役員所有の自宅を法人営業所兼役員社宅とするには？

質問

夫に代わり質問させていただきます。夫は青色申告４期目の個人事業者です。今年新会社を設立し、個人事務所と株式会社を経営することになりました。
そこで自宅の経理上の扱いについてご質問します。現在の住まいは夫（個人事業代表者＋代表取締役）名義で借入購入、住宅ローン控除適用中です。自宅兼事務所として使用しており、使用面積に応じて固定資産税のみ按分して申告しています。新会社も自宅を営業所として登録予定です。
法人となれば個人とは違い、役員社宅＋事業所として家賃が経費計上できると聞きました。近隣相場の家賃は１８万～２０万の地域で（木造家屋、延床面積138m2）事務所＋事業所として使用する面積は延床面積の約半分です。単純に２分の一が家賃、残りを全て役員社宅としてもよいのでしょうか？
またこの場合、家賃収入は夫の不動産所得として確定申告をしますが、住宅ローン控除は年末残高の１％のままででよいのでしょうか？それとも住宅ローン控除は適用されなくなるのでしょうか？
作成する書類等についても宜しくご指導ください。

回答No.5

ntagojp · ベストアンサー

仕事の傾向と対策として当サイトもたまにチェックさせて頂いております。
本件はいささか過度な節税を感じずにいられませんでしたので、時間を割きます。
まず所得税の住宅借入金等特別控除とは、
原則としてご本人の生活の本拠部分を対象とし、事業所得（個人事業）並びに不動産所得の収入の根拠となる部分の借入金に対応する金額については、適用できません。
本件の場合、自ら行う確定申告において１軒の自宅兼個人事業所を各利用面積比５０％を根拠としてその固定資産税１／２を事業所得の必要経費に算入され意思表示したわけですから、
住宅借入金年末残高×居住面積割合（本件は５０％）×１％しか適用できないため、
過年度について事業供用面積部分について、もし税額控除を受けられたならば早急に修正申告をお願い申し上げます。
なお修正申告において、すでに確定された青色申告決算書に必要経費をついでに追加するような行為は
税理士代理による客観的やむを得ない事由でもないかぎり原則として認めておりません。

次にご質問の本題ですが、法人がその代表役員の自宅兼個人事務所を利用されるとの件
某署が回答（資料持参で来署相談されたことは感心できます）した点に
異論はございません。
調査等の際には、個人と法人は別人格として扱い、私が担当でしたら必ず賃貸契約書を確認させて頂きますますので、
社会通念上第三者との賃貸契約と差がない契約条件を書面にて締結下さい。
困った点（ダメなのではありません、事例は多く存在します）は、事務所家賃ではなく役員自宅部分も含めた社宅として、
その建物全体を法人が賃借し役員報酬とは別途地代家賃を損金経理されようとする点です。
文面から医療法人又は行政書士法人でしょうか？
その法人は決算と法人税申告に税理士先生が関与されない（お金を払わない）のでしょうか？
特殊支配同族会社（国税庁ＨＰ内で検索下さい）でしょうか？
でしたら、過去の経験で勝手な解釈に基づく脱税申告が目につきますので、私だったら厳しく対処させていただく点を挙げておきます。
・役員社宅家賃については経理科目を問わず、法人税法上の役員給与（定期定額支給の経済的利益）と認定、
源泉所得税を適正に徴収納付しているか？
・特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入規定の適用検討についても、役員給与とみなす。
・社宅費は消費税法上、仕入税額控除の対象ではないのに、
課税仕入取引として経理入力、申告されていないか（免税事業年度部分は不追及）
・納税地が同じということはこの代表者の個人所得税の管轄も同じ署で個人課税部門と連携が即可能ですから、
売上・必要経費（特に公共料金・飲食交際費・自動車関係）が過去の申告に照らしながら、
法人・個人事業・私費の明確な区分について根拠を厳しく追求。
・不動産所得の賃貸収入に対応する面積について、住宅借入金等特別控除の適用面積と重複してないか？

法人税申告の約８０％近くは税理士関与でございます。税制改正は所得税より難解ですがｅ－ｔａｘへの移行も先生方の協力で進んでおります。
そのさなか、先生の関与なく手書きでなされ、しかも同族会社だ！所得税の申告もここにあるぞ、業種は医療法人ｏｒ行政書士・弁護士となると、おのずと署内で目立つ
ということを肝に銘じてください。
知ったような理屈が多い医療法人・行政書士法人・弁護士法人等の業種は特に私は注目しています。
法人規模・従業員数は調査対象法人抽出に参考にしていません。

ネット上に散見する法人を活用した過度な節税（我々からすると租税回避行為と呼びます）に走らず、法人である以上しっかり収益をあげる活動に専念して下さい。税務申告と相当の納税は結果論に過ぎません。
以上逆説的ヒントを与えましたので、法人の経理枠組みを見識ある税理士先生と再検討いただければ幸いです。

お礼

ntagojp様
大変参考になるご意見ありがとうございます。社宅部分につきましては今回は見送りました。住宅ローン控除適用期間終了後に法人へと売却する予定です。何分私の知識がなく、税務署に行っても頓珍漢な質問で恥ずかしい思いをしておりました。ただ税務署は納税者にはとて親切でやさしい印象を受け、怖いと感じたことはありません。皆様のおかげで質問内容がだいたい把握できました。経理処理の問題は、税務署のご指導の元に行います。最初が肝心だと思いますので、税務署の指導通りにすれば問題はございませんよね？（法人になればそれでも税務調査は頻繁に来るものでしょうか？）また関連書類は平面図の他に何か持参する物がございますでしょうか？宜しければ教えてください。今週中に伺う予定でおります。

補足

こちらに投稿してもよいのか分からずに書いております。失礼がございましたらご容赦くたさい。
ご質問の答えになります。
開業から３期目までは夫が手書きで、昨年度から私が会計ソフトを利用して申告しています。３期目までは売上げも少なく、譲渡損失の繰越控除の特例が適用されており、所得税は４年間ゼロでした。夫の手書き申告は突っ込みどころ満載で酷いものでしたが、税務調査が行われていないのは損失控除適用中だからでしょうか？修正をしても、国税も地方税も増えません。以前更正手続きをした際も、新人女性職員が担当になり、私と一緒に専門書（マニュアル）を見ながら、数字を訂正しただけ・・・成績にもならない修正申告をするのは面倒なのかな、迷惑なのかなと思ったりしてました。ですから過去の修正をすることに気乗りがしません。調査が入ればやればいいと腹をくくっています。法人後も会計ソフトを使い私がやります。税務署で聞けばタダですから。また親族のみが役員なので特殊支配同族会社になります。私は個人事業の青色専従者のままで、役員報酬はいただきません。過度の節税行為になるのかどうかは分かりません。私が専従者のままで法人の経理を担当しても給与が支給されなければ問題はないようなこと、税務署員が言っていたと思うのです。この点も再度確かめてきます。

回答No.6

ntagojp

No.５　が追記します。
わざわざ詳細なご返答を頂戴し恐縮しております。
帰宅が遅かったので、思いついたまま追記します。
読みにくい点はお許し下さい。

個人所得税の税務調査の件
とある署に提出された所得税確定申告のうち３分の２以上が医療費控除など還付申告、
つまり毎年は申告義務がない人か・老人で申告に不慣れな方が大半なため、
個人課税部門は準備・案内・フォローでおよそ半年間まるで福祉事業のような業務を
アルバイトや税理士会の応援を得て人海戦術で対処しています
（それでも足りず他部門や国税局員もかり出されます）。
残りの半年は局等から降りてくる無申告リストや扶養・保険等各種調書の照合
消込からあぶり出し作業と統計資料等の報告書類に忙殺され、
本格的な税務調査を受けた個人は莫大な確定申告件数に対しては極めて少数です。
（税理士関与はパスして白色事業や重点号令がかかった業種にむかざるを得ないってとこでしょうか）
限られた時間人員で効率をあげるのがどの部署も現実です。

法人
貴女を含め一般来署相談者に受付が案内するのは個人課税部門です。
会社の法人税・消費税の一般的相談は法人課税１部門に足を運んで下さい。
（ただし忙しい２～６月は別表の書き方や決算の大前提である簿記経理の分野について
詳細な指導はお断りすることがあります。
これ受けたら１法人に半日をしかも１回では済まない、何度も来署され指名での応対に
はまってしまうことを経験者は知っています。
中小企業でも個人自身そのものではなく個人の集合体「法人」ですから福祉的対処の考え方は必要なく、
日本には税理士制度が担保されていますので、法人課税部門と資産課税部門は
出された申告書を様々な角度から検査と調査に専念する気合にあふれていますよ）。
従って、
法人税申告件数に対する税務調査率は個人所得税と比較になりません。
それと申し訳ありませんが、
会計事務所以外の方が適法な申告書類を作成までできる方はマレであり、
法人でありながら税理士費用さえもケチる法人＝税を減らすため経費過大計上の傾向が
疑われ精査しようという着眼点もあることを理解して下さい。
また
３～４年周期でほぼすべての法人について調査するかパスするか選定しております。
＊前回いつ調査したかも管理しています。
その毎周期選定の結果として、まったく税務調査と縁がない法人が存在する一方、
３年毎ほぼ定期調査状態の法人もございます。

青色事業専従者給与について
貴女がこの対象者として届出されているなら、法人(ご主人が社長でも)や他の事業所
から別途給与を受けてはならないという某署の回答は正解です。

持参書類として平面図・・・？
貴女は所得税の確定申告をかなり勉強されたと思います。
そのため、いわゆる事業按分に、ことさら執着されているように感じます。
面積等合理的基準によって事業に係る必要経費の按分とは、所得税で定められた規定であって、
法人税法の損金算入にあたって、どこにもそんな規定はございません。
実態事実・それを裏付ける契約等の有無・社会通念という経済合理性（不自然でないこと）に着目しています。
個人と法人の間に安定的な契約なき賃料光熱費等支払なんて、
第三者間の商取引ではありえない訳で、それがないのは相手が親族身内・役員だからこその甘えに過ぎません、
つまり実態は役員への経済的利益供与にほかならないと私は責めてます。
そこを踏み外して、知り合いに経費にできると聞いた、税務署に聞いたｅｔｃ
理屈を調査現場で並べる方が非常に多いのですが、フタを開けたら役員親族の出費を
会社負担ってことにしてる・・なんてケースばっかりです。
「お気持ちはわかりますが・・」程度で無視・否認修正させてます。
（税理士関与でしたら、諸事情も理解できる大人として総合的に斟酌することが多いですけどね）
「税理士の頼まないといけないのか」というご質問もよく受けますが、もちろん
「いいえ、そんなことはございません。ご自身で申告できる方はご自身でどうぞ、
何ら有利不利はございませんよ」と私も皆もお答えしてますよ！

以上本件で話を広げすぎましたがお許し下さい。
今回、事務所賃料と役員社宅費をちゃんぽんで法人が家賃として払おうとされたことを見合わされた点は安心しました。
とりあえず
ご主人さまのご事業・会社とも売上が充実されますよう頑張って下さい。
正確な経理決算で適法にご申告納税いただければ税務署員はあなたをわずらわすことは
ないとご理解いただければ幸いです。

お礼

ntagojp様
お忙しい中にもかかわらず、親切・丁寧にご回答頂きありがとうございました。
そうですね、何事も常識の範囲内で（少し控えめにがポイントでしょうか？）第三者に証明できる証拠が必要だと感じています。事業所面積は全体の４分の一、家賃も相場より低く抑えることにしました。車両も個人が無償で貸す分にはお咎めもないでしょう。本日定款認証も終わり登記してきました。定款作成もご丁寧に雛形があり、想像していたよりずっと簡単にできました。何事もチャレンジです！さて、問題が解決致しましたのでこれで〆させていただきます。この場を借りまして、ご回答頂きました皆様に御礼申し上げます。ありがとうございました。

回答No.4

techneco

No.1です。

オフィス使用分に会社が適正な家賃を払うことは問題ありませんが、住宅借入金等特別控除の適用要件(一部)は以下の通りです。オフィス分が多すぎると適用されないかもしれません。年度により変わったりするので税務署に確認してください。
(3)　新築や購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。
(注)　この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
1　床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
2　マンションの通路など、共同で使用している部分については、床面積に含めないで、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
3　その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4　夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではありません。ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
　しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

社宅は、会社が所有している家や会社が第三者から借りている家を、役員個人(あなた)に貸し出す仕組みです。使用者(あなた)が会社に家賃を払うことが前提です。あなた所有の家のオフィス部分以外を会社に貸して、あなたが会社に家賃を払うというのはあり得ないでしょう。

お礼

techneco様
だいたいの方向性が見えてきました。
住宅ローン控除の恩恵を受けることを第一の目的としており、役員社宅としての利用はしばらく見送ります。控除適用期間終了後に、個人から法人へと土地・建物を売却すれば問題は解決しますよね？また、オフィス部分の面積比率につきましては、もう一度税務署へ行き、税務署側の指示に従います。ありがとうございました。

回答No.3

kouichiros

なんだか極めてグレーゾーンの大きいケースです。
個人事業者としての立場が無い、単に法人が役員の自宅を借りると言う話であれば皆が行っている事だから大丈夫ですが、法人成りではなくまだ個人事業者としての立場もあるんですよね。その場合、

・個人事業と法人の事業内容が同じときの個人事業の事務所とその事業主が代取を勤める法人の営業所が同じという点
・上記に関連して営業所を役員社宅とした場合の、役員と個人事業主が同一人における役員社宅＝個人事業主の事務所兼自宅という点
・仮に質問の記載内容を通した場合の、自宅兼事務所兼役員社宅の合理的な按分及び計算根拠

税務署にしたら、突っ込み所満載です。
賃料が否認されて役員に対する特別な経済的利益にされちゃったら本末転倒ですから、実行前に専門家に相談した方がいいですよ。

お礼

kouichiros様、ありがとうございます。
ご質問の件については先週税務署に相談に伺い、個人と法人事業所が同一住所であっても問題ない、また家賃設定額は、近隣相場の範囲内であれば（按分して）こちらも問題ないとの回答を頂いております。また自宅の平面図を持参し按分比率の根拠になる数字も教えていただきました。何分私の知識は簿記３級程度しかなく、今までも税務署であれこれと教えて頂きながらなんとか申告している状況です。個人から法人成りできない理由もございまして、個人での法人成りは所属団体の法に違反するからです。資格者２名以上でなければ法人化できない決まりがございます。夫は他の国家資格もございまして、新会社はその資格を生かした法人となります。業務関連はございます。

回答No.2

ziy

こんにちは♪
個人事業としてではなく最初から法人として本店を自宅に置いて２０年以上やっています。
税理士さんもお願いしていますし　途中税務署の監査もあったりしましたが　特に不都合な仕組みではないようなので参考になればと思います。

社宅という考え方ではなく　個人の家の一部を法人が借りているという考え方をしています。
なので月々家賃を法人から個人へ支払います。
個人が家にいくらかかっていて法人が面積比で按分負担するという考え方はせず　地域による相場を勘案して決めます。これは駐車場代も含めます。
そうですね確定申告は必要になります。
所得税から考えれば確定申告するのですから　役員報酬と不動産収入の配分だけの関係ですからあまり深くは考えなくてもいいように思います。
その他の経費関係も確定申告する項目は同様でよろしいかと思います。

法人格になっての違いの一つに水道光熱費の法人負担があります。
法人と個人の契約書を作成し電気料金・ガス料金・水道料金・汚水処理料金・固定資産税等々個人宅の費用の一部を法人が負担します。
これらは法人は経費にしていますし個人は申告をしていません。
固定電話代なども兼用であれば同様になります。

住宅ローンは個人のことなので控除はそのまま継続ですね。

こんな回答でお役に立てたでしょうか？(^^)

お礼

ziy様。
なるべくなら住宅ローン控除の恩恵をうけたいのが本音です。駐車場の賃料まで取れるとは目からうろこでした。会計本を購入してあれこれ考えていたのですが、住宅ローンの取り扱いについてはどこにも記載がなく困っておりました。大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

techneco

事業所部分については以下の通りです。

(5)自宅をオフィスとする節税方法
　社長の自宅に対し、会社が家賃を支払うには、次の要件が必要となります。
（イ）．契約書を作成する。
（ロ）．合理的に算定された家賃とする。
（ハ）．現金を実際に支払う。
　家賃は、全体のうちオフィス部分の床面積の占める割合により、業務占有割合を算定し、賃貸物件であればその家賃に乗じて算定し、自己所有物件であればその占有面積を近隣相場で賃貸した場合の金額で算定する必要があります。
　又、別のメリットもあります。この家賃は社長の不動産収入として確定申告する事となりますが、住宅ローンの支払利息と減価償却費、固定資産税、火災保険料等が必要経費として計上できるので、不動産所得のマイナスとなり、役員報酬に対する税金が節税できるのです。
　ただ、注意点としては、自宅を住宅ローン特別控除の適用にあてている場合には、その部分にふれない範囲で、オフィス部分を決めないと、せっかくの住宅ローン特別控除のメリットが減少する事となります。

本当に節税になるか、よく計算した方がいいです。

社宅になるのは、会社所有または賃貸の物件です。

参考URL：

http://www.kuronaga-ac.com/zeim/pdf/2001_5_2.pdf

お礼

techneco様、ありがとうございます。
作成書類については理解できました。
オフィス部分は述床面積の２分の一です。この面積分には住宅ローン控除が適用されないと考えてよろしいのでしょうか？ということは、借入年末残高の０．５％として申告すればよいのでしょうか？又、残りの半分（役員社宅部分）については、会社から家賃の支払いがあっても、住宅ローン控除は適応されると考えてよいですか？