半地下玄関の家について

質問

予算上、広い家に住めないため、狭小住宅になってしまいます。
すると、不動産業者から半地下玄関の家の物件を多くいただきます。

そこで、ご相談です。

１．水害について

今日出てきた物件で、半地下玄関以外は、非常によいポイントが多く、気に入っている物件があります。
ただ、水害が心配で、ハザードマップを調べたところ、
東海台風並みの水害になった場合、
1.5ー２M位の浸水想定地帯になっています。

不動産やさんに聞いたところ、過去近隣区域で浸水被害報告はなく、去年の都内のゲリラ豪雨の最中でも、大丈夫だったそうです。（ただ、近所を見回りましたら、半地下の家は一軒もありませんでした。）

１Fは、玄関、トイレ、納戸があります。
水害対策として、玄関に給水ポンプをつけているので、大丈夫だとも言われたのですが・・・どうなのでしょうか？
浸水が２Mある想定ですと、ポンプで頑張れる範囲なのか・・・素人判断ですが疑問が残ってしまいます。

２．資産価値について

事情があり、10年ほどで売却をする可能性が高いのですが、
たとえ、水害の心配がない地域でも、半地下玄関というのは
それだけで、評価が下がってしまったり、買い手がつきにくくなってしまう　こともあるのでしょうか？

きれいにお掃除をして、玄関の外もきれいに保とうと思っておりますが。

回答No.2

billy65 · ベストアンサー

>不動産やさんに聞いたところ、過去近隣区域で浸水被害報告はなく…
不動産屋さんの言うことに社会的責任はありません。書面で残っているわけでもないでしょうから、必ずご自分で調べてください。
自治体によって若干窓口が異なりますが、土木事務所や下水道局、災害対策室などでデータを閲覧できます。そこで、いろいろ聞くと周辺地域でどんな下水道工事をしようとしているか、冠水しやすい下水道地域などの地域状況も把握できます。

>水害対策として、玄関に給水ポンプをつけているので、大丈夫だとも…
ポンプの排水容量は？
ポンプのメンテナンス方法をどのように把握されていますか。
ポンプはあまり作動しない状態が続くと、いざというとき動きません。
冠水時というのは、いや冠水寸前の状況では道路の本下水が満杯になることから、逆流が起き、すまいの中の排水口の低い箇所からあふれ出すことがあります。
そもそも冠水時というのは、本下水管も満杯に近いので、ポンプで吸い上げても吸い上げた先がいっぱいなので吐き出すことは出来ません。
宅地内の最終マスの管底の深さ（自分で開けて測れます）と道路下にある本下水管のレベル（下水道局にある下水道台帳をもらって説明を受ければわかります）を確認してみる必要があります。
水は必ず低い場所に、ものすごい勢いで一機に押し寄せます。
ポンプは全く意味を成しません。
なお、玄関の状況がわかりにくいですが、
土台と地盤が近くないでしょうか？水が刺しやすい箇所となっていると、土台の腐食、蟻害なども起きやすいので注意です。

そうしたことなども鑑み、最終的には自己判断です。

すみません、ちょっと厳しい見解に聞こえたかもしれませんが、
こうした地盤よりも少し下がって作られた住まいに対する、水による被害の裁判などに以前関わっていまして、、、
ちょっとやそっとでは食い止められないというのが、大局的な見方なのです。
日本建築防災協会で関連図書がいっぱい出ています。
「家屋の浸水対策マニュアル」などなど。最近では自治体の建築審査窓口あたりで同様の啓発パンフをおいてあるところもあります。

お礼

親身に詳しいアドバイスをいただきありがとうございました。
下水台帳というものまであるとは知りませんでした。

実は区役所に電話しましたら、
「ハザードマップでリスクがあるところは、浸水対策としても半地下玄関は建てないほうがよろしいです。」とはアドバイス受けました。
確かに２Mも浸水してしまうと、半地下～１Fは沈没状態ですよね。
過去浸水被害については、区役所のホームページから調べたところ
近隣３キロでは被害がでていませんでした。

ポンプの排水容量は、建築業者の方がお休みでまだ確認とれていません。
今日、不動産屋さんには、ポンプでは非常時に安心ならないことを伝えたのですが、水害保険に入っていればいいのでは？と言われました。どうなんでしょうね・・・。

立地や間取りなどがよく、つい、水害はいつ起こるかもわからないですし、そのぐらいの欠点は予算上いたしかたないか…と諦めきれない部分があっていたのですが、雨のたびに心配するのも不安ですし、十分注意して購入を考えたいと思います。

売却のときも同じような心配を次の方がされて、売りにくくなるのでしょうかね・・・？

回答No.4

billy65

再補足です。
>ずばり、狭小地だからです。涙。
>３Fの高さ制限を満たし、容積を出すために…

敷地高低差などのやむを得ない理由ではなく、、、ということであればなおさらよろしくないですね。
売ったら終わりの世界でつくられているものですから。（その先の維持のことなど考えてつくられていませんから。）
斜線制限で厳しいのは北側斜線で、敷地の向き（方角）や用途地域的な制限もからみますね。
例えばですが、同じ敷地規模であれば、敷地に対して道路が北側（北側が玄関）で比較的その前面道路の幅員が広い（６ｍ以上くらいある）と、３階部のセットバックの影響は出ないはずです。そうした方角をよく観察することなどもあるのでは。
または、用途地域の緩い地域を対象地域に見据えるなども物件探しでは重要でしょう。緩いといっても商業系の地域は割高なので、準工業地域などの指定地域も対象としてみたらどうでしょう。北側斜線制限、高度地区指定も住居系地域よりは緩いことでセットバックから逃れやすく、かつ割安です。

新築や築浅物件にこだわらなければ、中古住宅や、借地権つきの中古なども検討に加えるというのもあるかもしれません。
資金的に厳しい中において、リスクのある購入を決めるのは、ちょっとギャンブル的な気もして、お勧めはできません。。。
仮にその時安く済んだとしても、長期的に高くかかってしまうこともありえますので、、、。
１０年程度で手放すこともあるのだとすれば、中古も視野に所有もしない。という選択肢も浮上するように思います。
後悔のないように、ちょっと大変ですけれどいろいろと調べて、よいめぐり合いができると良いですね。
ご参考までに。

お礼

親身にいろいろとアドバイスいただき、感謝申し上げます。

やはり、ご相談させていただいていた半地下玄関物件は怖くなってやめることにしました。過去浸水被害がなくても、想定水害地域に入っているというのが厳しいです。地形的にも坂から緩やかに下ってきたところにあり、考えるほど危険度が高い気がしてきました。

資金に余裕がなく、水害にあっても、大した補修もできそうにありません。また、ポンプもいつも正常稼働できるようにメンテできるか、心配です。

一つの欠点位目をつぶろうと思っていたのですが、そんな気軽な問題ではないことがわかり、良かったです。

高い買い物なので、じっくり選びたいと思います。
貴重なアドバイスをいただき、本当にありがとうございました！

回答No.3

billy65

補足します。
>水害保険に入っていればいいのでは？
これですが、
建物と前面道路、建築の地盤面などの高低差レベルがどうなっているのか分かりませんが、それらの状況が重要になってきます。
水害に対して保険が適用されるケースとして、地盤面からの高さが○○センチ以上の床上浸水の場合、などの適用要件に合うかどうか…。
つまりは、周囲が浸水していないのに、建築の容態が水を呼び込みやすい状態だったためだと判定されてしまうと、実際の適用を受けられない場合があります。（保険会社としては当然ですよね。）万能な保険ではないので注意が必要です。

ポンプについては、冠水災害時は全く用を成さないので、容量等の確認はしても、、、。。。です。

>売りにくくなるのでしょうか
売るまでの間に何事もなければ、このことがデメリットになる事はないでしょう。購入される側の方もこうしたことへアンテナが張れていなければ、特に考えることもなく普通に取引されてしまうのだと思います。
しかし、売るまでの間に水が入ってくるようなことが起きた場合は、押して知るべしですね。。。

実際がどういう状況なのかがわからないので、、、。
なぜ、ここだけが、地盤面よりも低い位置に玄関があるのでしょうか。
そうせざるを得なかった理由はなんなのでしょうか。
玄関周辺に雨水が流れ込まない処理の方法・対策はないのでしょうか。
それらが気になるところではあります。

お礼

補足ありがとうございます！

＞水害に対して保険が適用されるケースとして、地盤面からの高さが○○センチ以上の床上浸水の場合、などの適用要件に合うかどうか…。

保険でも、そういう必要要件があるのですね！知りませんでした。
売買時の重要事項説明書には、ハザード情報で洪水可能性があるということが記載されるのだそうです。なので、それにサインして、水がきたとしても、誰のせいにもできないですね・・・。

＞しかし、売るまでの間に水が入ってくるようなことが起きた場合は、押して知るべしですね。。。

天気はどうなることか・・・わかりませんね。やはり心配です。

＞なぜ、ここだけが、地盤面よりも低い位置に玄関があるのでしょうか。

ずばり、狭小地だからです。涙。
３Fの高さ制限を満たし、容積を出すために、玄関を下げて天井高を確保せざるを得なかったという状況です。この物件に限らず、最近の物件にはよくあります。どれも狭小地です。
半地下玄関にせず、３F建てですと、日照権の問題で３Fが斜線を切られて、天井が三角になってしまい、かなり圧迫感があります。収納も限られてしまいますし・・・。どちらを優先すべきか悩ましいところです。

近隣の家は比較的坪数が大きいので、無理して半地下にせず、
2階建てで必要な生活スペースを確保できているようです。

＞玄関周辺に雨水が流れ込まない処理の方法・対策はないのでしょうか。

道路面から５段下がったところが玄関、玄関から室内に上がるのに１段上がる感じになっているので、実質１Fは地表より４段下にあります。
対策としてはポンプのみです。１Fにはトイレもあるのが、さらに心配のもとです。
あとは、土嚢を積んだり？ということも言われました。

回答No.1

kendosanko

うちは賃貸マンションなのですが、
半地下にコインランドリーがあります。

特に水害危険地帯でもないんですが、
ちょっとした雨の日、半地下の排水溝の流れが悪いようで、
半地下が水浸しになっていることがあります。
どこからか枯れ葉やゴミが流れてきていて、排水溝を
つまらしています。

半地下は油断大敵ですね。こまめに手入れをしないと、
うちのように水浸しになる可能性があります。
旅行とかで長期不在とかなら、油断禁物といえるでしょう。

お礼

早速ありがとうございます。
水害地域でもないのに、半地下が水浸し・・・怖いですね。

近隣に半地下の家があれば、まだ大丈夫な気もするのですが
そういう家がないので、事例がなく心配です。
こまめにメンテナンスをしようとは思っています。