敷地の高さを上げる行為について

質問

南ひな壇の土地に住んでいます。全ての家が東側の坂道の道路に接道しています。
今度南側の一段下がった敷地の人が敷地を我が家と同じ高さまで持ち上げて家を建てようと考えていることを知りました。
（持ち上げる方法は単純に土を盛る方法と、ガレージ兼基礎で高さを上げることを考えているようです。）私はびっくりして何も言えませんでしたが、後から考えてそんなこと許されるのだろうかと疑問です。
敷地というものは好きな高さまで持ち上げて建物を建てて構わないのでしょうか？
そんなことが許されるようでしたら、北の方の人は日照権が脅かされると思います。
ちなみにこの地は第一種高度地区で、建物は10m以内、境界部は5m以内で１×1.25の傾斜内という条件がありますが、基準となる敷地の高さは敷地を持ち上げる前の状態か持ち上げる前の状態か知りたいです。
どなたか御教示よろしくお願い致します。

回答No.7

junkg7

宅盤に盛土を規制する「建築協定」等が設定されていなければ合法的な行為でしょう。
日照権については建築基準法をクリアしていれば、受忍限度内と考えるべきです。

予定通り？1.2ｍ程度の盛土をする場合、貴殿の擁壁（土留め）を埋める結果になる可能性があります。
擁壁の水抜きパイプがあると思われますので注意が必要でしょう。
隣地側でどの様な対応をするのか解りませんが、上記観点から貴殿に無断で施工されない様にしましょう。
また、擁壁に勾配がありその他にフェンスが設けられていれば、フラットになる事で位置的な不具合が出る事も検討すべき事項でしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですか、合法なのですね。
合法としても、その上に家を建てる際にディメリットになったりはしないのでしょうか？1.2m持ち上げた分だけ建物の高さが制限されるとか・・・。

擁壁ですが、水抜き用の穴が複数あります！
これをそのまま埋められるのはマズイことなのでしょうか？
盛土でなく、元々地続きであると考えれば、パイプもないような気もするのですが・・・。

ちなみにこの擁壁、昨年我が家が家を建て替えた際に擁壁も100万円ほど出してやり直したものなので、埋められるのは非常にもったいないのですが、文句も言えないのでしょうか？

回答No.6

noname#78261

平均地盤面は建物に接している地面の高さの平均です。建物が決まらないとなんとも計算できません。ただ、地下車庫の部分や低い位置まで伸びた基礎の部分などがあれば平均地盤面は下がります。

車庫の状態にも寄りますが、車庫も建物ですので上もの（住宅）が２ｍ下がっても地下車庫まで２ｍ下がるということは考えにくいですね。車庫が道路から大して下がっていなければ緩和もそんなに受けられません。もちろんそういう設計なら斜線はクリアしやすいですが敷地がもったいないとも思います。設計しだいですね。

それだけの工事はかなり費用もかかります。コストで断念ということも多いと思いますよ。所詮他人の敷地です。法規制の範囲で建築するでしょうから日陰になっても日照権を争うようなレベルの話にはならないと思われます。

時に行政指導は強制力がないので守られなくても役所は指摘できないこともあります。まずは、役所で盛り土について確認してみたらどうでしょう。

回答No.5

jirounonus

４です。

一部、誤解を招く恐れがあるので追記です。

「一部の地域では（意図的な）盛土の上限を定めている地域もあります。」
とは、条例等で担保されているという意味ではありません。法を超える条例は特例を除き認められませんので。あくまでも、行政指導ということです。
これも、２種類の規制内容があるようで、
１．道路との高低差、傾斜地、くぼ地・・これらを解消するため等特段の事由がなければ、盛土は最低限にする。
２．盛土の上限は定めないが、高さ制限・日影制限等地盤を基準とするものに対して（計算上の）盛土上限を定める。
といったものです。
しつこいですが、あくまでも行政指導の範疇のものです。

回答No.4

jirounonus

＞敷地というものは好きな高さまで持ち上げて建物を建てて構わないのでしょうか？
この件については、民事裁判では異例ともいえる建築基準法抵触との判断を裁判所が出している例もありますよ。
つまり、盛土の上限には、社会的常識も踏まえて考えるべきということなんでしょうか。
今回のケースで、意図的に高さ制限・日影規制を逃れるために盛土をしたのであれば、建築基準法即違法かどうかは別としても、民事では損害賠償請求の対象にもなりうるということでしょうか。

このようなことを防止するため、一部の地域では（意図的な）盛土の上限を定めている地域もあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうしまうと、道路斜線や、高度制限に引っかからなければ、なにも問題ないということなのですね。
頼るべきは民事しかないということなのですね。
記載忘れましたが、ひな壇の量は各1.2～1.3ｍくらいです。
条例等があるかはちょっと検索してみたのですが、引っかかりませんでした。県の条例になるのでしょうか？

回答No.3

noname#78261

設計地盤からと、道路の高さからかかる斜線制限があります。
設計地盤のほうは盛土後ということになるでしょう。
しかし、地下車庫の分平均地盤面を算定しなければならず、算定基準の設計地盤は盛り土した高さより低い位置になります。
また、道路斜線は敷地を高くしたことにより不利になりますので、必ずしも低いときと同じように建てられると思っているとすればそれは違います。
また、斜線制限の緩和もありますが、道路斜線は受けられる可能性がありますが（天空率）高度地区制限は緩和規定がありません。
さらに、開発許可条件や、宅地造成法などで盛土が制限されている可能性もあればその設計は出来ないことになります。

ただ、その地域に制限法がなければ盛り土は自由です。
その地盤に法の制限で建てられるものに違法性はありません。
日照権を守るために斜線制限があると考えますので、その範囲であれば問題がないのです。

隣の人がまだ考えているだけならば、上記のような地盤面の算定や法規制の検討が十分に必要で、その方が思うようにたつのかどうかということもまだまだ実は怪しい話です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ひな壇の高さは1.2～1.3ｍくらいです。
高さを上げる方法は盛土か地下車庫かはわかりませんが、1.2m持ち上げたいようです。
盛土は自由なのですか・・・、ショックです。
地下車庫の場合の地盤面の算定方法はどこかに載っているのでしょうか？
道路斜線は、私も考え計算したのですが、東側坂道の接道が4.5mあり、仮に建物が2mバックするとボーナスで道路幅も＋２ｍになる？らしいので、8.5mとなります。これに1.25をかけると10.625にもなります。接道のそのお宅の範囲内での高低差は1.2mくらいあり、盛土が1.2mとすると、10.625－1.2-1.2＝8.225ｍもまだありまして、十分に普通の2階建てが建ってしまいます。困りました。

回答No.2

kenji04152004

まず日照権はどういうものかご存知ですか？
建築基準法は最低限のものなので、きちんと法令を守ってぎりぎりまで建てると、北側の人に日照はほとんどなくなります。
いろいろ文句を言いたい気持ちはわかりますが、法令違反でもないかぎりはクレーマーになっちゃいますよ。
どうしても嫌なら南側の土地を買うか、敷地の北側に家を建て直すしかないですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
自分で家を建てる際、及び今回のことで一応調べたつもりなのでだいたい判っているつもりではあります。
また、法令違反でなければもちろん文句を言うつもりではないのです。
法令違反かどうかを教えて頂きたかったのです。
無知なのですみませんがご確認させて頂きたいのですが、ご教示頂いた内容から、「敷地の高さを車庫であろうが、盛土だろうが、持ち上げて、そこから家を建てることは法令違反ではない」ということでよろしいでしょうか？
記載忘れましたが、ひな壇の高さは1.2～1.3mくらいあります。

回答No.1

02jp

盛土と言います。
建築基準法で北側斜線の事ですね。
建築申請を
盛土前の高さから計測し建ててしまう人も現実におります。

建替や増築で守らない家もあります。
全員守れば宜しいのですがトラブルの原因です
。

質問者のお隣さんが守ってるかは現状判りません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
基本的には「盛土の場合、盛土『前』の高さで建築申請しなければならない」ということなのでしょうか？それを盛土『後』の地面の高さから建築申請を行うことでトラブルが起こるということなのでしょうか？
記載忘れましたが、ひな壇の高さは1.2～1.3mくらいあります。