土地契約時のローン申し込み額では足りなくなりそうです。どうすれば？

質問

土地を購入し、注文住宅を建設する予定です。

土地はとても気に入ったところが見つかり、早速契約いたしました。
住宅ローンを利用しますので、契約書では、
●5500万円（＝　土地の代金4000万 ＋ 見込みの建物代2100万円 －　自己資金）のローンを都銀Ｍに申し込む
●4月15日までにローン審査が下りなかった場合は白紙解約できる
●土地の引渡しは5月15日
という内容が書かれています。

書かれた内容のローンは無事に仮審査を通ってあとは本審査を残すのみというところなのですが、
建物の方を具体的に詰めていくと、2100万円では収まりそうにありません。

１）建物の費用が不確定なまま、本審査に申し込めるのでしょうか？
２）最終的に建物費用が3000万になった場合、都銀Ｍにローンの増額をお願いすることは可能なのでしょうか？
３）一旦は都銀Ｍで5500万のローンを組み、土地の引渡しを受けた後、別の金融機関に6400万で借り替えるといったことは可能なのでしょうか？

建物の方のプラン検討をどれくらい時間をかけて行えるのかが非常に気になっております。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

hkinntoki7

No.2の方と重複しますが、
１）普通は建物の基本プランで本審査を受けることになります。
２）不動産屋に相談され現時点で融資額の変更して再審査を受ける方がよいでしょう。４月１５日に関しては延ばしてくれると思いますが売る側にとってはせっかく買い手が付いたのですから再審査を受けさせてもらえるかどうか（次の買い手が直ぐに見つかる好条件なら良いでしょうけど）。最悪、頭金放棄で解約するか基本プランで建物を建てるかを選択することになるでしょう。
３）土地代を全額キャッシュで支払っていて土地建物の担保価値が6,400万円以上あれば借り換えができると思いますが頭金が６００万円では無理と思います。仮にできたとしても諸費用が無駄になります。
　建物の打ち合わせは時間が掛かりますがその間家賃とローンの二重払いが続きます。ＨＭからはある程度の打ち合わせが終了時点で基礎工事等の着手に入りますからその時点からの変更は制約が発生します。
　自分の場合（建築条件付）なるべく借入額を抑えた結果、オプション費用が予想以上発生し所有していた株式数百万円分を売却せざるを得なかった苦い経験があります。
　しかし、建物予算2,100万円が3,000万円（４割増）ってオプションつけすぎではないでしょうか？

回答No.2

joqr

日数的にそんなことしている余裕はないのでは？

＞１）建物の費用が不確定なまま、本審査に申し込めるのでしょうか？
書類ををお出しになられたと思います
その金額がローンの申し込みの額と理解しては？
多少のお足が出ることは、普通当たり前です
上物について具体的に何も考えていないとすれば…相当厳しい選択を迫られるのではないでしょうか？
その時できることは、
・追加資金を別途用意する（預貯金、親の援助）
・どうしても欲しいからグレードを下げて妥協する
・予算内で出来ないものはやめる
希望を伝えれば、１００％予算オーバーします
建築中もあれこれ問題は発生します
ＨＭが想定していた予備費内で収まればいいのですが…そうでなければ追加の費用が請求されます
何でもすべてお金で解決しなければなりません

＞２）最終的に建物費用が3000万になった場合、都銀Ｍにローンの増額をお願いすることは可能なのでしょうか？

審査をすべて最初からやり直すことになると思います
その場合、審査が通るという保証はありません
担保の評価や、返済能力も審査の対象ですから５５００万はＯＫ　でも、７０００万はＮＧとなるかもしれません
仮審査で、７０００万が通っていれば多分通る可能性が高いです

＞３）一旦は都銀Ｍで5500万のローンを組み、土地の引渡しを受けた後、別の金融機関に6400万で借り替えるといったことは可能なのでしょうか？

そんなことできるんですか？？？？？？？？？？？？？？？？
「都銀Ｍで5500万のローン」の一括返済ですよね？

＞建物の方のプラン検討をどれくらい時間をかけて行えるのかが非常に気になっております。

掛けたいだけ掛ければいいのでは？
建築条件付きとかですと、３ヶ月以内に…とか期間が定められているものもありますが、ＨＭとそこまでの話し合いも出来ていないうちに、契約を急いだのには相応の理由と、その前に必要な準備はしておいたと思うのですが…

現時点でそのような問題が出てくるのは・・・
４／１５の白紙の件をきちんと対応できる人を探して置いた方が良いのではと思います

回答No.1

mira723

最初から、多めに見積もって審査をした方がよいのでは？

増額するのは難しいですが、減額するなら容易だと思いますが