家賃未納と契約の解除

質問

以前、賃貸物件の不備を理由に家賃を支払わなかったことで、不動産会社から「契約の解除」の通知を内容証明にて受けたことがありました。
その後、話し合いにて不備なところを改善するからと不動産会社の担当から言われ、未納分の家賃を支払いました。
しかし、それから数ヶ月経ちますが、一向に不備の部分を改善しようとしてくれず「不備なところを改善してくれなければ、こちらで修理するので、その工事費分と家賃を相殺させてもらいます」と内容証明を郵送したところ「勝手に修理はするな」と言われ、そのままの状態です。
それに対して「修理してくれなければ、家賃を供託させていただきます」という内容証明を郵送したところ、こんどは不動産会社から「以前に契約の解除を通知してあり、未だに明け渡ししていただいておりません。本書到着後７日以内に家賃の支払いがない場合は、１．契約の解除権。２．建物の明け渡し。３．カギ交換。これらの権利を行使します」という内容の通知が来ました。
修理・改善が必要な部分はそのままで、家賃だけはちゃんと払えということに従うしかないのでしょうか？
現時点での未納分は、預かり敷金（約４８万円）に達してます。
家賃を払おうと思えば、いつでも支払いはできるのですが、修理しますと言っておきながら何もしないことに腹が立ってしょうがありません。
いきなりカギを交換されて、家の中に入れない状態になったら・・・と思うと不安です。何かにつけ「気に入らなければ出て行けば？」という態度なのですが、このような場合、どうすればよいのでしょうか。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

　管理の不備を家賃で勝手に相殺することは出来ません。事実上の滞納ととられます。

>　現時点での未納分は、預かり敷金（約４８万円）に達してます。

　理由はどうあれ、敷金分に達する滞納を管理会社も大家さんも放っておくことは出来ません。立ち退き要求は当然です。

>　１．契約の解除権。２．建物の明け渡し。３．カギ交換。これらの権利を行使します

　単なる“脅し”とは取れません。ただ、３)の鍵の交換　は一時的にもドアを開けることになりますので今は余り賢い方法ではありません。ドアを開けずに部屋を封鎖するロックブロックが主流でしょう。法的には自力救済ですので違法でしょうが、法的措置の経験者としては、法的措置をとっている時間と費用を考えれば『訴えるならどうぞ！』という管理会社や大家さんが多いのも頷けます。借主さん側は部屋に入れない状態では裁判を起こすのも大変です。

　何の不具合かはわかりませんが、家賃滞納（質問者様の意識では家賃不払い？)で対抗したのは余りにも稚拙でした。勝手な修理費用の相殺でさえ法的には許されないことですので、まして全額滞納ではとても不利でしょう。

　そのまま居住を続けてもよい環境とも思えませんのでこの際に越してしまわれるのも一手でしょう。大家さんのほうは滞納分と原状回復費用の回収で苦労するでしょうが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
本来、気に入って入居したので、修繕や不備の部分をちゃんとして
いただければ家賃滞納という方法はとらなかったと思います。
しかし、前回の内容証明が届いたときも「不備の部分はちゃんとしますから・・・」
という言葉を信じて、家賃を正常に戻したつもりだった
のですが、結局のところ何も改善されないままという状態です。
大家さん側にしてみれば、なるべく費用をかけずに、家賃収入があれば、それに
越したことはないかと思いますが、入居者同士のトラブルに発展した「音の問題」は、
未だに、その問題となった建物構造的な原因を改善しようともせず、
また、他の諸設備の修理改善も含め、入居して２年近くなりますが、管理会社、
賃貸人ともにおざなりという対応でしかありません。
結果的には「賃貸人の修理」の範囲がハッキリしていない状態で、
毎日の生活に悩む賃借人の精神的苦痛は関係ないのでしょうか。
家賃を払えば、鍵の交換などされないとおもいますが、生活する上で
不便に感じる部分の改善はなされないまま、泣き寝入りするカタチになってしまうのかと思うと残念です。