中古物件を購入し6年後に売却をする場合、幾らの物件を購入すればよいか教えて下さい。

質問

現在、中古マンション購入を考えているのですが、6年後には売却し新築を購入したいと考えています。
現在の収入で無理なく返済できるのは管理費、修繕費等込みで8～9万円台です。
3年毎に100万円の繰上げ返済を考えています。
ローンはとろあえず35年で組んでおくつもりです。

上記の条件で物件を購入した場合、売却した際にローンも相殺しさらには新しく購入する物件の頭金（200～300万円ぐらい）も得られるようにするには幾らぐらいの物件を購入しておくと良いでしょうか。
ちなみに今回購入の際の頭金は100万程度なら用意できます。

築年数は何年ぐらいのものが良いのかも教えていただけますでしょうか。

ご回答の程、宜しくお願い致します。

回答No.4

poire

2000万円の物件を買って6年後1700万円で売るのは難しいかもしれませんが、
900万円の物件を買って6年後に600万円で売れば、5万円のローンを組んだとしてもおつりが来ます。ものすごく人気のある駅意外であれば、このくらいは可能なのではないでしょうか。ネットを見る限りそういう物件はたくさんありますし・・・。
　築年数ですが昭和56年に建築法が改正される前の物件を買えばいいんじゃないでしょうか。あと戸数が多い物件がいいと思います。自主管理でも管理がしっかりしていることが多いです。
　しかし不動産は不思議ですよね。20年前に2000万円で買った物件が今3000万円することもありますし。

回答No.3

-phantom2-

＞幾らぐらいの物件を購入しておくと良いでしょうか。

月の返済可能額8～9万で35年返済が決ってるなら、上限が計算できます。今回の頭金100万は手数料で消えますので、物件代金の計算にいれてません。

月8万～9万の返済が可能なら、35年返済の金利3％として月の返済69000円で借入れ額1800万、返済80800円で借入れ2100万です。これは修繕と管理費が月一万かかると考えました。実際はもっとかかる可能性があります。

例えば2100万の方で考えますと、丸6年で元金を223万円返済してます。残債は1877万です。3年後の繰上げ返済により、100万減って1777万が6年後に売却する場合に清算しなければならない残債です。

新しい新築の頭金200～300万を売却益で捻出したいなら、マンションは1977万～2077万以上で最低売れないと駄目な計算です。他に売買手数料が100万以上かかります。

つまり質問者さんの希望を満たすには、その中古マンションが6年経っても2100～2200万で売れるという、値下がりを全くしないか、あるいは値上がりするような人気エリアに立地してることが条件になるでしょう。

つまり予算とか築年数ではなく、物件の将来性が重要と思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

質問文を書いている途中で自分でも難しいなとは思っていました。

実は会社の上司が中古のマンションを購入し、ローンが終わった後に賃貸として貸し出し現在は新築のマンションに住んでいるのでそれを参考にした部分があるのです。

ただし、私の場合はマンションを貸し出すというリスクを背負って新築を購入する気にはなれなかったので賃貸を売買で考えてみたのです。

やはり頭金があれば別でしょうが普通に考えれが無理がありましたね。

ちなみに6年で売却というのは仮に引越しをしたとしたら子供が小学校に入学する前までにと考えているので付け加えてみました。（実際にはまだ子供はいないんですが・・・。）

自分で気にいった物件があったら購入し6年とは言わず、返済が終わってから次の事を考えるようにした方が無難ですね。

回答No.2

bunbun8

６年後に新築購入をお考えであれば、それまで賃貸に住んで貯金をして、新築購入時に住宅ローンを組んで・・という計画のほうが良いと思いますよ。
回答になっていないかもしれませんが、現在頭金１００万円くらいでしたら、おそらく全額ローンでのマンション購入になるでしょうし、そのマンションがかなり値上がりするんなら、買い替え時に手元にお金が残ることもあるでしょうが、このご時世ではリスクが大きすぎて新築購入の夢も断念せざるを得ないことになりますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

何年か賃貸に住み頭金を貯めてから新築を購入する事も考えたのですが、仮に6年賃貸に住んだとして1年で100万、100万×6年＝600万ぐらい貯められると思います。
ただ、その間の家賃が仮に月額8万5千円として計算すると6年間で85000円×72ケ月＝612万の出費になります。
こう考えると購入後6年で1000万程度を払い終えている事も不可能でなく頭金を貯めている期間が勿体無く思えてしまうのです。
ただおっしゃる通り、頭金が100万では6年後に新築を購入するのは難しいと感じました。
これは色々と緻密な計算が必要ですね。

回答No.1

noname#96023

売ることがわかっている住宅ローンで得することは、ほぼ無いのですが。
月7万円をローン返済に充てるとして、金利3%で借りられるのが約1800万円。頭金を合わせて1900万円の物件。
2回繰り上げ返済が出来たとして、6年後のローン残高がざっくりと計算して1400万円。

一方、物件の売却価格は新築ではないので下落率は少ないが、毎年3%下落として6年で18%、売却時の不動産仲介手数料が3%で合計21%の評価損とすると、約1500万円で売却可能。

かなーり途中の諸経費を省いて計算しましたが、得する可能性は皆無でしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

わかりやすい説明で共感が持てました。

私が考えているような浅はかなやり方で成功するなら今頃多くの方が同じ方法で成功しているでしょうからそう考えるとお恥ずかしい限りです。
地道にローンを払い続けてローン残額と物件の築年数で頃合を見るのがいいかもしれないですね。