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母親名義の土地に新築したいが根抵当がある。名義変更で、
母親名義の土地に築２５年ほどの古屋が建っています。今回、この古屋を解体して家を新築したいと考えています。土地について調べてみたところ銀行の根抵当がついていました。母の話によると家を購入するときについた物で現在家のローンは全て終わり申請すれば抹消されるといっていました。ところが母親は現在この土地と遠隔地に住んでおりなかなか話がすすみません。この土地を母の名義から私自身の名義にする必要があるでしょうか？また、書類上根抵当がついたままで新築の話を進めていってかまわないものなのでしょうか？よろしくお願いします。
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まず、土地の「名義」は「所有権そのもの」です。 「名義書換」と簡単に言いますが、高額な土地という財産の「所有権」を移転するという意味を持ちますので、無償で譲渡すれば「贈与」扱いとなり、ケースによっては土地価額の半額程度の贈与税がかかってしまうこととなります。 また、根抵当権が設定されたままということは、その根抵当権の「極度額」の借金が既にあるとみなされますので、土地の価値がそれだけ目減りして評価されます。 銀行ローンを組む際には土地建物に抵当権等を設定しますので、「融資の条件」として根抵当権の抹消を要求されるでしょう。 さて、根抵当権の抹消ですが、借入金の完済時に抹消に必要な書類の交付は既に受けているはずです。 おそらく借金は返したから終わりという認識で、そのまま放置しているのだと思いますが、これが原因となって現在では抹消することがかなり困難になっていることも考えられます。 まず、借入を行い、根抵当権を設定した銀行はまだありますか。 あったとしても、代表取締役（社長等）が変更になっているでしょうから、銀行からの委任状及び代表取締役の資格を証する書面を再交付してもらうことが必要です。 さらに、返却を受けたはずの「根抵当権設定契約書（法務局の登記済の押印があるもの）」を紛失していた場合には、銀行の代表者の印鑑証明書も必要です。 さらに、保証人２名が実印を押印し、印鑑証明書を添付した保証書を作成する必要が生じます。 このように、放置したことによって素人さんではかなりややこしい状態になってしまっていますので、お近くの司法書士さんに登記簿謄本を見てもらって、具体的に説明を受けることが一番です。 その上で、その司法書士さんの指示に従って、所有者である「母」にも連絡を取って、書類を探す等の手続きを進めることです。 当初簡単に済むはずだった時と比較すれば費用もかさみますが、これはしかたのないところでしょう。 具体的な費用についても初回訪問時に概算見積もりを聞くことができるはずです。 くれぐれも「資料を持って訪問の上相談」するようにお願いします。
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- estate
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こんにちは。 司法書士さんの手続や、税務的なことは、下記の方と同じなのですが、その土地に対して、再建築が可能かどうかもお調べにはなられたのでしょうか？ と、気になりましたので、書かせていただきました。 調べていないのであれば、役所の都市計画課、建築指導課で聞きましょう。その際に、浄化槽であれば、そのことも聞いておきましょう。
- hirunedaisuki
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こんばんは。 新築にあたって、住宅ローンを組む予定であれば、返済が完了している根抵当権（抵当権）は抹消すべきですので、ローンを取り扱う金融機関に相談してみてください。司法書士を手配して建物完成時（新規の抵当権設定時）までに抹消の手続きをすすめてくれると思います。 またこのようにローンを組む場合、土地建物に抵当権を設定するのが普通です。土地所有者は必ずしも債務者（返済者）と一致している必要はないものと思います。（お母さんが協力してくれて土地にも設定できればいい） ローンを組む予定がなければ（新規の抵当権設定などがなければ）、建物新築の話をすすめても支障はありません。ただし、せっかく「抹消忘れ」が分かったのですから、できる時でかまいませんので、やはり司法書士に依頼して抹消手続きをすすめた方がいいことは間違いありません。 日本司法書士会連合会のURLです。各都道府県にある司法書士会では無料相談にも積極的に取り組んでいるはずです。問い合わせてみるのも一方法だと思います。
お礼
ありがとうございます。１番目に回答して下さった方の「補足」にもかきましたが新たな問題が発生しそうです手元に「登記事項要約書」なるものがありますが設定された時期が昭和５０年代です。。。おっしゃって下さってるように司法書士の方に相談するのが一番でしょうね。
補足
おっしゃる通りで母が「書類がどこにあるのかわからなくなったのよねえ」なんてのんきなことを言っていたのを改めて思い出しました。やれやれ、一苦労ありそうです。また名義変更の件では「贈与税」がかかることは物の本で知っていました。普通はこういう場合（抵当権等無かったと考えて）、母が亡くなるまで土地の名義はそのままで「相続税」の方がいいということでしょうか？それとも年間６０万（でしたか？）ぐらいずつ贈与してもらうのでしょうか？どちらにしても土地の価格で時価６００万もしない狭小地ですが。。。