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賃貸物件の短期解約について

  • 質問No.4096690
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お礼率 83% (46/55)

大家様や不動産会社・管理会社の関係者様
ご質問させていただきます。

アパートの物件を賃貸に出した際に、2年契約の普通賃貸で契約を行うのが一般的かと思いますが、入居された人が短期で出てしまう事が多々あり困っています。

短期での入居は、次の募集の際の空室期間のロスも出ますし、何よりも広告料の負担が大きく迷惑しています。(物件の競争力が低くなってきているので礼金0にしているので余計に負担が大きいのです。)

借主が解約の予告が1ヶ月という条項を守っていれば、短期での解約は致し方ないのでしょうか?(短期ならマンスリー系の物件を最初から借りて欲しいと大家側としては思ってしまいます。)

また、管理会社や大家さまで、短期の場合のペナルティー的な費用を取られている方はいらっしゃいますか?(もしいれば、名目・金額の設定・○ヶ月以内なら取る・敷金から控除している、など詳細をお教え下さいませ)

予め、何らかの特約を定めるなどしなくては請求できないものでしょうか。

よろしくお願い致します。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.1
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ベストアンサー率 32% (2251/6909)

大家してます

>解約の予告が1ヶ月という条項を守っていれば、短期での解約は致し方ないのでしょうか?

貴方が契約でそう約束されているのですから仕方ないですね

>短期の場合のペナルティー的な費用を取られている方はいらっしゃいますか?

うちは設定していませんが他ではしてますね
(わたしは大家が甘受すべきリスクと考えています)

・解約条項をわざと書いていない
 この場合は一応契約期間までの家賃請求の権利は有ります
 判例では居住用物件では最大6ヶ月程度までしか認められないようですが...

・解約条項に短期間での解約金を書いている
 1年未満の場合は家賃の1ヶ月分、6ヶ月未満だと2ヶ月分とか...
 この場合は予告期間(1ヶ月前とか)を併記すると無効になるようです(判例)
(二重のペナルティーを課すことになるから著しく借り手に不利とか)

>予め、何らかの特約を定めるなどしなくては請求できないものでしょうか。

逆に解約事項を決めなければ一応2年間の縛りになりますね

解約条項は「借り手有利」の条項です

解約条項や礼金などはいくら変化させても周辺の物件との比較になりますのでそれで入居者が決まらなければなんのこっちゃの世界

難しいところでしょう

http://www.geonetwork.co.jp/qa2002-9.htm
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

お礼が遅くなりすみません。

今回の解約に関しては仕方ないですね。次の入居者の早期成約を目指します。

m_inoue222様がおっしゃる通り、大家側のリスクとして捉えておく事も大切ですね。既に、礼0敷1という設定で、礼金を取るより入居条件を低くして空室期間を極力短くすべく募集を行っているのですが、それが短期入居を助長している事に繋がっているようです。

取れるリスクは取って、できるだけ、避けられるリスクは避けたいのも本音です・・・。

お教え頂いた解約条項についてよく考え、常識的に考えても極端に短期間の入居者を排除すべく、本来の優良な借り手を遠ざけない程度の特約を、また著しく借り手に不利な特約として無効にならないような特約を考えたいと思います。
投稿日時:2008/06/16 03:16

その他の回答 (全5件)

  • 回答No.6

ベストアンサー率 27% (226/823)

あの~
短期で出て行くというのは、アパートということですし、騒音源や、怪しい人がいるなんてことはないのですか?

でないと、引越だけでもお金がかかるのに、すぐに出て行くというのも気になります。

同じ部屋や周辺だったりするなら、古い居住者に原因があるかもです。
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

御回答ありがとうございます。
お礼おそくなりました。

騒音や怪しい人、特に苦情は入っていませんが、大家にも不動産会社にも言えない人もいるかもしれませんね。これから気にしてみます。

木造なので、音漏れは無論あるはずです。潜在的な理由としてあるかもしれませんね。

単身の1Rなので、設定も安いので、皆さんとりあえず借りて引っ越すという人が多いのかと思ってはいます。左記の理由だと、本当の事は言わないので原因は聞き出せないんですよね~。

参考になりました。
投稿日時:2008/06/16 04:16
  • 回答No.5
 大家しています。

 何度かここでも借主さん側からのご質問でペナルティーの件が出てきましたね。一様に『契約書に記載があって重説で説明されているなら仕方がない』と言うものでした。しかし、素直に?ちゃんとお支払いになったかどうかはわかりません。

 ただ、他の回答者様たちも言われているように、その条項が借主さんを遠ざけては元も子もないですね。

 ちょっと思ったのですが、なぜ2年もたずに出て行ってしまうのでしょうか? そちらの方を検討されましたでしょうか?
 周辺物件に比べて設定が高いなら、下げるか、No.3の回答者様の言われるように、それだけの付加価値をつけるかすれば良いでしょうし、管理にご不満なら管理会社を変えるなりの対応があると思います。
 もし、管理会社も理由がわからず、質問者様も居住者の方と全く接触がなく、居住者の方の声を全く聞いていないならその辺に問題の根があるのかも知れません。

 やはり、大家としては気持ち良く、長く住んで頂けるよう気配りしていく必要はあると思います。そして良い入居者様を確保できるように、ハードルは低く、審査は厳しく、だと思っています。ハードルを高くしても入ってくる人の中には、『ちょっとの期間のことだから』という人はいなくなるかもしれませんが、『最後はゴネれば何とかなるから判子押しちゃえ!』っていう人がいますから気をつけてください。実際、引っ越してしまった人からペナルティーを取るのは大変だと思います。
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

お礼遅くなりました。

ペナルティー取れるかどうが・・・。確かにその通りですね。例え取れなくても極端な短期入居の人を避けられるのであれば定めてみる価値はあるのかと考えています。

短期入居の原因は、家賃が安い1Rアパート、単身者物件だからそもそもの回転が早いのが一番の原因であるかと思います。
礼0敷1という条件面が借りやすいので、とりあえず住めればという人を集めてしまっているという側面もあるかと思います。

ただ、条件面を上げても決まりにくいのが現実だと思いますので、極端な短期入居を排除したく特約などについて検討したいというのが実情です。

付加価値つけるにも費用がかかりますからね。大掛かりな事はやはり見合わず出来ないのが本音であります。

色々アンテナを張って借り手の立場も考え、バランスよく運営していく事が大切なのかもしれませんね。

ありがとうございます。
投稿日時:2008/06/16 04:08
  • 回答No.4

ベストアンサー率 39% (23/58)

 ただの一般賃貸人です。

 他の方もおっしゃっていますが、短期解約でのペナルティーは内容にもよりますがちょっと抵抗があるな~ というのが正直なところです。
 ごく短期で解約する方が迷惑なのもわかりますが、借りる側からすると実際借りてみるまでどんな不都合があるかわからないので怖いという思いがあります。

 私の周りを見る限りでは更新時期にどうせ更新料を払うぐらいなら心機一転引っ越すという人が多いです。
 質問者さんの文を見る限りではもっと短期で引っ越す人がいて困っているのだと思いますが、更新料をなくしてこういう人の流出を抑えて空き室を抑えれば、相対的にごく短期で引っ越す人の数を減らすことができないでしょうか?

 大家さん側からみるとたぶんずいぶん借主側に都合のいい理論にみえると思いますが、少しでも参考になれば
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

借主様側のご意見ありがとうございます。

確かに、借り手さんからすると抵抗はあるかもしれませんね。
参考になりました。

最低1年以上住む事が条件なら礼金0!万が一、1年未満で退去する事になってしまったら礼金分の1ヶ月分を退去時に頂きますと言うのはどう感じますか?

ペナルティーと言うより、本来が礼金1ヶ月であり、長期住んで頂く事が前提であれば割引しますという考えであれば受け入れてもらえるのではないかとイメージしているのですが・・・。
(まるで、携帯の機種変更や、料金プランの様な感じですかね)

一定のしばりを設けないと、どんな人が入るか判らないんで、大家も辛い所です。

更新に関しても一考の余地ありますよね。

ありがとうございました。
投稿日時:2008/06/16 03:51
  • 回答No.3
元業者営業です

賃貸経営において「空室」は一番大きいリスクです。
どのオーナー様も一番堪えるのがこれです。私のお客様にも頭を悩まされている方がいらっしゃいます。

さて、忘れてはならない前提として現在賃貸市場は「借り手市場」です。少子化の影響もあって余程人気のある物件(エリア)以外、空室は大量にあります。
ちなみに、先月「中野駅、7万、徒歩10分」の条件で検索したら約300件の物件がヒットしました。

これだけ「余剰物件」がある状況ですから、ご質問者がお悩みの「短期での退出」はある程度避けられない事だと考えます。それについて「ペナルティ」を契約に入れても逆に「他を探します」となる可能性が高いのでは。

あとは、物件に何らかの付加価値をつけて出来るだけ「空室リスク」を減らすようにするしかありません。

その辺りをじっくりお考えになってみて下さい。
場合によっては思い切った決断(売却、賃料大幅ダウン等)も必要かもしれません。
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

お礼が遅くなり申し訳ありません。

借り手市場、確かにその通りですね。色々大変です(泣)

例えば、
退去時の空室期間が0で、3ヶ月程度の短期入居者と
退去時の空室期間が1~2ヶ月出ても1年以上は最低住んでくれる人

であれば、後者を選択したいと私は思います。

いつ出て行かれるかは、入ってもらって退去の申し出が出てからでなければ判りませんが、前者の様なタイプの方の為に後者の方が入居してくれる機会損失を避けられるのであれば、その為に一定の特約などを契約時に定める事で前者を排除した方が良いのかと思い始めました。

賃料や契約条件(礼0敷1)客付業者には広告料、募集は一般媒介、借り手・業者に取って魅力的にしているつもりなので、総合的に考えて検討してみたいと思います。

色々、勉強・探求が必要ですね。
ありがとうございました。
投稿日時:2008/06/16 03:36
  • 回答No.2

ベストアンサー率 25% (154/604)

こんにちは、
2年契約の普通賃貸で契約を行うのが一般的かと思いますが。
そうでもありませんが 私の所は1年です、
年々家賃の低下 新築が出来ていますので 来年は2年契約になるでしょう 儲からなくなって来ています。
何処の家主も 同じだと思います。今の時代築2年の春に決まらない1Kが増えて来ています。学生の町でこのような状態です。
解約の件は 契約書に書いてあれば(有ると思いますが)しかたが無いと思います。
1箇月前から 2箇月前に変えられたら如何でしょう。
賃貸住宅の場合は 3箇月前までなら なんとかOKみたいですが
入居者が気に入らないと思われると 決まらないでしょう。
へたにそれ以上すると 裁判にでられ負ける確率が高いです。

テナントは 6箇月前の判例が出てる見たいですのでOKでしょう。
これもいま消費者保護法10条かな で煩い人にかかると揉めるかも知れません。

私の知り合いの 家主さんで短期の場合のペナルティーを請求される人は知りません、
それよりも 今は敷金返還で大変な時代です。常識の無い人が増えてます(10ヶ月で新品のクロスをヤニだらけにして これが通常使用やと言い敷金返せ 裁判する〔礼金も返せ)と配達郵便を 送り着けられました弁護士に相談すると脅しですが あほ相手にしても仕方か無いので敷金だけ返しました)私ごとですみません。
これが今の現実です。

賃貸は もうハイリスク ロウリターンの時代になって来ました。
お礼コメント
fujifuji55

お礼率 83% (46/55)

お礼が遅くなりすみません。

空室対策は地道にやっているつもりですが、難しい時代ですね。

空室で部屋を置いて置くより、契約しやすいように礼0敷1で募集をして稼働率を上げ様と考え募集しているのですが、それがかえって短期住まいの人の入居を助長している所もあるようです。
また、1Rの18m2の家賃4万ほどのアパートなので、入居する人も単身の為フットワークが軽いので致し方ないとは思っているのですが・・・。

常識の無い人を排除すべく、次回から特約などの設定を検討してみます。
投稿日時:2008/06/16 02:54
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