敷地内地盤面について

質問

敷地内地盤面について

質問は２点です。
(1)敷地内地盤面と地盤面の違い？
(2)下記の場合の敷地内地盤面はどこになるのか？

中古の格安マンションの購入を迷っております。格安なのは水没しているからなのですが、どの程度水没したのか尋ねたところ敷地内地盤面からの水位を教えて頂いたのですが、敷地内に高低差があるので水没の程度がわかりません。
再度、仲介の不動産会社に尋ねても売りたいばかりで専門用語で説明され理解できず困っております。

北から南に傾斜する土地に建つマンションで、北と西に歩道と車道があります。敷地の北側に建物、南側に駐車場があり、建物の１階の南側半分も駐車場になっています。建物と駐車場には17cm程高低差があります。地盤面と駐車場は±0です。

インターネットで検索しましたが、難しすぎてわかりませんでした。

わかりやすく教えて頂けたらと思っています。
宜しくお願い致します。

回答No.1

domoku1943

1.　建築基準法施工令による用語の定義
　平成２０年改定では、「地盤面」の用語はありません。

2.　以前に在った「地盤面の」定義？解釈？について
(令2条2項)現在はない。
高低差が3m以内の場合は建築物が周囲の地面と接する平均の高さの水平面をいう
高低差が3mを超える場合高低差3m以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう
但し、まだ一般的に使用されているのが現状と思う。

3.　軒の高さの定義(参考）
施工令の２条七項に規定され、地盤面から＊＊＊＊までの高さ等となっている。
但し、地盤面の、定義はない。（種々の呼び方があるため、定義できない）

4.　水没の程度及び水没時の水位の表し方

4-1　仲介不動産会社の説明（今回貴方が得た情報）
　地盤面からの水位との事ですが、上記を理解しての高さと思えません。一般的に表現しているものと思います。通常ですと+50ｃｍくらいの余裕をとって、対応（例えば土嚢堰、矢板堰、機械的な自動堰）設計する必要があります。履歴上の最高水位。

4-2　所轄の消防署、区役所、国交省の出先、へ問い合わせ(浸水記録、写真、ハザードマップ）
　過去の履歴がある場合がある、又交通機関や、公共建物では設計時、土地の浸水状況を把握して、プラスアルファで設計（地下鉄の入り口の堰など）されているので、指導、紹介を受ける。
ハザードマップがあれば、結構詳細が分かりますね。

4-3　地元の古い不動産屋、自治会長、シルバー年代者、地元新聞社に、聞いてみて洪水の高さがどのくらいであったか。当時の建物、固定物、神社、寺、標識などで高さを聞く。
名古屋地区伊勢湾台風、他、過去の著名な被害があったモニュメントで、各所に標識（最高水五）が設置されて各所で見る事がで出来ますね。東京では、地盤沈下もありあまり古いものは参考にならないかも知れませんね。近々豪雨での冠水は、上記で結構情報が取れると思います。

5.　一般的なものは、水深1.500ｍｍとかで言ったり、表示があり、どこが基準か分かりませんね。
注意書きで表示してみても、自分の場所がどれか分かりません。
通常は、道路面からの水深をいっていると思います。道路でも凸凹がありどこが基準か明確には不明です。
問い合わせが必要です。

6.　正確には標高で表示します。過去の平均海水面からの高さなどで、土木構造物は全てこれを基準に設計されています。（例えば東京台地であればＴＰ23000ｍｍ、ＡＰ24000ｍｍとかです。ＴＰ-１２００も在りますね。低いことになります）
従って、過去の水位の影響の影や、色、標識、寺のどこまでついたか階段のどこか、床から1ｍとか付近で分かれば、測量により、貴方の建物のどこまでが浸水したかを測量で記入でｒ来ます。
設計又は一応、それプラス50ｃｍを考慮して、備品や設置を考えると良いと思います。

7.　参考洪水高さ、設定水位

以下検索
www.mlit.go.jp/river/basic_info/jigyo.../saigai/.../8-1_8-4.pdf

＞ ＊＊＊＊地下鉄
高潮対策基本潮位(T.P.4.0m)、同防潮堤高（T.P.4.5m）
＞＊＊＊交通局（地下鉄）
設計水位を定めている。
□阪：O.P. 5.50m
□淀：
梅以南：O.P. 6.00m
梅以北：O.P. 7.00m
□その他：O.P. 4.50m

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
早急なアドバイスありがとうございました。

かなりの格安物件で水没してなければ、
中古でも３倍の値がつくような物件ですので、
本当に迷いますが・・
安全も考慮したかったので本当に助かります。

高低差3ｍに関しても図まで書いて下さり、
とてもわかりやすかったです。

アドバイス頂いた様に、
ハザードマップを入手したり色んなとこに聞いたりしながら
状況を詳しく調べてみます。

本当にありがとうございました。

補足

教えて頂いたように区役所に問い合わせたところ、
緑？土木何とかというところの方がという事でそちらで
そのマンションも含め近隣の水害の
大体の情報を得る事が出来ました。

近所にある古い商店でも話を聞いてきましたが、
思っていたより、沈んでて水害の直後は
近隣のスーパー等も被害が激しくかなりの間使えなかったようです。

状況からしてどんなに安くてもやめようと思いました。
教えて頂いて良かったです。

ありがとうございました。