賃貸管理契約解除にかかる法外な違約金について

質問

投資マンションを複数持つ大家です。
賃貸管理契約解除をしたいのですが、「家賃の6ヶ月分を支払え」と言われました。
これは妥当な解約料なのでしょうか？(仮に空室の状態でも募集家賃の6ヶ月を支払えと言います)

※なお一般個人の方に賃貸借契約で入居していただいており、サブリースではありません
妥当な解約金額でない場合、どう対抗したら良いでしょうか？
また、他の管理会社に依頼する以外でこのような契約解除を受任する弁護士さんや契約解除の専門コンサルタントなどがいらっしゃいましたら、教えていただけると幸いです。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
すごい契約ですね。管理報酬の6ヶ月分なら理解できますが、家賃の6か月分ですか。管理報酬を高く想定して8％としても、75ヶ月分相当の違約金ですか・・・・・・管理契約期間を超えるような違約金ですね。（管理報酬の6か月分ではないのですか？）

まあ裁判すればそれ全額認めれることも無いでしょうがね。しかし他の方が書かれているように、先方が折れない限り、契約書に記載されている約定がすべてです。
管理というのは、宅建業法の管轄外で報酬規定も罰則もありません。

金銭的な負担等考慮せずに、正義は勝つような心得で裁判するならば良いでしょうが、結果はどうあれ、弁護士への着手金や時間を考慮すると、どうでしょうね。間違いなく地裁の判決だけで半年～1年程度はかかると思います。その間の費用は自腹ですし、契約書のその部分は無効の判断がされない限り、和解の調停になれば、裁判費用を全額先方負担とはなりません。

現実的には契約書に従った契約解除通知時期に通告して解除するのが、一番現実的でしょう。
解除の内容からして、契約期間内の解除は実質出来ない様な定めをしているわけですから、最初から悪意があり作成しているような契約内容です。逆を言えば「相手方から解除申し出の際に絶対揉めることを想定した契約で、訴訟等になることは覚悟」の契約内容と言えます。

一度弁護士さんへ自己の金銭の負担の大小を含めて相談された方が良いでしょう。共○系の弁護士の先生がお勧めです。

補足

あくまでも「賃貸管理契約」です。「賃貸借契約」ではありません。※いわゆる集金代行というやつです
手数料は賃貸人がいる際のみ、家賃の５％＋消費税です。
本来妥当と思うのは、半年前に解除告知が必要なら半年分の業務報酬料だと思うのです。(５％×６ヶ月＝賃料の３０％)

しかし、取り交わしている賃貸管理契約書には解除するのに「違約として賃料の６ヶ月分を支払う」とあります。
１部屋の管理解除に50万円位かかってしまい、実質解除ができない状態です。(これは解除権の剥奪では？)

＞一度弁護士さんへ自己の金銭の負担の大小を含めて相談された方が良いでしょう。共○系の弁護士の先生がお勧めです。
実は個人的な付き合いのある弁護士さんにお願いしようと思ってますが、あまり不動産の契約解除は詳しくない様子で、本当に詳しい先生を探しています。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

>　これは妥当な解約料なのでしょうか？

　妥当どうかは質問者様が署名捺印した『契約書』に拠ります。すぐに判断がつくのは『公序良俗』に反する規定ですが、『解除通告が6ヶ月前』というのが『公序良俗』に反するとも思えません。

　民法では『建物の賃貸借の解除期間は３ヶ月（617条)』、借地借家法では『解約の申し入れから６ヶ月（27条)』となっていますが、大抵は『契約』で借主さんからの『解除通告』は1ヶ月前か2ヶ月前となっているものです。これは一般的？『契約』で借主さんに有利に決めているだけなのです。しかし貸主、借主両者が同意すれば勿論6ヶ月でも1年でも可能です。その同意内容を文書化したのが、質問者様も「同意した。」と署名捺印している『契約書』です。ですから、『契約書』にその記載があるなら一次的には支払義務はあります。その内容を覆せるのは裁判所の判断だけです。

>　どう対抗したら良いでしょうか？

　上にも書きましたが、『契約書』にそのような記載があるなら裁判所の判断を仰ぐしかありません。裁判所以外には大家に対して契約内容に干渉できる機関はありません。ガイドラインだってガイドラインで法律ではないのです。
　弁護士を立てるなりして裁判で争うしかないでしょう。ただ、最近の判例では『契約』重視の方向にあるようで『6ヶ月』が「“著しく”長期」かどうかは裁判所の判断を待つしかありません。

>　弁護士さんや契約解除の専門コンサルタント

　弁護士資格も持たない『コンサルタント』なんて『投資マンションを複数持つ』ような大家は相手にしないでしょう。お金を取って介入してくれば『弁護士法』に違反します。お知り合いの弁護士がいないなら『法テラス』にでも相談するしかないでしょう。

回答No.1

merciusako

契約書に契約解除条項があるはずですが。

「契約解除条項に抵触する場合、家賃6ヶ月分」ということであれば、その契約内容をあなたは了解したわけですから支払いの義務があるでしょう。

契約書ではどのようになっていて、あなたがどのように契約解除したいのかがまったく分かりません。