店舗兼住宅は得？

質問

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね？
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか？
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか？

回答No.1

unos1201 · ベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月１０万円、保証金は１００から２００万円、敷金を３ヶ月分なら、内装を最低限で１００万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、４００から５００万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、１０年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月１０万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月２０万円のローン、住居部分のホームローンが毎月８万円などになるのです。

１０年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、２００万円とか、４００万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

＞最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と３倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、２年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して２０年弱ですが、周囲の飲食店、ここ１５年で９割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは２０年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。詳しく説明していただきとても勉強になりました。店舗部分に住宅ローンが適用されないなど初めて知ることばかりでした。
店舗兼住宅のイメージは商業地域でない住宅地ポツリと佇み、大体は家族経営でお客も皆近隣住民。大きく儲ける事はできなくても人件費や家賃の心配が要らない分このほうが小さく長く続けられるかなと漠然と考えてました。しかし現実はやはりそんな簡単にはいかないようですね。

十分な資産があり年金などを受給されているような方でなければ現実的ではないのかもしれませんね。
ただ、例えば都内などで商売する場合、坪当たりの家賃が２万円～３万円というのもざらなのでそれプラス自分が住む家の家賃なども払っていたら結局長期的には相当な金額になりそれでいて自分の物には成らない。それならばいずれ資産となるということで店舗付住宅が頭に浮かんだ次第です。
もちろん都内の繁華街と地方の住宅街ではお客の入りとかも全く違うので一概にどちらが特かは言えないでしょうが。

ところでスケルトンのテナント物件で総資金４００万円から５００万円で本当に開業可能なのでしょうか？以前聞いた話では居抜きでも店舗取得料に５００万円、そこに改装費、什器・備品の補充、運転資金などを加えるとやはり８００万円から１０００万円くらいは掛かるというのですが。
でももし総資金４００万円で出店できるのであればリスク覚悟でチャレンジしてみたくなります。仮に借金して１０００万円以上つぎ込んで１年で撤退となればダメージが大きすぎます。撤退費用などで半分以上は消えるそうですから。
昨今の飲食店のサイクルの早さには本当に驚かされます。１年持ちこたえられずに撤退される方が実に多いそうですね。またいるいわゆる「町の寿司屋」はめっきり減りましたね。時代の流れとは言え寂しいですね。
今は大手店舗でさえ３年目くらいから利上げが落ち始めるそうですか小資本投下、短期回収がリスクを避けるうえで需要になってきそうですね。
しかしご回答者様はそんな中でもご自身の事業を２０年間も存続してこられて、ただ尊敬するばかりです。始めることより存続することの方がはるかに難しいかと思います。また何かアドバイスや情報などございましたら教えていただきたく存じます。