やはり責任は管理組合にあるのでしょうか？

質問

以前、No.341653 質問：詐欺罪って適用されますか？で質問したものです。
うちのマンションは、今年の4月に建った新築マンションなんですが、今年度
予算は、下記のようになっています。
a.管理費収入(定額)
b.共用施設利用料(利用状況により変動)
c.駐車場利用料金(ほぼ定額：解約等により変動あり)

計算上では、上記すべてをほぼ満たさないと赤字となってしまいます。ところが、
bは、利用が少なければ収入減となります。(特に共用施設)
予算上はb.の利用による収入見込みがかなりの額になっているため、毎月この金額
を収入とするためには、マンションの全員がほぼ毎日利用しないと元がとれない
計算です。現状では毎月100万円の赤字が発生しています。
(以前問題にした、シャトルバスの利用代金もこれに含まれています)
最初から管理費を安く抑えるための手段だと管理会社は言ってます。
今まで住民集会などで料金値上げを提案しましたが、住民からは「責任を取ら
せろ。裁判を起こしても！」という意見。販売会社に問い合わせても、「うちに
責任はない」と言うだけで進展しません。
で、質問です。
(1) 販売会社や管理会社に交渉すべく、メールや電話をしていますが、業務妨害
で訴えられることはありますか？
(2) こういった予算計画ゆえに初年度途中から赤字決算になるというのは、販売
会社や管理会社には本当になにも責任はないのでしょうか？
(3) 万が一裁判を起こした場合、どのような名目で裁判をするのか？また勝ち目
はありますか？
(4) 判例として弁護士費用や裁判費用また期間はどのくらいかかるものですか？
(5) (2)でもし負けたとき、いろいろな理由をつけて損害賠償や名誉毀損などで
逆に訴えられることはありますか？

長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.2

Bokkemon

販売会社と管理会社が系列の関係にある（親会社－子会社）ということは珍しくないのですが、どうなのでしょう？

管理組合の収支改善を考えるのであれば、収入（管理組合費）の値上げではなく、管理会社への委託に競争原理を取り入れて、管理委託費（つまり支出）を抑えることはできないのでしょうか？

もし（管理会社が販売会社と事実上一体の関係にあって）、管理費の収支がバランスを欠くことを知りながら、販売募集のために粉飾した計算予測を立て、これを募集の際の顧客誘引資料に用いていたのであれば、販売の際の「不実のことを伝えて顧客を誘引した」ということになる可能性はありますが、明らかな粉飾でないと責任を問うのは難しいものと思います。

今日では、マンションの住人が自家用車を持たないでシャトルバスを専ら利用するなどということは想定しにい（だからこそ、駐車場が設置されているのでしょう）ため、シャトルバスの稼働率100％というのはあまりに無謀です。単なる数字あわせの「根拠のない計算」だということになるものと思います。

(1) 販売会社や管理会社に交渉すべく、メールや電話をしていますが、業務妨害で
　　訴えられることはありますか？
正当な権利行使として、疑義に対する回答を求めるものであって、業務を著しく妨げるものでなければ（つまり、度を超したものではなく、日に１～２回程度に留まるのであれば）、妨害にはあたらないでしょう。販売業者・管理業者は販売したこと、管理を受託したことによる責任がありますから、誠実に対応すべき義務を負うものと思います。

(2) こういった予算計画ゆえに初年度途中から赤字決算になるというのは、販売会
　　社や管理会社には本当になにも責任はないのでしょうか？
明らかに粉飾された根拠のない数字で年度予算計画を立てていたのなら、そのことの責任を問うことはできると思います。故意（ワルだったから）によるのか、過失（アホだったから）によるのかで請求範囲は違うのでしょうが。ただし、計算に合理性が認められる場合には、責任を問うことは難しくなります。

(3) 万が一裁判を起こした場合、どのような名目で裁判をするのか？また勝ち目は
　　ありますか？
業者の管理費設定を信頼して購入したのですから、当年における既往の赤字部分について補填を求めることになるのではないかと思いますが、将来の費用については、管理組合費の見直しによって管理組合内で対処すべきことになるものと思います。既往の赤字については予見可能性がなかった（蓋を開けたところ赤字だった）といえますが、将来については予測できますので自助努力の範囲内かと思います。

(4) 判例として弁護士費用や裁判費用また期間はどのくらいかかるものですか？
相手方に幾らを請求するか（訴訟物の価額）によって訴訟費用（訴訟印紙代）が異なりますし、弁護士に支払う着手金も異なります。成功報酬も訴訟の成否（勝訴か敗訴か）によって異なります。期間は相手方が全面的に争う場合には少なくとも１年くらいは見ておいた方が良いでしょう。それより長引くこともありえます。ただ、相手が請求を認めたり、和解になればもっと早く解決することはあります。

(5) (3)でもし負けたとき、いろいろな理由をつけて損害賠償や名誉毀損などで逆
　　に訴えられることはありますか？
裁判を提起する権利があり、それが不当（営業上の信用を失わせるためだけであったり、相手方に嫌がらせをするためだけ）な目的でなければ、損害賠償や名誉毀損などの対象にはなりません。そうなってしまうようでは、公訴権の否定になります。

補足

>販売会社と管理会社が系列の関係にある（親会社－子会社）ということは珍しく
>ないのですが、どうなのでしょう？
系列会社です。
管理会社は謝罪はしてきましたが、あとは管理組合でよろしくといった感じ
ですね。それだけです。

>管理組合の収支改善を考えるのであれば、収入（管理組合費）の値上げではなく、
>管理会社への委託に競争原理を取り入れて、管理委託費（つまり支出）を抑える
>ことはできないのでしょうか？
現在これを検討中です。ただ減額ができ補填できるかもしれませんが、住民感情
としては、現在の管理会社にとにかく現在までの赤字補填をさせてからという
のが先行してしまっています。

>販売の際の「不実のことを伝えて顧客を誘引した」ということになる可能性は
>ありますが、明らかな粉飾でないと責任を問うのは難しいものと思います。
明らかな粉飾について、もうすこし詳しくお願いします。
契約時に「料金は今後変わりません」という説明があれば別だが、なければ難
しいというようなことでしょうか？

>つまり、度を超したものではなく、日に１～２回程度に留まるのであれば）、
ここが難しいですね。

>妨害にはあたらないでしょう。販売業者・管理業者は販売したこと、管理を
>受託したことによる責任がありますから、誠実に対応すべき義務を負うもの
>と思います。
では、予算を立てた根拠を明確に求めるということは行ってもいいという
ことですよね。
これで、管理費で補えない部分を他の共用施設料金で賄う予算としたと言わ
れた場合、何か反論できますか？

>ただし、計算に合理性が認められる場合には、責任を問うことは難しくなり
>ます。
例えばうちのマンションは世帯が多く、全居住者合わせると800人は超えますが、
このうち約半分強が月に利用すれば元がとれる計算になります。そういった説明
がされた場合、合理性として認められてしまいますか？

ちなみに、販売会社にはまったく責任は問えないのでしょうか？建物自体の
不備には対応がとても早く、一部の人からは対応がいいと言う人もいるようです。

よろしくお願いします。