共有名義の土地建物を、妻名義にできるか？

質問

共有名義で夫の勤め先からお金を借りて土地・建物を購入しました。（割合は１/2です）
しかし数年後に、夫の転職に伴い住宅ローンを全額返済しなければならず、私（妻）の両親からお金を借りてローンをひとまず返済しました。
その後夫に借金が発覚し、離婚を考え中なのですが、家のことが気になります。
夫は家を私に譲ると言っています。
離婚するとすれば、名義を書き換えても当然贈与税もかからないし問題ないと思うのですが、別居となった場合に名義を書き換えたらどうなるのでしょうか？
ちなみに、実質この土地建物はほとんどが私と私の両親がお金を出しているので、借金しているという事情が事情だけに
「離婚しない状態で名義を私に書き換えることになっても構わない」
と言っています。
借金が発覚した以上、子供に財産も残してあげたいし、家の名義を夫と共有したくありません。
この場合

１税金はどうなるのか
２夫が借金している状態で名義をすべて妻名義にすれば何か問題が発生するのか
３こういう作業はどこにお願いしたらいいのか
４その場合費用はいくらかかるのか

を知りたいです。

お忙しいと思いますがよろしくお願いします。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

(1)まず、「私（妻）の両親からお金を借りてローンをひとまず返済」という所で、現時点で夫は質問者の両親に対して借入の返済義務を負っていますので、この部分をどう考えるか、という点の決着が必要です。

(2)夫の妻両親からの借入額と不動産持ち分の価値が同じだとすれば、夫と妻両親との間で「不動産の持ち分の売買（夫が売主・妻両親が買主）と「妻両親の売買金支払債務と夫の借入金返済債務との相殺処理」という形を取れば、自宅の夫名義部分が妻両親名義になり、以降は妻１／２：妻両親１／２の共有状態になります。借入額と自宅の持ち分価値が違う場合には差額の決済をすることになります。

(3)妻両親から妻への名義書換が必要なのかどうか、あるいはどのタイミングでどういう方法で名義変更するのかについては、その後でじっくり考えれば良い話かと考えます。

以下質問について、
１． 上記手法で対応すれば、贈与に関わる問題は夫・妻両親間では回避できそうです。妻両親と妻の間の名義移転をする際には贈与税問題が生じそうです。引き続き夫が妻両親に借入を返済する一方で、不動産の名義だけを妻か妻両親に移す事を考えるなら話は別になります。

２． 夫の借金が外部（消費者金融等）の借金を指すなら、自宅に担保が設定されていなければ関係なし、担保設定があれば上記のスキーム自体が使えなくなりそうです。

３． 登記名義の移転業務は司法書士の仕事ですが、その前に全体の構成をどうするかは税理士なり会計士なりの助言と検証の元で、質問者及び両親が判断する問題でしょう。

４． 譲渡する不動産の価格と何をどこまで、どの手法でやるのかで金額は変わります。

お礼

詳しい御説明ありがとうございました。
大変参考になりました。
教えていただいたことを踏まえて色々考えたいと思います。

回答No.2

nik670

贈与税って税務署から納付書が送られてきて
納税するわけではないんです。

贈与された人が税務署にいって申告書を書い
て税金を計算して納税するんです。

ですのでわざわざ申告しなくてもいいのでは
ありませんか？

ただ名義変更するとその情報が登記所から
税務署に回って贈与税申告して下さい！と
いう案内が来るかもしれません。

そうしたら事実を説明すれば贈与にならないと
思います。

なので匿名でこういうケースは贈与になりま
すか？と税務署に聞いてみた方がいいですよ。

名義変更くらいネットでやり方調べて
自分で名義変更してはいかがですか？
自分でやりたくなければ司法書士にお金払って
やってもらうしかありません。
やはり１０万近い金額は持って行かれるとおも
います。

名義変更くらいその気になれば簡単だと思いま
すよ。

なので問題は贈与税対象になるのか税務署に
聞くべきです。あとは節税方法も。

お礼

そうですね。
匿名で税務署に質問すれば早いのですね。
さっそくそうしてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

adobe_san

お答えします。
１．贈与税がかかります。詳細はお住まい地域の税務署へ
２．夫の抵当に入ってなければ大丈夫です。何らかの夫の抵当権があれば先にそれを外す必要有りです。
３．司法書士にお願いしてください。
４．状況によって価格が変わります。大体10万円程度だと思って下さい。

では！

お礼

司法書士の方にお願いすると１０万位必要なのですね。
大変参考になりました。
ありがとうございます。