やはり責任は管理組合にあるのでしょうか？

質問

以前、No.341653 質問：詐欺罪って適用されますか？で質問したものです。
うちのマンションは、今年の4月に建った新築マンションなんですが、今年度
予算は、下記のようになっています。
a.管理費収入(定額)
b.共用施設利用料(利用状況により変動)
c.駐車場利用料金(ほぼ定額：解約等により変動あり)

計算上では、上記すべてをほぼ満たさないと赤字となってしまいます。ところが、
bは、利用が少なければ収入減となります。(特に共用施設)
予算上はb.の利用による収入見込みがかなりの額になっているため、毎月この金額
を収入とするためには、マンションの全員がほぼ毎日利用しないと元がとれない
計算です。現状では毎月100万円の赤字が発生しています。
(以前問題にした、シャトルバスの利用代金もこれに含まれています)
最初から管理費を安く抑えるための手段だと管理会社は言ってます。
今まで住民集会などで料金値上げを提案しましたが、住民からは「責任を取ら
せろ。裁判を起こしても！」という意見。販売会社に問い合わせても、「うちに
責任はない」と言うだけで進展しません。
で、質問です。
(1) 販売会社や管理会社に交渉すべく、メールや電話をしていますが、業務妨害
で訴えられることはありますか？
(2) こういった予算計画ゆえに初年度途中から赤字決算になるというのは、販売
会社や管理会社には本当になにも責任はないのでしょうか？
(3) 万が一裁判を起こした場合、どのような名目で裁判をするのか？また勝ち目
はありますか？
(4) 判例として弁護士費用や裁判費用また期間はどのくらいかかるものですか？
(5) (2)でもし負けたとき、いろいろな理由をつけて損害賠償や名誉毀損などで
逆に訴えられることはありますか？

長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.1

noname#6148

分譲マンション管理会社に勤務していました。

・販売会社が予算案を作成することはありません。管理費等の試算は管理会社がしますので、管理会社に伝えた方がいいです。drodroさんの場合は、管理会社の試算が甘かったというか、いいかげんだったという気がします。

・管理費が赤字で、かつ高額滞納者もでてきたりすると、当然予算通りにはいかず、毎月のやりくりに積立金にまで手を付けた組合もあります。こうなると、大規模修繕を見越して、積立金を一気に値上げするとか、工事の際に一時金を取るということにもなりかねません。
管理費の値上げを考えるより、支出を減らす方向で考えられてはどうでしょうか？　おそらく管理組合から管理会社に、毎月メンテ費用を支払っていると思いますが、これの値下げを要求するのです。管理会社を変更するというと、たいてい値下げしてきます。（私の会社はそうでした）

・実際に管理会社を変えてしまうというのも一つの手段です。今の管理会社で訴えや裁判を起こすよりも、相見積を取るなどして、もっと質の高い会社に変えてしまうほうが、早く解決すると思います。（値段だけでなく内容も確認することが必要ですが）

管理会社は結局、管理組合のアドバイザー的な役割しかしません。実際の運営ややり方を決めていくのは管理組合の方々です。

私のいた会社でことなので、drodroさんのマンションにあてはまるかどうかわかりませんが、ご参考になれば幸いです。またgooなどで「マンション管理組合」で検索すると色々なサイトが出ますので、そちらもご覧になってはいかがでしょうか。

補足

回答ありがとうございます。
確かに管理会社のいいかげんさがはっきりしているのですが、管理会社を変更する
というのは既に案としてあり、来年度は変更する予定ですすめています。なお他の
すべての支出に対して見直しを図ってはいきます。
tamapon様のおっしゃるとおり、確かに運営をきめるのは管理組合です。赤字が
でたら対応をきめ、改善を図るのは管理組合のやるべきことですが、初年度なの
に大赤字がでるような計画を立てた管理会社にみな腹を立てているんです。
法律的な観点でいえば、管理会社に責任はないのかも知れませんが、来年度は
仕方ないにしてもなんとか今までの赤字だけでも現在の管理会社に補填してもら
いたいものなんです。甘い考えでしょうか？