根抵当権はそのままにしていても問題ないのでしょうか？

質問

父親の友人が田んぼを購入するのに、A会社名義では、田んぼが買えないということで、父親の名義で田んぼを購入しました。
そのため、現在は父親名義の土地になっておりますが、甲区にはA会社の所有権移転請求権仮登記、乙区１には、A会社の根抵当権設定、付記1号には、1番根抵当権移転でB銀行と記載されています。
質問したいことは、購入にあたり、父親がA会社からお金を借りて、田んぼを購入した形として、根抵当権を設定しているらしいのですが、別に実際に使用するわけでもなく、毎年固定資産税は払わないといけないので、名義を変えてもらいたいのですが、A会社に断られたそうです。なぜなのでしょうか？このまま、私が相続すると、この土地の固定資産税を払い続けることになるのでしょうか？根抵当権というものがついていると、すでに父親のものではないということなのでしょうか？素人なもので、このままにしておいても問題ないのか、名義を変えてもらい、すっきりこの土地と縁を切ったほうが良いのか教えてください。名義をA会社が変えてくれない理由もよくわかりません。自分がほしくて、父親の名義をかりて、購入したのになぜなのか。

回答No.4

buttonhole · ベストアンサー

>名義をA会社が変えてくれない理由もよくわかりません。

おそらく、A会社は下記の手続を考えているのだと思います。まだ、１．の許可が下りていないのではないでしょうか。

１．お父様が申請人となって農地法の第4条許可を取得する。
２．許可に基づき、埋め立てなどして現況を田の状態でなくなるようにする。
３．地目変更登記をする。
４．Ａ会社が売買予約契約に基づきお父様に対して予約完結権の意思表示をする。これにより、Ａ会社とお父様との間に売買契約が成立する。
５．お父様からＡ会社に所有権移転登記をする。

>根抵当権設定の右欄には、極度額金8000万円、債務者A会社、根抵当権者B銀行と記載されています。

　お父様はB銀行のために、B銀行と債務者A会社間で発生した債権の範囲(銀行取引、手形債権、小切手債権となっていると思います。)に属する債権を担保するために根抵当権を設定したという意味です。お父様は、A会社の債務についてB銀行にその土地を担保に提供しているので、お父様は物上保証人といいます。ちなみに極度額というのは、仮に競売になった場合、元本、利息、損害金の合計額が8000万円まではＡ銀行が優先的に配当を受けられるという意味です。

>1番付記1号の1番根抵当権移転の右欄には、譲渡と記載されています。

　Ｂ銀行がＣ信用金庫(根抵当権者もそうなっていると思います。)に根抵当権を全部譲渡したと言うことです。

>さらに付記2号の1番根抵当権変更、右欄には、債権の範囲　信用金庫取引、手形債権、小切手債権、事業譲渡にかかる債権というものが記載されてあります。

　譲受けたのが信用金庫なので、信用金庫取引等に債権の範囲を変更したと言うことです。
　この辺は分かりづらいと思いますが、結局の所、現在の根抵当権は、お父様がＣ信用金庫のために、債務者Ａ会社と根抵当権者Ｃ信用金庫間で発生する債権の範囲(信用金庫取引、手形債権、小切手債権、事業譲渡にかかる債権)に属する債権を担保するために物上保証していると考えて結構です。
　仮にＡ会社がＣ信用金庫への返済などを滞った場合、Ｃ信用金庫は根抵当権を実行することができ、買受人が現れたら、お父様のその担保提供した不動産の所有権を失います。
　お父様が物上保証だけしているのならば、最悪、担保提供している不動産の所有権を失うことを覚悟すればよいです。しかし、物上保証人の他に連帯保証人にもなっている場合は、お父様は、それ以外の自分の財産をもって返済にあてなければならなくなります。ですから、連帯保証人にもなっていないか、Ｃ信用金庫に確認してください。
　それから、担保提供している不動産がどれか確認してください。問題の土地だけを担保に提供しているだけならばいいですが、例えば、お父様の住んでいる家屋土地も一緒に担保提供されていないかということです。念のために登記事項証明書を取得して確認してください。なお、現在取得している問題の土地の根抵当権登記登記に、共同担保目録の記号と番号「例えば、共同担保目録(あ)123号」が記載されているが、共同担保目録がついていない場合は、もう一度、共同担保目録付で登記事項証明書を取得してください。そして念のために弁護士に相談してください。
　なぜこのようなことを申し上げるのかと言いますと、私が、A会社を信用できることを前提にすれば、問題ないという回答になり、A会社を信用することができないという前提に立てば、問題があるという回答になりうるからです。掲示板の性質上、具体的な事実関係を把握して、専門的な見地から判断することは困難ですので、私の回答はあくまで参考に留め、弁護士のアドバイスを受けてください。

お礼

詳しく説明していただき、ありがとうございます。素人があれこれ心配してもしょうがないですね。早速弁護士に相談してみます。

回答No.3

yasutomo12

田や畑の農地を買うには、農地法の許可が必要で、この許可は誰でもうけられるものではありません（一定以上の農地を耕作していることなどの要件が必要）。その関係でＡ会社は名義変更ができないのでしょう。

このまま、私が相続すると、この土地の固定資産税を払い続けることになるのでしょうか？→そうです。しかし田ですので固定資産税はそれほど高くないとは思いますが。また、Ａ会社と交渉してみて、固定資産税分を負担してもらってはどうでしょうか。

根抵当権というものがついていると、すでに父親のものではないということなのでしょうか？→そうではありません。根抵当権の債務者A会社がＢ（信用金庫？）に金を返せなくなったときに、田が競売にかけられるというだけです。

このままにしておいても問題ないのか、名義を変えてもらい、すっきりこの土地と縁を切ったほうが良いのか→どちらでもよいと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。現状は、A会社が造成を行い、宅地となっていますので、固定資産税もそこそこかかります。現在のところは、毎年、固定資産税分はA会社から頂いているそうなのですが、A会社が一生固定資産税を払ってくれるのか心配ですし、固定資産税を払わなくてもよくなる方法は名義を変えるしかないのでしょうか？A会社が承諾しないと名義は変わらないのでしょうか？
実際にこの土地を使用しているわけでもなく、名義が父親になってるばかりに固定資産税の請求がくるので、何のメリットもないし、心配ばかりです。

回答No.2

buttonhole

すみません。ANo.1の種類は補足要求です。

回答No.1

buttonhole

>甲区にはA会社の所有権移転請求権仮登記

　原因は売買予約ですか。

>乙区１には、A会社の根抵当権設定、付記1号には、1番根抵当権移転でB銀行と記載されています。

　1番根抵当権設定登記の根抵当権者がA会社ということですか。極度額はいくらですか。債務者はお父様ですか。債権の範囲はどうなっていますか。また、1番付記1号の1番根抵当権移転の原因は、全部譲渡ですか。債務者や債権の範囲は変更されていませんか。

補足

ご回答ありがとうございます。甲区の右欄に売買予約と記載されています。根抵当権設定の右欄には、極度額金8000万円、債務者A会社、根抵当権者B銀行と記載されています。1番付記1号の1番根抵当権移転の右欄には、譲渡と記載されています。さらに付記2号の1番根抵当権変更、右欄には、債権の範囲　信用金庫取引、手形債権、小切手債権、事業譲渡にかかる債権というものが記載されてあります。これで何かわかるのでしょうか？素人なもので、記載されている内容がどういう意味なのかよくわかりません。よろしくお願いします。