抵当権設定

質問

全額私が負担し母親名義でワンルームマンションを購入しました。
（中古・現金購入・母親名義で賃貸中）
賃貸で入る収入は私が管理しています。（銀行のカードを私が持っています）

最近になって父親が出しゃばってきました。（両親は離婚していません）
つまり、親が信用できなくなったという事です。
母親には半分あげたつもりでしたので、借用書などの証拠はありません。
購入日に私名義の銀行から現金が引き出された通帳履歴のみです。
仲介した不動産業者は私が出資した事を知っています。
（私に何かあったらという気持ちから母親名義にしました。）

勝手に売却される不安があります。
それを阻止する為に抵当権をつけようと思っています。
しかし、必要書類や順序などがわかりません。
借用書も作成した方が良いでしょうか？
必要書類を揃えて法務局へ行けばその場で完了しますか？
（父親が母親の行動を管理しているのでなかなか会えません）
今私が持っている書類は登記簿のみです。

司法書士に頼む場合の料金はいくらぐらいでしょうか？
根抵当で200万円が希望です。
（銀行の根抵当は250万円の設定でした）

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

１．購入資金を質問者が負担しながら不動産の名義を母親としたという部分からは、
(1) 質問者から母親へ購入資金を貸付した
(2) 質問者から母親へ購入資金を贈与した
のどちらかの形式にならざるを得ません。その上で母親に帰属するべき賃貸収入は質問者があくまでも「管理」しているという状況であれば、家賃収入は母親の収入という処理が必要です。（所得・税金の申告等）

２．対象不動産に担保を設定するなら、購入時点に遡って上記の(2)であったのを家族なので契約書関係を作成しなかったのを、今になって反省したので金銭消費貸借契約書を作成し、その債権を保全する為の担保権を設定する、という考え方にするしかなさそうです。

３．母親への債権と担保をリンクさせるなら、抵当権の設定・・・従来登記を留保していたのを、現時点で何かの債務者（＝母親）側の事情で債権回収に懸念を感じる事情が生じたので、債権の保全目的で担保の登記を行う、という考え方は不自然ではなさそうです。

４．根抵当権にこだわるなら、反復継続して債権が発生するという状況設定（＝基本契約）が必要かもしれませんのが、一件の債権を保全する為に根抵当権を設定してはいけないわけでもありません。

５．こういった事実関係の整理を、質問者と母親とが納得した上で、「父親の関与で不動産を売却させない為」ではなく、債務者＝不動産所有者の合意に基づいて「債権を保全する為」に担保を設定する、という要件が満たされ、母親の意思表示が有効になされれば、担保の設定ができる、ということになりそうです。登記事務を受ける司法書士は母親との実面談をして、この意思を確認することを求めると思います。

お礼

返答していただきありがとうございます。

まさにその考えからこの質問をさせていただきました。
私の質問内容の書き方が悪かったと反省しております。
申し訳ありませんでした。

母親が借用書を書くと言ってくれたので
書類を作成後、購入時にお願いした司法書士へ行きます。
その時は母親同伴で行きます。

本当にありがとうございました。

補足

１
（１）の貸付です。そして税金ですが、所得税の対象にはなりません。年間40万円ほどで他に収入が無いからです。（ちなみに私のめいぎだったとしても無税です。）

回答No.2

fire_bird

虚偽の根抵当権を設定したいという内容に読めますが…。

誰から誰に対するどんな債権を担保するための根抵当権を設定するのですか？
また、必要書類について、母親に実印をついてもらって印鑑証明書を提出し、建物の権利証を提出する必要があります。
また、母親と有効に契約を結ぶ必要があります。建物はあなたのものではなく、母親のものですから。この契約が存在しない限り、根抵当権は実体のない虚偽のものです。
このような登記をした場合、公正証書原本等不実記載罪で告訴される可能性があります。

登記手続き以前の問題として、実体法上の有効性を満たしていないので、司法書士に頼んでも断られるでしょう。

建物の購入にあたって誰が出資しようが、それは関係ありません。あなたの銀行からお金が引き出された通帳があったとしても、あなたの建物ではありません。母親の名義で買うことをあなたが承諾したのですから、建物の所有権は母親に帰属しています。従ってあなたがこの建物に根抵当権を設定する権限はありません。

この建物を売却するかどうかは母親の意思で決めることです。背後に父親のコントロールがあろうが、問題ないのです。それを妨害するために根抵当を打つというのは、不動産の流通性を阻害する不法な目的を有した登記であると考えられますので、今後あなたは損害賠償を請求されてしまう可能性がありますが、それでもいいのでしょうか。

お礼

返答ありがとうございます。

購入時に詳細を書面に残さず、親だからと信用して
お金を貸してしまったことを後悔しています。

母親に協力してもらえず、結果売却されてしまっても
諦めます。

回答No.1

akak71

１，購入した時点贈与税が発生　　　贈与税の申告がないようです
２．出した資金が、贈与か貸借か不明
３．母親の意思が確認できない
４．根抵当権を設定しても、無効な登記の可能制がある。

この事案では、司法書士は受諾しないでしょう。

お礼

お答えくださりありがとうございました。

補足

質問内容がわかりにくく申し訳ありませんでした。
貸したお金なので贈与は発生しないと思います。
ただ、購入時に書類などを残さなかったので心配になり
質問しました。（つまり貸した証拠が無い）