南面の住居が三階建てに

質問

我が家の前面、南側の居住者が三階建ての建替えを計画しています。敷地面積は双方とも３０坪弱。第一種中高層の地域です。その家は前面に６Mの公道に面しており、公道から北にむかって上りの私道の傾斜があり、高低差が約１．５Mです。（我が家から公道に出るには私道の坂をおりるわけです）本日図面を見せてもらいましたが、GLを我が家と同じ地盤でとって、高さ制限を算出しています。私が高低差があるので、平均地盤をとらねばならないのではないかと聞くと、公道に面して青空駐車スペースをとって擁壁を立ち上げているので、平均地盤を考えなくてよいといわれました。よって公道からみると、１.５M立ち上がった上に１０.５Mの高さの３階立てが建つわけで、道路面から１２Mなんて、まるで５階建てではないかと指摘すると、大手メーカーの営業マンは「５階建てまではいかないですが、４階建てよりは高いですかね。」とのこと。（軸組み木造住宅です）３０坪に満たない敷地で３階に３部屋もとっています。北側斜線制限を高低差の高いほうでGLをとられて、計画段階なので日影規制も未確認とのことです。仕方ないのでしょうか。

回答No.4

dyundyun

＞仕方ないのでしょうか。
何に対して？
三階建ては建てられる地域ですし、
先方が法令順守されてるなら宜しいのでは？

北側斜線算定の平均地盤面は
建物が接してる部分の地盤面の平均値をとります。
擁壁で立ち上げたら、その上の部分が地盤面です。

道路から計画地を挟んで貴方の土地があるのですね
貴方の敷地へは公道から私道を介するとの事ですが、
それが法令に定める道路で、幅員が十分でないならば、
道路斜線が掛かるかもですが。。
また
日影の検討したらまた変わってくるかも知れませんよ～

お礼

法令順守であれば何を建てられても仕方がないということですね。
1メートル前の南面に十ｍの高さの建物がそびえ、調べると、冬は屋根にしか陽があたらないようです。
数年前には建てられなかったようですので、近隣にもあまり例がないものですから、相談した次第です。
ありがとうございました。

回答No.3

nonbay39

無理ならば建築確認申請が通らないでしょう。
　お上が決めますので、あなたが何を心配してもケチをつけても無駄な部分は大きいでしょう。

　図面をみせてくれるだけ親切でしょう。逆に見せてくれるということはそのまま申請しても通るということだと思いますけど。

　駄目元で、低姿勢で、あなたの家のことも少し配慮してくれとお願いするのは自由でしょう。聞いてくれなくても恨むのは筋違いとなるでしょうけど。

回答No.2

kami55

6ｍもある公道だと交通量が結構あるんじゃないでしょうか。少なくとも朝から夕方くらいまでは。大きめの建物が建つと騒音も減るように思いますが。

回答No.1

noname#78261

１中高地域の場合、建物の高さ制限には
道路斜線
高度地区の設定による高度斜線
中高層条例などによる日影規制などによる制限
隣地斜線
等が考えられます。

道路斜線は道路の高さから道路巾に1.25をかけた高さになりますが、私道が４ｍほどでもおもての６ｍと同じ巾であると計算できるほか、壁面が道路よりはなれると緩和があります。1.8ｍ程私道境界から下がっていれば10.5ｍは可能な設計です。

高度地区の条件は地域によります。天空率緩和を受けられないので１低層の北側斜線より厳しい時もありますが、地区によってはかなりゆるい規制の時もあります。真北からかかる斜線制限です。これは市町村の都市計画課などでお調べください。

中高層条例はどちらかというと規制という事でもなく、中高層の建物を建てる時周りの人と調整しながら文句が出ないように建築しなさいという決まりです。ただ、多くは10ｍを超える建物から規制がありますのでその場合は日影の検討をしなければなりません。なので、規制にかからないような高さに建築するか、日影規制をクリアした高さと形状にする設計手法がとられます。ただし、これは条例ですから行政によって中身が違います。宅地課や都市整備課で確認しましょう。

隣地斜線はもっと高いときには有効ですが住宅レベルではあまり関係がないのでとりあえず説明はしません。

平均地盤のとり方は建物のまわりに平らな地盤が60センチくらいあればそこを地盤として差し支えないのでそれより先に高低差があっても車庫に屋根がかからなければ（建築物でないなら）関係はありません。

以上を調べないと結果はでませんが、条件がそろえばたたないことはないでしょう。3階に3部屋とろうがなんだろうがそういう法条件のそろった土地である場合は仕方がないことになります。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
一度市役所で確認してみますが、大手メーカーなので、法にふれるようなことはないと思います。
ただ、前面の家の敷地自体が傾斜地で盛り土であるので傾斜の最終地点である我が家との境界線で地盤を設定しているので気になったのです。
おそらく高さ規制がかからないよう６０センチほど下げてくるでしょうね。
ありがとうございました。