中古住宅購入時の所有権移転のタイミングについて

質問

初めて質問させていただきます。
現在賃借中の一戸建（築２０年、再建築は不可）をオーナーさん（個人）から５００万で購入する予定です。（業者の媒介は無しで当人同士で売買契約を進める予定。）
現在の話し合いではオーナーが契約書を作成する予定で内容は
(1)２００万円を契約時に払い、残り３００万円は月々６万３千円（現在の家賃と同額）を約４年で払う。
(2)所有権は５００万円完済時に変更する（登記にかかるお金は買主負担の為、自分でやりたいと思っています。）
(3)現状のままでの引渡しである（現在住んでいます。）
銀行ローンが通らなかったため（再建築不可物件という理由から）オーナーさんが善意で上記の条件を提示してくれたので言い出しづらいのですが、
もし私が５００万円完済するまでに、オーナーがこの家に抵当権を設定したら・・なんて考えるともっと早くに所有権を自分へ移したいと思っています。この場合、（契約時に２００万払います。）
所有権留保の禁止（宅建の本で見ました）に該当すると主張し、所有権移転登記を求める事は出来ますか？
それとも自分ばかり有利になるよう主張しすぎでしょうか？

長文、乱文ですみません。
どうかアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.7

nonbay39

理屈っぽい机上の空論かもしれませんが、

１．この現オーナーの言うことは少々不思議な点がありますので、４年後に２００万円で売買する予約をして所有権移転仮登記をし、それまでの４年間は借地借家契約をして月々６万３千円で行う。借地権の登記もする。でもその間に他者に売られると４年後に面倒ではあるでしょう。売買をしてもらうのに最悪裁判沙汰も覚悟は必要でしょう。
２．一般的ではありませんけど、返済終了まで地上権の設定をお願いすればいかがでしょうか？
　２００万円支払い建物だけ所有権移転登記をして、土地には地上権を設定すれば良いと思います。建物所有のための地上権設定であれば登記がなくても第三者に対抗できますので、土地に登記する手間はないでしょう。登記すればもっと良いでしょう。地上権は借地権の一種ではありますが、無償でも構いません。地上権があれば実質土地を支配しているも同然でしょう。机上の空論な部分は否めません。理屈は合っているはずですけど。まあトラブルと面倒なのは１と同じでしょうけど。
３．本来はこれでしょう。
　５００万円で売買契約をし、３００万円の金銭消費貸借契約をする。売買は５００万円で行う訳ですから、当然所有権移転登記をし、現オーナーを３００万円の抵当権者とする。その物件を競売して３００万円の価値が無ければ、現オーナーには不利でしょうけど。あなたが支払いを滞らせる以外にトラブルはないでしょう。
　金利５％の元利均等払いにし、４８ヶ月、月々６万９千円の返済としてお互い痛み分けが良いと思います。３００万円借りて３３０万円強の支払いにはなりますけど。実質少し高く買う代わりにきちんと所有権移転登記をさせてもらいましょう。

　現オーナーが持ちかけている話を勘案すると個人的に３以外にはあり得ないとは思います。

＞所有権留保の禁止（宅建の本で見ました）に該当すると主張し、所有権移転登記を求める事は出来ますか
　この個人間売買はオーナー自身が宅地建物取引業者でなければで、所有権留保云々は一切関係ありません。仮に宅建の自営業者であったとしてもこんな妙な主張をするぐらいならば上記の３の主張の方がよほど正論でしょう。その物件に３００万円の担保価値がなければ、あなたの有利の主張にはなってしまうでしょうけど。

回答No.6

kita52326

頭の体操のつもりで考えてみました。

(1) 買金額は４９０万にし、契約時に一括精算。
　（２００万は現金、２９０万は借金）
(2) 日付で売主と金銭消費貸借契約を締結。２９０万を借りる。
（※毎月末に６３千円づつ４８回払う＝金利２％で元本２９０万を元利均等返済）
(3) 所有権移転登記と抵当権設定登記を行う。
(4) ４年かけて返済し、全額返済後、抵当権を抹消。

　通常の住宅売買と同じスタイルです。
元々の案より、金銭消費貸借契約の印紙代、抵当権の設定＆抹消登記費用が、
余計にかかりますが、関係はすっきりします。

売主に説明する言い方としては、
○ 登記を留保するとしても、所有権の移転時期は契約時にしておかないと、
家賃ナシで住んでいることになって、贈与を受けていることになってしまう。
○ 所有権の移転時期を契約時とするなら、割賦販売のような契約や、
　所有権留保はかなり特殊なので、
不動産取得税の申告(買主)や譲渡所得申告(売主)などでの説明が面倒。
○ 所有権移転登記をしないと、固定資産税等が売主にかかってしまう。
○ 一般的な契約スタイルの方が、双方の不慮の事故など、万一の場合に、後処理がスムース。
○ 抵当権設定費用はこちらで負担する（しても良い）。

相談者が言うように、好意的な取引なのであれば、
売主にもメリットがある、デメリットはない、ということでなければいけないでしょう。
また、先方の手間を減らすためにも、早めに相談された方が良いと思います。

回答No.5

0621p

あなたが払い終えて所有権移転をするまでに、売主が他へ売ってしまったり抵当権を設定したりしないようにするためには、所有権移転仮登記を付けるか、実態とは違いますがあなたを権利者として抵当権を設定するか、というところが現実的な線だと思いますが。

回答No.4

hima-827

相手の事も考えた方が良いです。
所有権移転登記後、万が一、質問者様が残金300万円を、一円も支払わなかったら、どうします？
そんな事は絶対無いと言われるでしょうが、質問者様が逆の立場でしたら、飲めない条件でしょう。
私でしたら、キャッシュで300万円用意するよう努力します。
親族・友人・知人・・・それが無理なら諦めます。
やはり、4年間、何があるか分からないので、このままの契約は止められた方が良いと思います。
条件が良い土地・建物なら、リフォームは可能ですので、相場的に500万円が激安なら、質問者様以外でも需要が全く無いとは、言い難いと思います。

回答No.3

rizoto2822

所有権の留保禁止は宅地建物取引業者が個人に不動産を売却する場合には適用されますが
個人と個人の取引には適用されませんので、お互いの交渉になると思います。
私はこの取引自体やめたほうがいいと思いますが、どうしてもやるというならば絶対に所有権移転は200万円の支払と同時に行います。
（できない場合は売買をやめる）
今の条件ですとあなたが懸念しているように
(1)物件に抵当権を設定される
（所有権が移るまではいくらでも抵当権を設定できます。契約書に抵当権の抹消条件を入れた所で、抹消する資力がなければ
意味がありません。万が一抹消できなければ債務不履行ですが、相手に賠償金を支払う資力がなければ泣き寝入りです。
抵当権設定者は売主が債務の履行を怠った場合は競売により物件を売却することができます。あなたが所有権を主張しても抵当権には勝ち目がありません。）
(2)売主の借金により差押えられる
（これが一番危険です、抵当権を設定していなくても不動産を差押えることは可能です。不動産の所有権が売主にある以上、売主の借金により不動産が差押られる可能性がります。）
(3)支払終了または途中で売主が逃げてしまう。
などリスクが高すぎます。

ローンが通らない理由もあなたではなく物件にありますのであなたが譲歩する理由はありません。
また売主が契約書を作成するとの事ですが、あなたはその契約書が通常の契約書と比べておかしい点がないかどうかの判断をできるほど
不動産の知識をもっているのでしょうか？
500万円という金額も妥当なものなのでしょうか？
現状渡しということですが、修繕費などの事も計算に入れているのでしょうか？
私が口を出すことではないと思いますが、この取引大丈夫ですか？

補足

ご意見有難うございます。確かに私は素人同然ですがこの住宅売買が
たくさんのことを勉強出来る機会だともと思っていますし、是非自分でたくさん勉強し、調べ住宅を手にしたいと思っています。
ちなみにこの家は立地条件が良いこと、現状のまま住むことを考えても特に
大きな修繕は必要ないと考えています。（現在住んでいます。）
金額的に近隣を聞いて回ったり、区役所にて固定資産税評価額等は調べた上です。
契約書をオーナーから受け取った際は、熟読し、慎重に進めたいと思います。
アドバイスどおり（所有権移転は200万円の支払と同時）に話を進められるように話の持っていき方等を考えてみます。
本当に有難うございました。
また機会がありましたらアドバイス宜しくお願いします。

回答No.2

wonderful8

所有権の移転登記は残代金の決済時に同時履行で行うのが原則なので、今の時点で登記をするのは売主の理解が得られない限り、難しいと思います。一般的な契約書には、約定に売主の義務として引渡し（一般の取引では残代金の決済にいたるまでは）第三者に譲渡したり、担保権の設定をすることを禁じる約束があります。万が一この約定に違反した場合は、契約違反による解除（違約金：売買代金の10～20％）を請求できるやくじょうが入ります。契約書にこのような約定を入れることをお勧めします。また契約違反というのは、売主買主双方が当事者となります。また、仮に売主が抵当権等の設定をしたとしても、契約書の約定に抵当権等の抹消と言う条項をいれると売主は、残代金決済時までに、担保の抹消をすることになります。

お礼

アドバイス有難うございました。契約書はオーナーが作成してくれるとの事ですが、内容を確認し必要であれば追加してもらえるように依頼してみます。

回答No.1

kokuramon

普通は、住宅ローンを組んで住宅を買ったら、購入残金が残っていても所有権を移転されます。
従って、契約成立時に所有権移転は当然です。
契約成立の条件として、頭金の振り込み確認ができたらとかは有りでしょうけど、全額完済が契約成立の条件というのはおかしな話になってしまいます。
穏やかな口調で説明すれば、きっとわがままを言っている訳ではないことを理解して貰えると思います。
銀行ローンが通らなかったためというのは、オーナーにとっても再建築不可物件という理由から転売できない状況で、渡りに船だったのではないでしょうか。