求めていて（同法19条、20条）、半永久的に土地が戻ってきませんが、小作権が認められるには、借り主が農家（1,000m2以上の耕作地があるか、それ未満の場合は年間15万円以上の農作物売上がある世帯）であって、権利設定の際に農業委員会の許可がないといけません。
「家庭菜園として利用」ということは、借り主はおそらく農家じゃないですね。ならば、小作権が認められることはありません。
また、対価についてですが、特に決められた時期もなく、作物を少し持ってくる程度では、賃借料と認められないでしょう。本件は単なる土地の使用貸借関係と言っていいと思います。
使用貸借は、返還時期を定めていない場合、貸し主がもう充分だろうと思ったときに返還を求めることができます。この時にすんなり返してもらえれば問題ないのですが、借り主がまだだと思ったら紛争になってしまいます。
返還に不安がある場合は、今のうちに返還時期を文書化しておくことです。借り主は期限が来たら返還を拒むことはできません。
なお、借り主が亡くなると権利が消滅し（民法599条）、相続の対象にはならないですから、子の代では権利を主張できなくなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
借りている方は農家ではありません。
すぐ返してもらわなくていいなら、ありがたいです。
返還時期を文書化ということですが、
賃貸契約を交わすということですか？
具体的にいうとどのような文書、契約書を作るとよいのでしょうか？