共有部分の専用使用部分の修繕について

質問

いわゆるタウンハウスを購入しました。全３棟２０戸です。
分譲当初から「自主管理」になっており、
管理の範囲は、通路部分とそこに埋設されたロードヒーティングのみで
修繕積立金を月１０００円負担しています。管理費はありません。

通常ドア外側や、屋上バルコニーなどは
共有部分の専用使用部分ということになると思うのですが
分譲業者が作成した管理規約では、修繕は各戸で自主的に行うとなっています。

この分譲業者が倒産したので、住人で管理組合をきちんと作り
規約を整備しようと思っているのですが、
管理規約よりも区分所有法が優先するのでしょうか？
外壁や屋上のメンテナンスなどは管理組合で見ていないので
仮に将来裁判などで組合が負担しろと言われても、
修繕積立金では想定していないので問題になると思います。

管理費も徴収していないので、管理会社に相談することも出来ない状態です。

回答No.2

noname#65504

＞管理規約よりも区分所有法が優先するのでしょうか？

法律には義務となるものと任意で設定できるものがあります。

管理規約は任意で設定できる種類のものです。
また管理規約は区分所有法などよりほとんどのケースで優先されますが、常に優先されるものでもありません。

建て替え決議の定数のように区分所有法で定められており、特別規約で別な定めがあればできるというような記述もないので（つまり義務的なもの）、このようなものについては、規約で別途定めても無効と思われます。

つまり、管理規約で決めても優先されるものと優先されないものがあるのです。

共有部分の設定や専用使用権については、別途管理規約で定めることができますので、このような部分については管理規約が区分所有法に優先されます。

また、管理規約は通常管理組合集会の特別決議（３／４以上で可決）により定められることになっていますが、文書により全員（多数決ではない）の合意があった場合は集会をしなくても成立することができます。
そのため、最初の規約については分譲業者が作成して購入時に規約に対して文書で合意を得ることにより、規約を成立させることが多いので、質問者の場合もそのようにして成立された規約と思いますので、規約自体も有効だと思います。

規約を変更は特別決議によりできますが、専用使用権の与えられた部分は現行の規約により各自負担の様子ですので、変更する場合はそれをどう移行するか話し合う必要があります。

また、屋上・外壁などや構造体については、建物全体として耐震性や防水を確保するものですから、専用使用権はないものと考えられますので、共有部分として管理する必要があると思います。
ドアの外面も専用使用にも見えますが、外観としてマンション全体を構成する一要素として共有部分であると考えられますので、特別明記していなければ、専用使用部分ではないと思います。

修繕積立金は不足するならば（たぶんしますけど）、その際に専有部分の面積（規約で別途定めがあればそれに応じて）に応じて、各自が負担することになります。
実際は修繕積立金か通常管理規約で定めていないので、普通決議（過半数で可決）で実施を決めることになると思います。

回答No.1

Dxak

記載していることが、よく判りませんが・・・基本、法令を元に規約を作成します
しかし、実際、細かい話が「建物の区分所有等に関する法律」に記載されていないため、補完するために「管理規約」が存在するわけです

「管理規約」があれば、これが優先、記載がなければ「建物の区分所有等に関する法律」に乗っ取って、総合的に判断

で、管理費徴収していないものに関しては、臨時徴収の案件として、管理組合および総会で決めるような話じゃないですか？普通・・・

昔の建物だと、管理組合が存在しない建物が、多々あり、共用建物が維持管理できないと揉める事がありました
その道しるべとして「建物の区分所有等に関する法律」が制定されている訳ですが・・・管理組合を作っていない場合、その辺り細かく決める必要があるか？ないか？管理組合を構成する人で話し合い、および管理会社と、どういうものが発生し、どれぐらいの金額を修繕積み立てする必要があるか？
いろいろお話し合いする形です

まずは、管理会社を使うか？使わないか？その辺りから決めていくことが先じゃないですかね？