経営トラブル 長文です

質問

私は今年のあたまに小さなBARを経営開始しました。

このBARは少し特殊でして、私で８代目のオーナーになります。
ワンオーナーがだいたい２年くらいの周期で交代しています。

私は７代目のオーナーから『経営を変わってほしい、赤字が続いて私では経営していけない。変わってもらえないならこのお店は潰れる』

普通の状況ですと、もちろん引き受けません。
しかし、ここは私たち数十人が若い頃から通って、色々な思い出が
ある憩いの場所でした。
私はBAR経営を夢見ていたのもあり、私を代表とし他数名と
ここを新たに屋号も変えて店内も模様替して経営しなおそうと
思い、行動に出ました。

経営するにあたって不動産屋と前オーナーと私での話や契約にすこし
おかしな所が多々ありました。

◆内装等の原状回復は前オーナーに請求しない
（通常は名義を変えるのですから、店の現状を回復してから
私に受け渡し）
理由として、まっさらに壁紙等を剥がすとまた新たに貼ったり、BARカウンター、カラオケ機、照明等設置すると余分な金がかかるので代々、名義は変更するものの、原状回復料金はオーナーに請求していないし、原状回復しない。

◆しかし敷金と礼金は通常通り支払わされる。（事実上は原状回復もしていないのでただの名義が変更しただけ）
前の初代オーナーが払った敷金は何故か７代目に返金されたみたいです。
それを使い、７代目が滞納していた家賃を支払ったみたいです。

私で８代目ですが、いままで誰も名義を換えずに１代目から７代目まで
経営してきたみたいです。
いままでずっと１代目の名義だったみたいです。
そして何故か私の代でいきなり不動産屋は名義を変えろと言ってきました。

↑しかし考えると、これでは一番最後の経営者が支払いを命じられるのではないでしょうか。これですと１代で閉める場合、私が全て修繕して
原状回復をしないといないですよね？私が閉めるときの回復
請求額は300万らしいです。

これは不動産、法律としてまかり通るのでしょうか？
もちろんこれにいたっての書類もありません。
契約後に回復料金の話を聞きました。

そして

◆前オーナーが経営時に購入したカラオケ機やエアコン料金の請求。
『これは私が経営中に古いのを捨てて新しく購入したエアコンとカラオケ機だ。だから私物なのでもしいるなら売るし、いらないなら持って返る』

これもおかしくないでしょうか。
古いのを捨てていないならまだ解りますが、自分で捨てておいて
それを持って返られたら全く仕事になりません。
さっきの原状回復の請求をしないという話と良い矛盾点が見つかります。

これの請求で５０万ほど言われています。
経営しだしたばかりで余分の現金がないのを前オーナーは
知っているので５０万円分ツケで飲んでいきます。
（現在で１０万円分は使用しています。）
これは妥当でしょうか？それとも法律上帳消しにできますか？
この件は不動産屋は黙認しています。
さらには、ためていた前オーナーの水道料金（１０ヶ月分の6万円）
をその50万から相殺してとも言われています。
（ようは、滞納していた水道料金を借りている？50万からひけと言う事です）

そして

◆経営できないから店を潰すと言い出して私らに経営を変わった
７代目オーナーが、店を交代して半年後にすぐ近くに新規で
新たなBARを建設。
私の地元ではなかなか大きな企業が道楽でBARを建設するのですが
そこの企業の息子と７代目が仲がいいので、経営者に７代目を選んだらしいですが、これはオーナーが経営苦から店を変わってきてほしいと
言ってきた頃から話は出来ていたらしいです（側近の情報です）

と、いうと

７代目の経営していたBARをたたんで早く大企業の建設する方に
いきたかったが、回復料金や水道料金（合計306万）を自分で支払いたくなかった
から私らに泣きついて経営をさせた。

と言う事になりますよね。

これは何か法的な仕返しというか、制裁を与える事は可能でしょうか？
このままですと正直者が馬鹿を見ることになります。
不動産屋のやり口も正しくないような気もします。
あまりに経営するにあたってバタバタしていまして、いいわけになりますが
うまく現状を把握しきれぬままの経営になり
今回のようなトラブルも自分で解決できなくなってしまっています。
反省しております。
どんなアドバイスでもかまいません、この前オーナー
と不動産屋に対してアドバイス御待ちしています！

回答No.2

-phantom2-

文面では不動産屋ばかり登場して、その物件の大家が出てきませんが、不動産屋＝大家なのでしょうか？

営業権は前借主＝前オーナーから譲渡されるものであり、様々な契約が考えられ、特殊なケースで契約することもあると思います。

しかしその店を不動産として借りるのは、賃貸借契約書に基づいて行われているはずですから、その契約書の記載内容がすべてになります。

>私で８代目ですが、いままで誰も名義を換えずに１代目から７代目まで経営してきたみたいです。
いままでずっと１代目の名義だったみたいです。
＞これは不動産、法律としてまかり通るのでしょうか？

大家と歴代の借主達の双方が納得してそうして来たなら、問題ありません。
大家の知らない内に、実質の借主がどんどん入れ替わったりしてるなら、とっくにトラブルになってるでしょうから、大家の了解の元に居抜きでの経営交代が行われていたものと推測します。

＞◆前オーナーが経営時に購入したカラオケ機やエアコン料金の請求。

質問者さんが結ばれた賃貸契約書の設備の欄にエアコンとカラオケ機の記載がありますか？
記載が無いならその物件にはエアコン、カラオケが無い状態で借りるという契約をしてます。
つまり質問者さんが自分でなんとかしなければなりません。　

記載があるなら、前借主ではなく大家に対してエアコン、カラオケを契約書どおりに設備してください。と要求できます。
大家は前借主から50万でそれらを買い取るのか、撤去させて新しいエアコン、カラオケを設備するかをしなければなりません。

＞知っているので５０万円分ツケで飲んでいきます。

設備無しの契約の場合は、そのエアコンなどは前借主の残置物になります。
残置物の所有権をどうするのか？は基本的に大家と前借主で話し合うべき問題です。
通常の場合は前借主は残置物についての所有権を放棄しますので、大家としては壊れるまで使ってください。壊れたら自分で修理するなり買い換えるなりしてください。といった所でしょう。
しかし今回のケースは前所有者が所有権を放棄してませんので、質問者さんはそれらを借りてる立場になります。
なのでいくらかの借り賃を払わなければならないでしょうけど、その場合にその50万が妥当な金額なのか、は別問題です。

設備有りの契約の場合は、そのエアコン、カラオケについては前借主と大家の間の問題になります。
質問者さんは大家から設備有りの物件を借りてるのですから、前借主に払うものはありません。
つまり前借主が大家にそれらを50万で買い取ってくれ、とかの交渉をすべきです。

＞さらには、ためていた前オーナーの水道料金（１０ヶ月分の6万円）
をその50万から相殺してとも言われています。

これはおかしな話です。　前借主の債務を質問者さんが払う理由はありません。
ただし賃貸契約書の重要事項の説明書に於いて「水道料金の滞納あり」と記載がある場合は、それを承知で借りますので質問者さんが払うことになります。

不動産を貸す場合は、契約を結ぶ「前」に重要事項の説明として今回、問題になってるような事柄について説明をしなければならない。と借地借家法で定められています。
質問者さんは契約した後で、様々な問題を知ったとの事ですので、この事前の重要事項説明が無かった考えられます。
この点は不動産業者の落ち度になると思われます。

回答No.1

fukuchan01

まず、厳しいことを言うようですが、今さらながら色々なことの確認が甘過ぎいい加減過ぎます。

敷金の扱い、現状回復、カラオケ機やエアコンなど室内備品の扱い、未払家賃、未払水道料金の事前確認などは当然そうですが、そのような不動産のことばかりでなく、「経営を変わる」ということで引き継いだわけですから根本的には前オーナーと「営業譲渡契約書」などをきちんと取り交わしているはずです。
その内容を詰めた上で契約されたのでしょうか。
その辺があまりにいい加減過ぎて詰めが甘いので、されるがまま、乗せられて乗ったのは自分、という構図のように思います。

お話からすると、前オーナーに騙されたような部分はあると思います。
しかし、この状態で素人が当事者同士でじたばた揉めても舐められるばかりで恥の上塗りになるだけです。
早急に弁護士に相談されるべきでしょう。
契約解除なり、「事前の話と違う」と主張して前オーナーに損害賠償請求するなり、今からでも色々と打つべき手はあると思います。

ちなみに、不動産には賃貸契約でも重要事項説明書というものがあります。
この中で原状回復費用の負担については事前にきちんと説明する義務があるはずですが、それを不動産屋がしていなかったというのであれば当然契約は無効にできると思います。
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20020319/

ただ通常であれば不動産屋も馬鹿ではありませんので、重要事項説明を受けた、という書面に押印させているはずです。

もとはあなたのいい加減さに相手が付け込んでカモにした、ということでしょうが、それでもやられっぱなしで黙っている手はありません。
ほくそ笑んでいるであろう相手をここからどん底に突き落とすには、素人考えではなく粛々と法的手続きを踏んでいくしかありません。
そこで初めて相手は「これはまずい」と認識を改めて、いけしゃあしゃあとタダ酒を飲みに来たりするのを止めるのです。

> これもおかしくないでしょうか。
と言いながら、それを相手にさせているあなたのいい加減さが一番問題です。
おかしいと思うのなら「あんた、それはおかしいだろ！」となぜ一喝してはねつけないのでしょうか？
やっていることの意味がよく判りません。

いずれにしても頑張って下さい。

お礼

ありがとうございます。
なにせ、前回のオーナーがやめると言い出してから
１週間でやる、やらないを決めなければいけなかったのでどうしても
バタバタしていましたが、これらの話のほとんどが、契約後に
話されました。

契約は１週間でサインをしたものの、他の大事な話はそれ以後に話を詰めていくと言う変わったやり方でした。
これは猶予が１週間しかなく、やるかやらないか決めないと
店を潰してしまうと不動産に言われました。

それと、経営を引き継いだ訳ではありません。

敷金、礼金も仲介手数料も支払いました。あくまで新規契約をしました。
それなのに、っという質問です。