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定期借家 長文です
転勤のため、1戸建てを定期借家で貸していました。 5年のところを10年の長期お願いされて７年ならと変更した上に家賃を少し負けてくださいといわれて了承したのですが、先日家族が転勤についてこなかったんで広すぎるのでわずか1年4ヶ月で解約して下さいと言われました。不動産屋からも家族が住む条件が変わったので解約ですと言われました。貸すときにまだご家族がいないので大丈夫なの？と確認したのに・・・。まして法人契約でしたので了承したんですが、こういう場合は解約できたのでしょうか。（定期借家にした意味はまったくありませんでした。） 一応、解約には応じたのですが、次に貸すときのために教えていただけませんか？ また、いま話が来てるのですが、5年定期借家了承ですが駐車場1台分が狭いため価格を近隣駐車場借りるためまけてくれとの事、 あけておくよりはと思うのですが、住宅購入予定のあるかたらしくまた1.2年で出て行かれたらと思うと近隣より家賃を抑えてあるのに思案中です。住宅購入は途中解約出来るのでしょうか・・・？その場合違約金とかあるのでしょうか・・・？どなたか教えてください。
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×「示威的な」理由 ○「恣意的な」理由
>住宅購入を理由に5年未満ででられたら、貸す側（私）は解約に応じなければいけないのでしょうか？ 応じた場合、違約金請求できるのでしょうか？ >転勤・介護等やむを得ない場合は解約に応じると 不動産で「転勤・介護」というのはかなり重大なレアケースに位置づけられます。 住宅ローンの契約約款にも「転勤・介護」以外に勝手に人に貸したりしちゃいけない 約定があります。 つまり、家を買うということは、これとはかなり次元の違う「やむを得なくない」 つまり「示威的な」理由にあたります。 ただし、契約書や特約事項であらかじめ「転勤・介護」（仮にこれを１６条の 事項とします）以外で解約した場合の違約金をいくらとるか決めておかないと いけません。 違約金をとっていいかというのは、法律で決っていません。契約の特約で記せば 双方の合意事項ですからとれます。 詳しくは下記を http://www.pref.nara.jp/jutaku/seisaku/teishaku.html サブリース契約書には、６ヶ月前の予告で了解。もし６ヶ月に満たずして解約する 場合は、６ヶ月 引く不足月数分の家賃を違約金として支払うものとする・・・なんてあっさり書いて あったりします。 これもあまり特約つけすぎると借り手がいやがりますから、家賃の安さとの兼ね合い １５％～２０％安いなら違約金つけるのは市場によっては可能でしょう。 定期借家は、更新に応じなくていい契約です。 契約は公正証書でおこないますから、それだけ拘束力は大きいです。 従わない場合、裁判所に持っていけばすぐに差し押さえが可能になります。 これは、出て行かない場合の大家保護のためですが、出て行かれるとき は特約に書いてあれば違約金請求しいきなり相手の給与差し押さえ とかできちゃうわけで、私が借り手ならそんな契約しませんけど（笑） 強引な借り手にはそれで押し返すのは有効です。
法的には私もよくわかりませんが（同じように転勤で一軒家を定期借家しています）、うちなら「まけません」 結局は条件がよくて借りたいからごねているのですよ。 まけてくれたらラッキーと思っているだけです。 家賃が絶対に合わないなら交渉してきませんよ。 一般的にアパートより一軒家のほうが交渉しやすいってあるみたいです。 「気にいったなら出した条件で借りてください」 うちはそういうスタンスでいっています。（うちも庭の管理などのために周辺より価格は抑えてありますから、これ以上は応じる気がありません。） しかし交渉して入ってきた方って、注意が必要だと思いますよ。 一軒家はアパートより好きにできると思っているのか、うちなんて契約事項にあった庭の管理で勝手に木を切られ、ペットを飼われ・・ ペットの件があるので退去時には、経年劣化があろうがなんだろうが厳しい目で現状修復しようと思っていますがね。
お礼
本当ですか？？ そんな、借家人もいるのですね。 家賃交渉なんて言葉、自分が貸す側になって初めてしりました。 我が家の条件はさほど悪いとは思わないのですが、何分田舎なので定期借家が少ないので・・・・。都会はそういう契約多いのでしょうね。 家賃交渉・・・やっぱ要注意ですよね？ 前回の件があるので、ちょっと慎重になりました。 皆さんの意見を参考に契約したいと思います。
定期借家の借家人サイド途中解約については、特約で 違約金を定めるケースもあります。 長期に借りるのは借家人には不利でその分家賃をまける ことで「バランス」を図るわけです。 とはいえ安く貸す分、中途解約にペナルティを設けるのは 「交渉」のひとつのテクニック。 これは、礼金まけろ、とか言ってくる申し込みに対しても 「それなら１年未満の解約に２ヶ月の家賃ペナルティを とる」と返すことはよくあります。 つまり、礼金は短期解約の歯止めになっているわけです。 それをなくすわけだから違約金条項をつけて短期賃借の 懸念をなくすわけです。 違約金条項を特約するかしないかは、双方の意思です。 賃貸需給のバランス、家賃の水準などで考えるべきで 大抵は、値引きがでたら途中解約違約金という「押し返し」 をします。 ５年定期借家の場合、２年半以前の解約なら おおざっぱに家賃が１割安として２か月分の違約金とか 解約予告期間を６ヶ月前とかの特約をつけたらいいのです。 ほかにも猫を飼いたいとか言われたら現状復旧を細かく定め 敷金を３ヶ月とって補修費のために１ヶ月償却とか特約したり します。 ＞住宅購入は途中解約出来るのでしょうか・・・？ 手付け放棄の途中解約はできます。 また、ローン審査が通らずにキャンセルという事態なら 手付けも戻ることが多いです。 また、買い替え特約で自宅の売却もあわせて行い 自宅が思う値段で売れないからキャンセルということは よくある話。 ＞その場合違約金とかあるのでしょうか・・・？ 手付け放棄ですむ契約もあれば違約金を定めた契約も あるということです。 また、ローン特約、買い替え特約の契約なら違約金も 手付け放棄もありません。
補足
ごめんなさい、説明不足でした。住宅購入予定は借りるかたです。 転勤・介護等やむを得ない場合は解約に応じると前回契約書になっておりましたが、住宅購入を理由に5年未満ででられたら、貸す側（私）は解約に応じなければいけないのでしょうか？ 応じた場合、違約金請求できるのでしょうか？
お礼
本当ですね・・・。 正直、前回の入居されたかたの交渉があまりにも強引だったのですが、家族がまだ来ていないのに大丈夫か？広すぎないか？と念押したうえでの契約・解約だったので・・・。大手企業の総務担当が入っての法人契約でしたので、間違いないとおもったのですが、少し懲りました。 あとで考えたら家がひろいから出るって身勝手すぎる。広い家がいいといってたのに・・・・。 今回の分、不動産屋任せ出なく、あまりにも強引な交渉でしたら、やっぱり特約考えます。それでだめなら貸さないまでです。 ありがとうございました。