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抵当権について教えて下さい
新しく土地を買うのに 所有者も銀行から３０００万円の借り入れがあり その担保に根抵当権が設定されています この土地を私がキャッシュで買ったとして、そのお金で返済 するのでしょうが、 そのお金を他に使い、返済せず、根抵当権がはずれないって事 あるんでしょうか？？ 信じるしかないのでしょうか
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概ねNo.２の方の回答の通りですが、「買主が代金を売主口座に振り込み、それもとの貸し先銀行に振り込んだ・・・」と書かれてますが、これでは売主口座に振り込んでそこから銀行に振り込むということで、少しタイムラグが生じるようにも取れますよね。そうではなくて、代金支払いの時に売主は所有権移転に必要な書類、売主の借りている銀行は抵当権抹消に必要な書類を用意して集まります。そこで売買代金を支払うと同時にそこから売主の残債務を支払い（支払方法については現金、小切手、あるいは振込など色々です）、引き換えに所有権移転登記の書類、抵当権抹消の書類を受け取ります。そして買主（買主が委任した司法書士）は抵当権抹消の登記と所有権移転の登記を同時に申請します。これを業界用語では「同時抹消」と言います。買主がローンを利用する場合は買主の抵当権の設定も同時に登記申請します。 これでやれば売買代金を債務の返済以外に使われてしまう心配はないのですが、もっと細かい事を言えば、よほどお金に困っている売主だったりすると、買主が支払った手付金を使い込んでしまう心配もありますよね。手付金は領収書をもらうだけで登記したりしませんから。このような心配のある売主の場合は、通常の契約のように手付金を先に支払って後に残代金を支払う、という契約方法ではなく、売買契約の締結と同時に全額一括で支払って、抵当権抹消、所有権移転を行う。という方法もあります。これを業界用語で「一括決済」と言います。
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- 0621p
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No.４です。 不動産取引の常識では司法書士は買主が指定するのが一般的ですが、抵当権の抹消については「抵当権を付けている銀行の司法書士を使え」と言われるかもしれません。その場合はその司法書士に所有権移転もお願いしてもいいし、所有権移転はあなたが別に司法書士を連れて行ってもかまいません。 抵当権抹消、所有権移転の書類をもらう前に振り込んではいけません。銀行で代金支払いを行い書類が揃い次第その場で振り込むか、別の場所で行って書類が揃い次第売主、買主一緒に銀行へ行って振り込み手続きをするかにしてください。時間と手間はかかりますが、安全のためには仕方ありません。
お礼
ありがとうございます 考えてみます
- nonbay39
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決済日に同時に手続きをするので、抵当権がはずれないという心配はありません。 ゆえに当日は手続き終了まで銀行で数時間待つこととなるでしょう。
お礼
回答ありがとうございます 時間かかるんですね
＞この土地を私がキャッシュで買ったとして、そのお金で返済 ＞するのでしょうが、 そうです。キャッシュで買わずともローンを組んで買う場合でも 買うという行為には、 (1)代金支払い (2)不動産所有権の移転登記 (3)抵当権の抹消 (4)売主の債務の全額弁済 が必要で これを事前のだんどりを踏まえて同時に行うのです。 ＞そのお金を他に使い、返済せず、根抵当権がはずれないって事 あるんでしょうか？？ 私も、自分のマンション売ったとき考えましたけど無理です（＾＾； なぜなら、売主は、事前に借入先の銀行に「全額弁済するから 抵当権の抹消書類を用意してくれ」といい。売買決済日にあわせて 買主が代金を売主口座に振り込み、それもとの貸し先銀行に振り込んだ 時点で融資抹消書類が発行されます。 移転登記には、売買契約書。抵当権抹消書類。売主委任状、住民票 などが必要なので、売主はそれをもってもとの借り先銀行で 抵当権抹消書類をうけとり買主の代理人の司法書士にゆだねるという 手順だったと記憶しています。 この手順は、不動産では普通に行なわれているものですのでご安心 ください。 ただし、仲介業者、銀行、司法書士たちあいのもと司法書士がすべての 委任をうけて行なう仕事です。
お礼
回答ありがとうございます
- yaburegasa
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私の体験ですが 基本的に銀行は返済が無いと抵当権ははずしません。 でも、買主としては抵当権が設定されている物権は購入できませんので 我家を売却する際には、お金の受け渡し、返済、抵当権の末梢を 当の銀行で、三者そろって行いました。 実家の土地売却の時は、直接お金を受け取らず、買主了承の上 司法書士さんに間に立って頂いて、抵当権の末梢を致しました。 その際に、他の借金返済に充ててしまったとかの トラブル例を聞きました。 大きなお金が動きます、信用でなんか動かせないでしょう？！ 参考になさってください。
お礼
早速の回答ありがとうございます 参考になります
お礼
詳しい回答ありがとうございます 以前今住んでる土地を買った時は私もローンを組んだので 銀行お抱えの司法書士にお願いした記憶ありますが 今回、キャッシュで支払うつもりです ということは、司法書士は私が誰かに頼まないといけない ということになるのでしょうか？ 振込みですと、前日とかに振り込むとタイムラグが生じますよね 小切手とかの方がいいんですかね？