土地の相続問題について

質問

初めてご質問致します。
現在、母は３姉妹の次女であり、長男夫婦（私）と同居しております。
妹は県外で暮らしております。
私達と同市内の母方実家には姉夫婦が暮らしております。
この度の質問はこの実家の相続問題についてです。

先日祖母が亡くなりまして、母実家の不動産登記簿を取得したところ、
土地は20年以上前に亡くなった祖父名義のまま、
建物は5分の1が祖父名義、5分の4が姉の旦那名義となっておりました。
（改築の際に登記とのことですが、贈与と記されていました・・）
抵当権等は土地建物ともに全く無設定でした。
現在、実家に住んでいる姉夫婦は亡祖父の固定資産税をそのまま払い続けております。
全く相続手続きも所有権移転もしておりません。
私的には祖母が亡くなったこの時期に、しっかりと相続手続きを行ったほうが良いかと考えております。
そこで、ご質問です。
(1)このまま姉夫婦が亡くなった場合、姉の相続権利（3分の1）は姉の娘　にそのまま引き継がれるのか？
(2)姉夫婦が住んでいる状態で名義変更手続きを3等分していたほうが良　いものか？
(3)もし資産売却にて3等分を提議した場合、姉夫婦は居住権を主張する　と思われるが、その際どのような流れになるのか？
(4)逆に全くこのままだった場合最終的にいつの時点でどのようにしなけ　ればならなくなるのか？
以上、漠然としておりますが、見識者のご意見賜りたく存じます。

回答No.5

poolisher

no3です。
＞そのような場合でも借地権を主張して相続分を高めに主張できるものなのでしょうか？

できます。補足すると、建物の物権と土地の借地権は相続当事者の長女の権利ではなく、第三者の夫の権利ですから相続協議と無関係に主張できます。
客観的な評価をしようとすれば、不動産鑑定士に依頼すればわかると思います。ただし、参考情報でしかないので、事前に鑑定結果を無条件で受け入れる等の念書を３人で取り交わしておかないと意味がないかもしれません。

お礼

お忙しい中、度重なるご回答ありがとうございます！
ご指摘の通り、専門家を交えてしっかり話をつけようと思います！

回答No.4

usagi0918

usagi0918です。お礼拝見しました。

＞＞（3）の場合は長女が売却相当分を支払ってそのまま居住し、名義も長　女名義に変えるという意味ですよね？

はい、その通りです。建物自体は、長女の所有物になりますので、結局そうなると思います。

＞＞また、長女夫婦は祖父母に対して賃借契約など結んでおらず、当然ながら家賃支払いなどもしておりません。
そのような場合でも借地権を主張して相続分を高めに主張できるものなのでしょうか？

通常は、親子で賃借契約は結ばないことの方が多いと思います。
そうすると、逆に故祖父の所得になって、いろいろ税金面の問題も出てくることもあるみたいです。

逆に、長女夫婦が生存しているうちに、しっかり決めておくべきだと思います。結構手強そうな長女夫婦のようですので、専門家を通して、やらないと難しいと思います。長女夫婦が亡くなってしまうと、確かに文句を言いそうな人がいない分、楽になりそうな気がしがちですが、結局は揉めると思います。

お礼

税金面でも問題になるんですね・
アドバイス頂いた通り専門家を入れて話しようと思います！
ご回答ありがとうございました！

回答No.3

poolisher

これ、おもいっきりもめますね。
建物はほとんど長女夫婦のものですから、必然的に土地に対する権利（借地権）も存在すると考えるべきで、そうすると土地の値段がその権利分減殺されることが、ひとつ。
減殺された土地を姉妹３人で相続する際、共有名義は長女（利用している人）以外にほとんど価値がないので、結局長女が買い取ることになりそうだが、減殺分を高めに主張されると、大幅に価格がダウンする可能性があることがふたつめ。

あなたがいずれそこに住みたいというのであれば、お母さんに相続放棄するぐらいのことしてもらわないと実現しないんじゃないかしら。
（それでも、姉夫婦の子供からの借家だけど）

お礼

現実的なご回答、ありがとうございます！
非常に考えさせられます！
しっかり話し合わないといけませんね・

補足

建物の長女夫婦持分名義登記は、長女夫婦が実家に出戻りしてきた時に増改築を行い、そのローンを組む為にしたと聞いています。その際亡祖父からの売買ではなく贈与という登記がなされております。
また、長女夫婦は祖父母に対して賃借契約など結んでおらず、当然ながら家賃支払いなどもしておりません。
そのような場合でも借地権を主張して相続分を高めに主張できるものなのでしょうか？

回答No.2

kuwagata2

1、相続関係がよくわかりませんが、姉夫婦の相続分は娘が引き継ぎます。

2、姉夫婦の住んでいる家の持分を取得しても意味がありません。

3、姉夫婦が住み続けると考えるのが自然ですから、家については家の価値を金額に換算して姉夫婦が分配するとか、家以外の資産は他の相続人が分配するとか、祖母の介護などを姉がしていたなら他の相続人よりも多くの相続を認めるとか、いろいろ考え方はありますが相続人全員が納得するならどんなわけ方でもいいんです。
ただし、立場的には質問者さんが自ら協議の内容に首を突っ込むのは好ましくありません。

4、今までも特に問題にならなかったように、これからもすぐに問題になるような事はありません。しかし、相続人が亡くなる度に権利関係は複雑化して、将来どうにもならなくなります。
そのとき困るのは質問者さんや従姉妹ですから、質問者さんからは「ややこしい問題を自分たちに残さないでほしい」とか、「元気なうちに伯母さんと話し合ってちゃんと相続登記しといてよ」と頼んでみたらどうでしょう。

相続人だけで何もかもやろうとしても大変でしょうから、専門家に相談した方がいいと思います。
相続登記の専門家は司法書士です。

お礼

専門家の方からの貴重な意見、誠にありがとうございます！！

補足

ありがとうございます！
ちなみに私が母親から相談を受けてのことでした・
長女夫婦も高齢で、この先亡くなった場合に長女夫婦の娘孫が帰郷するということもまず考えられません・
すると仏壇を守っていくのも自ずと私たち夫婦しかいなくなります・
となると、ゆくゆく私達が実家に住む事になる可能性もありますので、
その事を考慮すると長女夫婦が亡くなるまでこのままのほうがいいのではないでしょうか？

回答No.1

usagi0918

まず

(1)は代襲相続ということですよね。基本は、その通りです。
(2)他の兄弟（相続者）様との関係が分からないので、一概には言えませんが、放棄したりしないで、相続する意思があるなら、今やるべきだと思います。
(3)資産売却価格相当分のうち、相続分を現金等で支払ってもらえば大丈夫だと思います。現実的に、その土地に誰かが住んでいるのであれば、そうなる可能性が非常に高いと推察されます。
(4)本来であれば、相続はすぐに行うべきですので、(2)に関連しますが、先延ばしにすればする程、後々面倒になると思います。

揉めそうであれば、司法書士さんや弁護士に相談して、公正証書等を作成すべきだと思います。
まずは法務局へ行ってみるのも手だと思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！
姉妹の関係は、長女に対して次女・三女が不満をもっている状態です。
（喪主を務めても葬儀費用は姉妹3等分を要求、三女が祖母に掛けてい　た保険金は介護費用に全て充当する等、長女の身勝手が原因です。）

（3）の場合は長女が売却相当分を支払ってそのまま居住し、名義も長　女名義に変えるという意味ですよね？