土地購入の際の共有名義について

質問

土地を購入することになりました。不動産やから、共有名義にしますか？といわれた際、共有名義にしておいたほうが税金で得をするとかなんとか言われたんですが、いまひとつ意味がわかりませんでした。共有名義にすると何か得することがあるんでしょうか？またどれくらいの割合で共有名義にするものなのでしょうか？

回答No.1

mamekan · ベストアンサー

土地だけの物件でしょうか？
それぞれが資金を出し、あるいは住宅ローンを組む場合は土地建物の名義を共有にしておく
必要があります。
どちらか一方だけの名義にしていると、他方の負担分が贈与にあたるとみなされるからです。
共有の割合は、実際に負担した金額がベースになります。
その人の持分割合＝その人の出した資金 ÷〔その不動産の購入金額＋諸費用〕
　　　　　　　　　　　　　　（借入金を含む）

別々に貯めたお金をおろしたり、別々に住宅ローンを借りる場合は負担する額がはっきりします。
しかし夫婦いっしょに貯めたお金だったり、公庫融資のように家族で一口しか借りられない
住宅ローンをいっしょに返済する場合は、夫婦それぞれの収入を基準にするのが一番です。
公庫融資を3000万円借りる場合、夫の年収が800万円、妻の年収が700万円なら、
それぞれの負担する額は1600万円と1400万円になります。

気を付けなければならないのが“贈与税”です。
『住宅資金贈与の特例』が使えるのは自分の親からの場合だけで“義理”の両親からの贈与は
課税の対象となるからです。
全く働いたことのない奥様のヘソクリはたとえ預金口座の名義が奥様であっても
住宅購入の自己資金とは見なされません。
収入源がご主人の給与から出ていると税務署は考えるため、贈与税の対象です。
また、仕事をしていても、仮に奥様の年収が100万円　ご主人700万円で
名義を２分の１づつ持った場合も贈与と見なされます。
収入に見合った割合で登記をしないとなりません。

ローンを組まれた場合は『住宅ローン控除』の恩恵を受けられますが、
ローン対象が土地だけでは控除の対象外となり、共有にしても片方しか控除が受けられません。
土地と建物をそれぞれが共有すると双方ローン控除が受けられます。
売却の際、居住用財産の3000万円特別控除を受ける時も同様に２人分、
特別控除が持分割合の範囲で受けられるからです。
ご両親が名義に加わって、さらに相続もお考えになるのでしたら建物はご両親名義、
土地はご主人、又は、ご主人と奥様の共有にするのがベストです。
何故かと言うと、建物は年数とともに減価償却し、資産価値が下がりますので、
それによって相続資産の価値も下がり、
最終的に資産価値がゼロになれば、相続税も当然ゼロとなるからです。

お礼

ご回答ありがとうございました！案の定ややこしいんですね。実は土地を購入したばかりで（もうすぐ契約）追って建物も建てるつもりです。
私は結婚して自分の貯金通帳を解約しそこから生活費にあててたので、主人の給料が貯金になってる状態です。ということは！私は共有名義にできない、ということなりかねませんね。とほほ。
贈与も受けられない、となると泣きっ面にハチ状態です。
土地の名義を両親にすると、いつかは相続税がかかってくるんですよね。
住宅ローン控除は土地と建物を同時に購入しなければいけないのでしょうか？？はてさて。
とにかく、いろいろとありがとうございました。自分でももっと調べてみます！

回答No.2

mamekan

#1です。
>住宅ローン控除は土地と建物を同時に購入しなければいけないのでしょうか？？
説明が長くなってしまうので土地を先行購入した場合の条件が載っている
サイトをご紹介します。
http://www.towabank.co.jp/chiikikeizai/46zeitopix.html

国税庁の説明です
http://www.taxanser.nta.go.jp/SHOTO303.HTM

お礼

さらにご回答ありがとうございました。いろいろ難しいですね。とりあえず不動産やにもう少し詳しく聞いたりして自分でも調べてみます。ありがとうございました！