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契約の際の説明と違った場合の解除
はじめて相談させていただきます。 この度、仲介により、中古住宅の契約を結びました。 購入の際、境界の問題に不安を抱いており、相手業者に「擁壁は、相手の土地内に入っているか」を確認したところ、「はっきりとは言えないが、向こう側が高台になっているため、相手の土地内であろう」と返事をもらいました。 それを信じ、契約し、重要説明の際にも再度、その旨を確認し、同様の意見をもらってました。 ところが、数日の後、実は擁壁は境界線上にあり、修復の際は、お互いで協議する旨の覚書があった（重要説明の際は、取決めはなしと記載）」と連絡があり、さらに、その擁壁の基礎が、購入物件の家の基礎部分内に入っており、建替えの際に、影響があると思うとのことでした。 このような場合、契約の解除、瑕疵担保責任による損害請求はできるのでしょうか？ ちなみに、契約書には、土地の隠れたる瑕疵については責任を負う旨の文章がありました。
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＞仲介業者は、プロなんだから、しっかりと調査等してあると思っていましたし 一連の追加情報を読みましたが、売主も失念していて押入の奥に放置されているような覚書であれば、いくらプロでもその存在を知る術がありません。結果的には重説に嘘を記載することになったわけですから業者に責任が皆無とは言えませんが、この点は売主の落ち度も大きいでしょう。 責任問題はともかくとして、結局あなた自身はどうしたいのかです。 契約後に重説に変更を要するような情報が出てきて、その責任の一端は売主にもある。この状況ならば強引に白紙解除に持っていくことも十分考えられます。解除したいならばきっぱりと白紙解除を要求しましょう。 又は、解除まではする気がなくて、そのまま購入する意向なのか。 その場合でも、買主に不利な情報が明示されないまま取引条件を決めてしまったわけですから、将来発生しうる負担分を価格から減額するよう求めるのも方法です。同様に業者手数料の減額を要求するのも方法です。 しかし、購入しておいて事後に損害賠償請求という方法はお勧めしません。争いになれば、具体的にどの様な損害を被ったのかをあなたが立証し、ときには弁護士の手も借りて請求していかなければなりません。前回答でも書きましたが、その覚書の存在自体に損害はありませんので、将来の建替時の話ともなれば曖昧に忘れ去られる可能性が高いでしょう。 解除にせよ購入にせよ、この件に関しての対応を将来に残すことなく、この取引の中で決着を付けるべきです。
- Mone-Acnes
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＞覚書は、その前の持ち主が交わしたもので、そのあとに住んだ者もその義務を引き継ぐとの内容だったため、忘れいていたそうです。 こうなってくると仲介業者も知らなかった事になります。 ので報告を怠ったとは言い切れないでしょう。 ＞私も、できれば、仲介業者の報告義務違反で問いたいと思っていますが、これは売主方の仲介業者に対するものだけなのか、こちら側の仲介業者にも責任があるものなのか、 難しいですが、売り主の忘れていたと言うことが原因のようで 仲介業者がその忘れていた事までを調べると言うことは 難しいと思います。 ただ、売り主は先住者より今の物件を買っており、その経緯や その時の契約書等もあったと判断しますがそんな大事なこと 忘れるなんて考えられないですが… 売り主が言い忘れた事なので業者に責任義務を問えるか… 貴方が一人で対抗しても難しい様な感じです。 通常は貴方側の仲介業者が貴方の味方となり弁護士に相談したり こういったときに契約代金で歩み寄れるかどうか等 話し合いの場を持つようにすると思うのですが… 結論として貴方が納得できなければ、白紙解約にしてもらいましょう。 もちろん手付けも全額返金です。 契約書に貼った印紙代売り主に負担させましょう。迷惑料として。 このまま覚え書きを引き継ぐのを納得できれば 売り主の事後報告に仲介業者にどんな解決方法があるか話し合いましょう。 売り主しか知らなかったことをどちらの仲介業者も知る余地はなかったのですからやはり売り主の責任だと判断します。
お礼
度重なるご説明ありがとうございます。 売主が覚書を忘れていたにも関わらず、先日、再度、現地に確認に行った時にも謝罪はなかったため（もちろん仲介業者も）、本当に忘れていたのか疑問に思えています。 一応、契約前と現在とでは状況が違うという認識だけは、確認させましたので、ご意見にあったように、一度、話合いを持つ機会があると思います。 その際に、こちらから要求できることを確認したく、質問させていただきました。 ご回答、本当にありがとうございます。
- Mone-Acnes
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契約の際に売り主は立会していないのでしょうか？ 仲介業者の確認義務以前の問題に、何故貴方の質問に 売り主自身の回答がないのでしょうか？ 契約と重説の説明にはっきりとしていないまま 何故あなたは契約してしまったのでしょうか？ どうして数日後、境界の件が確認できたのでしょうか？ 貴方のお話だけでは話の流れが分かりにくいです。 これは土地の隠れたる瑕疵担保責任や契約の解除とは違うと判断します。 ただ、仲介業者の契約の時点、重説の時点での確認と報告義務は 明らかに怠っています。 貴方はその物件気に入っていますか？ 境界の件で再建築の際の覚え書きは納得出来ませんか？ 貴方がこの物件をイヤならお断りすればいいし、 気に入っているのなら購入すれば良いと思います。 もちろんお断りするなら仲介業者の報告義務違反を理由に。 購入したいのなら仲介料を払いませんと言い張ればいいのでは いいのでは？（仲介料大幅値引きさせてはどうでしょう） 時々ありますよ、売り主も知らない自分の土地のこと。 事が進んで把握できること等。 でも覚え書きがあるのなら知らないはずはないでしょう。 どうもよく分からないのは売り主の意見が貴方の質問に無いことです。 なぜ売り主は何も今まで言わないのでしょう。 売り主に確認するべきだと思いますが。。。
お礼
ご意見、ありがとうございます。 売主さんの件ですが、物件説明の時は、立会いがありませんでした（内覧の時は立ち会ってくれましたが・・・）。 私自身、仲介物件の取引は、売主側の仲介業者が全ての責任を負って担当してくれるものと勘違いしていたので、疑問等は、すべて売主側の仲介業者にしております。 覚書の件は、契約後、売主は、建物引渡しに向けて部屋を整理していた時に出てきたと言っております。 覚書は、その前の持ち主が交わしたもので、そのあとに住んだ者もその義務を引き継ぐとの内容だったため、忘れいていたそうです。 私も、できれば、仲介業者の報告義務違反で問いたいと思っていますが、これは売主方の仲介業者に対するものだけなのか、こちら側の仲介業者にも責任があるものなのか、教えていただければ幸いです。
内容を読む限りは説明義務違反です。 誰にとっても不明な点を仲介業者が明確にする義務まではありませんが、「実は擁壁は境界線上にあり、修復の際はお互いで協議する旨の覚書があった」とあるのですから明確なものに対する調査不足であり、且つ重要事項説明書にも取り決めが無い旨の記載があるのであれば完全に重説の間違いです。 しかし注意すべきは、売買契約における各当事者（売主・買主）と、仲介業者という各ポジションの違いをよく認識しておくことです。 重説の記載ミスは物件の瑕疵とは異なりますし、業法における説明義務違反があったとしても売主に責任はありません。重説のミスにより損害が生じれば業者への賠償請求は可能ですが、損害が明確になるとすれば将来の建替時になりそうで、時間が経過すれば話をうやむやにされる可能性があります。 それを受け入れつつこのまま契約を履行することも構いませんが、どうしても我慢出来なければ解除を願い出る方法もあります。しかし上で各ポジションについて触れた通りに、一般個人売主に重説の責任を負わせることは出来ませんし、錯誤無効を要求するにしても若干内容が弱い為、この重説ミスで即無条件解除を主張することに正当性は薄いです。（錯誤により契約目的が達成出来ないとまでは言えない為） それでも、もしあなたが解除したい場合に手付放棄が必要ならばそれを業者に負担して貰うつもりで解除を強く申し出てみる価値はあると思います。
お礼
ご意見ありがとうございます。 確かに、売主さんは、覚書があったことを忘れていたとのことで、多少腹立たしい気がしますが、素人ならば、そのようなミスは誰しもあるので、ある程度納得できる部分があります。 しかしながら、仲介業者は、プロなんだから、しっかりと調査等してあると思っていましたし、そうすべき存在だと思っているので、できるのであれば仲介業者相手に損害賠償を起こしたいと思っています。 しっかりとしたご説明、本当にありがとうございました。
- TAKESHIDA
- ベストアンサー率26% (43/162)
通常の考え方で買った家に隣家との覚書が存在していてそれを仲介業者もしくは売主のミスで伝えられていなかった。これにより将来飼い主が不利益をこうむる可能性がある。よって何らかの賠償は請求できる案件です。
お礼
ご意見、ありがとうございます。 ご意見のとおりでしたら、安心できます。 どの程度の賠償でも、できるのであれば、こちらとしても納得できます。
確かに多大な損害を及ぼす可能性のあることなので、明確にした方がよかったのだと思います。 しかし、仲介者は「はっきりといえない」状態であることを説明しているので説明義務違反に問えるかどうかは私は怪しいと思うのです。はっきりといえないなら怖いから購入をあきらめることもできたわけです。 しかし、全く調査をせずに取り決めはなしと書いたのならせめて調査義務違反が適用できる可能性がありますが、そこはどうでしょうか。 私は記入した時点では調査したが見つからなかったのではないかと思い（わざわざ調べずに墓穴を掘るような記載はしないものです）調査義務違反さえも問えるかどうか怪しいと思っています。 故意でなければ重要事項の間違いも違反は問われないことがあるということです。今回の適用は厳しいと思いますがねえ。 安心できない回答で恐縮です。
お礼
ご意見、ありがとうございます。 不動産業者の意見を信じたのがいけなかったのだと改めて感じました。 正直、このようなことを平気で行う、不動産会社に頭にきています。 無理かと思いますが、法的に争いたい気持ちでいっぱいです。
- TAKESHIDA
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>実は擁壁は境界線上にあり、修復の際は、お互いで協議する旨の覚書があった 間違いなく説明義務違反に当たります。契約解除まで出来るかは不明ですが、損害賠償請求が出来ます。
お礼
ご意見、ありがとうございました。 損害賠償をすることができると思っただけでも、少し気が楽になりました。 何しろ、今回のことは、騙されたという気持ちでいっぱいでしたから。
瑕疵は欠陥ですからこれはそれにはあたらないでしょう。 「はっきりとは言えないが、向こう側が高台になっているため、相手の土地内であろう」これは、うそを言っていることにはなりませんね。あくまで想像の域をでないんです。虚偽を問えるということでもないですね。 では、境界を確認すべきは誰がすべきでしょうか。 買主です。 仲介者は境界が明確でないことを伝えたのです、購入の条件や仲介の義務に杭の入れなおしなど境界の明示をする義務というのはないのです。あくまでも購入者が第３者に対抗できるような（登記済み測量図と境界杭）を確認すべきでした。せめて、隣地所有者に確認すればよかったですね。 損害賠償は損害が生じてから請求できるものですし、残念ですが今回該当するものはどれもないと思います。
お礼
ご意見、ありがとうございました。 確かにこちらが境界（その時は、境界標が明示されておらず、後日設置するとの回答でした）を確認をしなかったのは、手落ちかもしれません。 しかしながら、契約における重要説明において、近隣との取決め書がないと書いてあるのに、あったことに対して違反はないのでしょうか？
お礼
重ねてのご意見、ありがとうございます。 先ほど、こちら側の仲介業者と打ち合わせをいたしまして、できることならば、白紙解除の方向で行こうということにしました。 しかしながら、すでに契約を結んだ後なので、最悪、手付金は戻らない可能性があるとの説明があり、少しがっかりしております。 （さらに、相手方に買い替え特約があり、違約金扱いにならないか不安です） 皆様のご意見にあるとおり、自分にも確認不足があったでしょうし、これを教訓に、次回の購入に生かしたいと思います。 本当にありがとうございました。