マンション専用部分の附属物について（長文です）

質問

マンションのルーフバルコニーに購入時から設置してある附属物についての質問です。

当該マンションの1階には１階の各戸用の専用庭があり、また、最上階の３戸については、それぞれに専用のルーフバルコニーがあります。最上階の廊下に３戸用の門扉があり、そこから各戸のルーフバルコニーを横切ると、専有住戸の中に入るドアがあります。つまり、一戸建てのように「門→庭→ドア」という外観になっています。

管理組合内で、このルーフバルコニーに附属するウッドデッキと芝生等の管理が問題になっています。売買物件の表示には、ルーフバルコニーは、「専有部分に属さない共用部分」との表記があり、使用権に関する規約としては、「有償」となっています。ただ、附属するウッドデッキと芝生（天然）についての記載がありません。

これらのメンテナンスは、３戸それぞれが、個別に対応してきました。日々の手入れに加え、２～３年に１度はウッドデッキを塗り替え、また、芝生の張替え（１戸については、現在人工芝に換えています）などを行っています。ところが、８年経過した現在、ウッドデッキが風雨にさらされ老朽化し、新しいものに取り替えなくてはならなくなりました。これを、個人で負担するのか、それとも、管理組合で負担するのかが問題になっています。

先日、組合の理事会から、ウッドデッキを
(1)共有部分とみなし使用料を大幅に引き上げ修繕費用に充当する、
(2)専有部分とみなし今後どのような事態になろうと各戸による責任を持って修繕・管理する、
(3)ウッドデッキを撤去する、
の３案のうちいずれにするか総会にて決める方針であるという文書が配布されました。

理事長は、議決権の４分の３があれば、管理規約を変更できるので、今回の件を総会に諮り、上記３案のいずれかに決定したい意向のようです。そして、どの案に落ち着いても、実際負担を強いられるのは３戸のみですので、４分の３の同意を得るのはさほど難しいこととは思えません。しかし、当該３戸としては、このまま採決されることに、納得がいきかねます。
（現在、最上階の３戸は、月額2900円の使用料を支払っています。）

何かアドバイスを、よろしくお願いします。

回答No.2

nonbay39

現在の使用料が安すぎるという考えが妥当だと思います。
　まさかその部分で他の階のマンション住人がバーベキューを出来るわけでもないので、入居の際にそれを見越しておくべきだったと思います。

　専有部分と見なすという案２だけは何としても阻止したいです。

回答No.1

SVOC

管理組合理事長経験者です

区分所有法に基づいて話をすると、その3案いずれにも合理性があります
基本的に３戸についてはウッドデッキの使用権を与えられているだけで設備そのものは現状では区分所有者全員の共有物になります
ですので管理規約に基づいて、一定基準以上の区分所有者の同意の下に共有部分の使用方法等を合理的な方法に変更するのは適法でしょう
具体的な数字が出されていませんので何とも言えませんが、月2900円の使用料がその設備の維持管理費にも満たないのであればその3戸が一方的に利益を得ている形になりますので、これを是正するのは他の区分所有者にすれば当然の権利と考えられます
受益者負担という考え方を元に、一度数字的に煮詰めた話をされることをお勧めします