ホームオフィスはどの割合まで経費として計上できるか？

質問

今春から一棟(9室)の賃貸不動産のオーナーとなった者です。
現在、一戸建て借家(3LDK)にひとりで暮らしおります。
来春の申告時にこの借家の一部とここでの光熱費をホームオフィスとして
経費に計上したいと考えておりますが、税法上はオフィスとして使用している
部屋の専有面積だけが、計上出来る対象とされていることを知りました。

もしこれが自家用車ならば、仕事で使用する走行距離でその使用割合を
算出出来ますが、その一部屋だけをオフィスとして使用している場合でも、
その部屋のみが単独で存在しているわけでもなく、二階のオフィスに
行くための廊下も階段も不可欠ですし、トイレや洗面所も必要となります。
また、狭いオフィス内では無理な業者との打ち合わせ等は、決まって
リビングの大きなテーブルで行っていますので、同じ家屋の部屋であっても
場所により使用頻度も異なってきます。

もしも、毎日の仕事を営むこの６畳一部屋しか計上出来ないならば、
それは家屋全体のたった一割程度となってしまい、経営のほぼ全てをこの家の
中で営んでいる私にしてみれば、まったく実情と掛け離れたものとしか思えません。
私的には現況に則して考えた場合、月額家賃20.5万円や光熱費の1/3を
計上出来ないものかと考えております。1/3にあたる年間のそれらの総額は
85万円程度となりますが、年間収入(所得ではない)を900万円程度と仮定した
場合、独身の私には専従者給与に出来る給与賃金の計上もありませんし、
常識的には突出した計上金額だとも思えません。

賃貸不動産の経営に限らず、SOHOで自営業を営んでいる方々の多くは、
このような自宅使用での経費の計上に際し、どの程度(%)を計上されて
いらしゃるのでしょうか…？　　実際、賃貸している面積の半分を計上していても
問題が起きていない方もいらっしゃるとも聞きます。これを税務署に問い合わせて
上述した疑問を質問や議論しましたが、「税法上の建前はこのようなものです」
としか答えが返ってきませんでした。

マンションなどのワンルームの場合と数部屋ある借家など場合は、確かにその
割合も異なってくるとは思いますが、どの程度を計上しても現実差し支えないのか、
皆様方の今までの経験やアドバイスをお持ちしております。

回答No.1

costa_rica

「毎日の仕事」とありますが、不動産賃貸業の場合それほど毎日仕事があるのでしょうか？建設当初なら業者さんとの打ち合わせもあるでしょうが、完成してしまえば、帳簿付けくらいしかすることがないと思います。

また、管理業務（家賃の管理や修繕の手配など）は不動産屋さんなどの管理業者に頼むと通常管理料は５％程度でしょう。

これらのことを考えると基本的に家賃の一部や水道光熱費を必要経費に算入することは難しいでしょう。

家事関連費は原則、必要経費に算入することはできません。
必要経費に算入するためには、
家事関連費の
１、主たる部分が業務上必要な経費で、
２、かつ、その必要である部分を明らかに区分できる場合。
３、青色申告者が取引の記録などに基づいて業務の遂行上直接必要であ
ったことが明らかにされる部分に相当する経費。
となります。

しかし、日本の所得税は申告納税制度を採用しています。申告者本人が
税金の法律を自分の解釈で税金の計算をし、申告納税することができま
す。とはいえ、その「自分の解釈」を税務署が認めてくれるかは別問題です。

＞実際、賃貸している面積の半分を計上していても
問題が起きていない方もいらっしゃるとも聞きます。

この事例は、実際に半分事業に専ら使用しているか、たまたま税務署か
ら指摘を受けていないと言う場合でしょう。

補足

ご回答ありがとうございます。
まず最初に説明の仕方が悪く、無理からぬ誤解を招いたのかもしれません。おっしゃる通り、新築を建てたばかりならば確かにそうかもしれませんね。私の場合、実は10年ほど前からこの物件の経営を独りで行っておりました。今春と書いたのはあくまで登記上、税務上の話です。それ以前は、家賃なしの実家に暮らし、そこで経営業務をおこなっておりこうした経費の問題は発生しませんでした。

昨今、不動産不況の厳しい中、家賃収入も下がり、満室にするための経営努力も半端なものではありません。設備的にも素晴らしい物件を他より安価で提供する為にも、管理業務の委託またく行っていません。自分は寝ていて家賃収入ばかりを考えておられる大家さんも確かにいらしるのは知っていますが、私の場合はまさにそれと対極にあります。何でもおまかせタイプとはまさに逆ですね。

物件自体が古く、それを維持管理またグリードアップするため、大規模な外装工事も含めここ10年間で10回以上の改装、外装工事を行っていますし、小規模な工事なら20回を超えております。業者の選定のみならず、工事の工法や部材に渡るまで、すべて勉強し尽くした結果、2000万円弱平均の工事でも分離発注により1000万円強のレベルで完成したのが現実。工事すべてがこの調子、設備の交換に至れば尚更のことです。それゆえ自宅での業者との打ち合わせの回数も少なくともこの5～6倍の回数に成るのは無論ですし、またそれを行う場所も必要となります。

数ヶ月の工事中の毎日の監督管理もすべて自分が行っている成果がこのような結果を生み、より少ない投資でも高収益にに繋がるのでは。それには毎日こつこつ勉強し研究し続けることが必要ですね。その為にも仕事を行う場所が必須なのです。建築のこと設備のことを業者と同様かそれ以上に身につける事により、改装時の設計や監督を自らが行えるわけです。このような煩雑な業務を不動産の経営とどうして切り離して考えられることは出来ません。空き部屋が増えたからさてどうしよう…では、もう間に合わないのすよね。他がやらないことをやるからこそ、より良い部屋をより安い値段で貸せるのです。

ましてや、これからも安い物件をこつこつ調べて一部屋づつ入手し、それを少ない投資でより良くリフーォムして高収益をあげ続けて行く場合なら尚更ではないでしょうか。

現在、不動産賃貸は昔のような貸し手市場ではなく、大変競争の厳しい借り手市場です。いかに借り手のニーズにあった付加価値を少ない投資で行い高い経営効率を生むかに掛かってきます。確かに業者にすべてオンブにダッコの大家さんも多いとは思いますが、自分が好きでこのスタイルを選んでいるとはいえ、私は多岐に渡る情報収集や市場の動向を現実自分への「毎日の仕事」として進めております。

そうした毎日の現実から、最初の質問にも記したように、単なるその部屋だけの「面積比の按分」となると現実に則していないと感じるのだがと書きました。このように大家さんそれぞれの経営スタイルにより現実は様々なのでは。よって、たとえば業務用のIP電話の通話先リストを開示しも、家事関連費用として揚げられた1～3の部分は確実に実証出来ますが、わたしは面積比の按分の話をしたかったわけです。

様々な大家さんのタイプをひとつの門切り型に押し込め、それで一刀両断に評することに
わたしなりに違和感を覚えたのが正直な感想でした。