土地・建物の名義持分について

質問

持分についてみなさんどのようにしているのか教えてください。
一戸建てを購入しようと進めているのですが、土地と建物の夫婦での持分について悩んでいます。
実は妻の両親から贈与の話があり、その代わり土地名義は１００％妻（娘）にする事が条件と言われています。私としてはやはり最後に残る土地の名義は持っておきたいと思い、であれば正直断ろうと考えています。。ちなみに妻は働いていません。更に贈与してくれる父親に賛同しています。個人的には土地は妻と共有名義にして、建物を妻名義なら納得いくのですが。。。今は世帯主が土地の権限にこだわる時代ではないのでしょうか？お金のない私にとっては家は一生懸けて働いて購入するものですからそれなりの満足感はほしいのです。歳をとって、仮に離婚した場合、残った二束三文の家と妻名義の土地ではかなり寂しい
事になりそうな気がします。
みなさんはどうお考えでしょうか？個人的な意見でいいので参考までに教えてください。

回答No.6

yukinnco

妻の立場からの意見です。
性別が違うので三交にならないかもしれませんが、私たちも新築住宅を建築予定で、持分の話も二人の間では合意されています。

私たちの場合・・・

　土地・・・旦那名義（旦那の両親が旦那のために購入・登記費用は私たち負担）
　建物・・・持分１／２つづで私と旦那

建物については、家を建築すると決めた時点で持分半分にしてほしいと私から彼に話しました。（結婚前）
というのも、夫婦共働きでローンを返していくし、建築費の２／３の金額を私の預金から出します。
もちろん私の懐にはいずれ戻ってはきますが、その頃には子供の学費などに使うと考えられます。
そういったこともあり、建物の名義は持分半分にするつもりです。
ただ、旦那の両親にはなにも話していないので、これからもめるかもしれませんが・・・。
私の両親は建物持分半分で納得しています。

持分について考えたのは、ローンが終わりわたしの懐に出した金額が返ってくる前に旦那が亡くなった場合、子供がいなければ、相続の歳に彼の両親等に遺産分配になり、それは土地だけでなく建物も対象になってしまうこと。
そうなると相続分も減るし、ましてや自分がほとんどお金を出しているにも関わらず、名義が旦那だとそれまで分配されてしまう。

やらしいですがそんなことも考えました。

お礼

ご意見ありがとうございます！良くわかります。やはりご自分で出した分は自分名義にしたいと思うのは当然です。だから私も自分の持分を確保するためにも贈与は受けずにコツコツ行こうかと考えています。やはり老後は心配ですよね。。。参考になりました！

回答No.5

walkingdic

>持分についてみなさんどのようにしているのか教えてください。
非常に簡単です。出資した人の割合で登記します。
つまりそれ以外の持分にするということは贈与になるのでだめなのです。

ご両親からの資金援助については、そのままご両親の持分とすればなんの問題もありません。

もし、相続時清算課税制度などを利用される場合は、まずご両親が６５歳未満なのか以上なのかで話がかなり異なります。

まず両者に共通している部分を述べます。

まずご両親からの資金のうち土地費用とした分については２５００万の贈与税非課税枠を使います。例外としては建売と建築条件付の場合で、後述する特別非課税枠を使うことが出来ます。

ご両親からの資金のうち建物費用に当てた分については上記の２５００万の枠でも良いし、１０００万の特別非課税枠でもよいです。通常は特別非課税枠を使いますが、この特別非課税枠を使う場合は、贈与をうけた翌年３／１５までに居住していなければならない用件がありますのでご注意下さい。
なお暦年贈与制度の非課税枠５５０万を利用される場合も同様で、建物費用が原則で、翌年３／１５に居住している要件も同じです。

さて、ご両親が６５歳以上であれば上記のとおりなのですが、６５歳未満だと話は変り、原則相続時清算課税制度は使えません。（暦年贈与の非課税枠５５０万は使えます）
例外として、上記の建物に対する特別非課税枠を使う場合には可能なのですが、こちらには翌年３／１５までに居住という原則があるのでご注意下さい。

そして、これらの制度で贈与を受けた人が、その持分を登記しなければなりません。
つまり妻が妻の両親から上記制度で贈与を受けたのであれば、土地に使った分は土地の持分、建物に使った分は建物に持分登記しなければなりません。（親からの贈与資金も含めて）１００％妻が出資したのであれば土地１００％妻の名義にすることは出来ますが、土地代全部を出資していないのであれば、夫が出資した分は夫から妻への贈与となるので、贈与税がかかります。

何にしてもそういう話ですから、

>その代わり土地名義は１００％妻（娘）にする事が条件と言われています。
これを可能にするには、妻自身と妻の両親からの贈与資金で土地代全額をまかなう必要があります。
またご両親からの贈与に贈与税がかからないようにするには、下記Ａ，Ｂのどちらかにしなければなりません。

Ａ．ご両親が６５歳以上であれば、単純に２５００万の非課税枠を使用する。

Ｂ．ご両親が６５歳未満であれば、ご両親には土地費用だけでなく建物費用も幾らでも良いから妻に贈与し、建物についてもその持分を登記して、更に翌年３／１５までに居住すること。

>個人的には土地は妻と共有名義にして、建物を妻名義なら納得いくのですが。
実際の出資割合が異なればやはり夫婦間の贈与になり贈与税がかかりますよ。
あとローンを組まれるのであれば、そのローンの資金分は、そのローンの名義人の持分としなければなりません。

>今は世帯主が土地の権限にこだわる時代ではないのでしょうか？
今も昔も出資割合での登記でなければなりません。高額な贈与税を支払いたくないのであれば。

人の意見云々で決める問題ではありません。ロジカルに決まる問題です。

ご質問では建築条件付や建売なのかそれとも土地建物別々なのか、あと資金金額や土地価格・予定建物価格などが不明なので具体的なアドバイスが出来ませんが、基本的な考え方は以上の通りです。

お礼

なるほど！詳しく教えて頂きありがとうございます！ちなみに妻の父は６５歳未満です。また建売購入は考えておらず建築条件付きならとはと思っています。どちらにせよ私は住宅ローンでその持分は確保できればと考えています。なんにせよ難しいですね。。。あまり贅沢は言ってられないというところでしょうか。。。とにかくご教授ありがとうございました！

回答No.4

a8000com

はじめまして

うちも持分についてはかなり悩みました
私の両親からと旦那の両親から、両方から援助をいただけるというありがたい境遇でしたが
今度は持分で悩みましたね

最終的には旦那100パーセントとしました
理由は住宅ローンの保証人にならなければいけなかったためです
もちろん団体信用生命保険は旦那でかけて
万が一の時には保険が適用になりますが
でも連帯保証人というのも、リスクありますよね

あとは援助額です
旦那の両親からの援助のほうが大きかったのも、要因です
住宅ローンの連帯保証人というリスクと名義というメリットを天秤にかけて、考えたらいかがでしょうか
連帯保証人の件がなければ、
私の両親からの援助額÷（建物代金＋土地代金）で持分を決める予定でした
住宅ローン分は旦那です
建物と土地をそれぞれに名義を入れてもらうつもりでしたよ

なんか、妻側からの意見になってしまいました

お礼

ご意見ありがとうございました！やはり悩みますよね。。連帯保証人というリスクがあればまた考え方も変わってきますね。少し調べてみます。参考になりました！

回答No.3

cla_kk

＃２です。
書き方が悪くて、わかりにくかったですね。

年齢制限なし＆３５００万まで非課税というのは「相続時精算課税制度の住宅資金贈与の特例」のことですよね？

「相続時精算課税制度の住宅資金贈与の特例」も「住宅取得資金等の贈与の特例」も住宅資金限定ですので、建物のみの適用で土地は適用外だったはずなのですが・・・

そういった意味でご両親が６５歳未満ですと通常の「相続時精算課税制度」を利用できず、特例を利用するしかないので、土地を質問者さんの名義にできるかなと思いましたので。

数年前に税務署に確認しましたが、もしかしたら、今は違うかもしれませんのでご確認ください。

お礼

度々答えて頂きありがとうございます！なるほど、建物のみに適応ですか。それならまた考え方も変わってきますね。参考になりました！ありがとうございます！

回答No.2

cla_kk

質問の趣旨とはずれてしまいますが、

ご両親が贈与することで贈与税が発生することはご存知だと思いますが、質問を拝読しますと、相当な額を援助されるよう見受けられます。

例えば、普通に2000万円贈与を受けますと、720万円の税金を納めなければなりません。

そこで、住宅資金の贈与税の負担を減らすということで、相続時精算課税制度又は住宅取得資金等の贈与の特例制度があります。

ご両親が65歳未満ですと、それらの制度は基本的に建物のみに適用され、土地には適用されないはずです（以前、私が税務署に確認しました）。建売のように、該当しない場合もありますが。

65歳以上ですと、相続時精算課税制度だけは２５００万円まですべての財産の贈与が非課税になります。

しかし、相続時精算課税制度は遺産の先取りのような形になりますので、節税の効果がないというデメリットがあります。

ということで質問者さんがご両親を説得する材料になればと思い、レスした次第であります。

夫婦に亀裂が入るのは一番してはいけないことですが、やはり、金銭的援助はとても助かりますし、ご両親の機嫌を損ねるのも得策ではないような気がします。税金面で説得できると感情的にならずいいような気がしましたので・・。

ご両親が65歳未満ですと話は早いのですが、そうでなくてもデメリット等をあげて何とか・・・・いかがでしょうか？

ただし、私は専門家ではありませんので、自信はありません。その他の方法等でご両親に切り替えされたら、お手上げです・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。私は全くの素人なのですが、その制度は17年末までであれば贈与額も3500万まで非課税となり贈与者の年齢要件もなしとすると聞きました。下記ホームページでも閲覧できます。
http://www.tsk-web.com/fp/souzoku/souzokuinfo/zouyokaitei.htm
どうでしょうか？間違っているかもしれませんが、むこうの両親もこの制度があるから年内中にと言っていました。わかったらまた教えていただければ幸いです。ありがとうございました。

回答No.1

shion0851

不動産業者です。
・・・と言っても、本件は業者としてというより個人的な意見として。

＞妻の両親から贈与の話があり、その代わり土地名義は１００％妻（娘）にする事が条件～～

正直言って、これは筋違いな申し出ではないかと思います。
入り婿（養子）だとか夫婦で相談した結論であるならともかく、妻側の両親から夫（相談者さん）に対して出す条件ではないでしょう。
こういう事が夫婦間の争いの種になりかねないのですが、最近は年配の方でもこういった配慮が足らない事が多いようです。
（波平さんでさえマスオさんに気を使っているというのに・・・）

少し違う話になりますが、夫婦双方の実家に「お世話になる」（食品をもらったり子供を預かってもらったり）のは良いことだが、「借りを作る」（借金や借金の肩代わりなど）のは好ましくないと言われているそうです。
これは負い目を感じる事（＝外的要因）で、夫婦間の関係（バランス）が崩れるからです。

本件のように贈与にあたって持分にまで口を出す親御さんの場合、購入後も「自分が買ってやったんだから」という感覚で今度は夫婦間の問題にまで干渉してくるのではないでしょうか。
そういう意味では、贈与自体をお断りした方が無難でしょう。

贈与を受ける場合、土地・建物を別個に考えるのではなく、まとめて同じ割合で共有にしてしまえば良いのではないでしょうか。
１/２か出資割合にするかは相談ですが、変に名義をどちらにという話をするよりかはいくらか建設的なように感じます。
また、奥さんの親御さんが土地に執着するのであれば、親御さんが土地を買って、その土地を相談者さんが賃借して建物を建てるという方法もあるのでは。
いずれ土地を買い取る前提ならば親御さんも奥さんも相談者さんもメンツが立つのでは。

自分の家庭の事は自分で決めるという気概が欲しいです。
ましてや、マイホームは「買ってもらうもの」ではなく自分で「買うもの」ですから。
贈与はありがたいがそれによって口出しをされるなら贈与はいらない、などとキッパリお話してはいかがでしょうか。

蛇足ながら。
歳をとって仮に離婚した場合、家くらいは奥さんに全部あげるくらいの気概が欲しいと思うのですが、これは少数意見かも知れませんね。

参考になれば良いのですが、
長文失礼しました。

お礼

ご意見、ご指導ありがとうございます！おっしゃる通りで、贈与は私たち夫婦を「支援」してくれる事が目的であれば喜んでお受けするのですが、暗黙の権限がそこにあるのならやはりお受けはしない方がいいと考えています。本当は妻に名義を全てあげてもいいのですが、これから死ぬまで連れ添う中で、土地や財産の権限が人を大きく変えてしまうかもしれません。妻に全て持たせた場合に彼女が変わってしまわないかが怖いというのも実はあったのです（考えすぎでしょうか？）であればshion0851さんのおっしゃる通り、土地も建物も全て半々がいいのかもしれませんね。参考になりました。ありがとうございます