土地中古住宅付き不動産の所有権移転手続き

質問

不動産（中古付き住宅）を購入し、売買契約書や所有権移転登記などすべてを自分で行おうと考え法務省のHPを中心に勉強しています者です。不動産取引関係の書類処理は初めてですが経費節減をはかりたいと思い頑張っていますが、次の点が分からないのでアドバイスをお願いします。

１　署名押印の方法
　　売買契約書や所有権移転登記のために記入する住所はワープロ文字で良いと思いますが、氏名（権利者や義務者）は、ワープロ文字または自筆の署名押印のどちらですべきなのでしょうか

２　登録識別情報
法令改正により登録識別情報の制度化がなされましたが、添付情報としては従来の不動産権利書のみ添付すれば、登録識別情報を添付しなくても良いのでしょうか

３　登記原因証明情報　
　　法務省のHPのひな形によれば、登記原因証明情報として「売買契約書」「別紙３登録原因証明書情報」の２種類が作成例がありますが、どちらか一方の書類を添付すれば足りるのでしょうか。それとも、「売買契約書」「別紙３登録原因証明書情報」の２種類の書類を添付するのでしょうか。

４　所有権移転登記申請の登録免許税と課税価格
登録免許税の金額を記入するとき、土地と建物の合計金額を記入するのでしょうか。それとも内訳として土地○○円、建物○○円合計○○円と記入するのでしょうか。 また、課税価格も同じように土地○○円、建物○○円合計○○円と記入するのでしょうか。

５　事前相談
一応ひな形が完成した書類を法務局に持参して、担当者から見ていただきアドバイスを受けようと考えています。法務局では、司法書士や土地家屋調査士のような専門家でないと相談に乗っていただけないのでしょう

６　その他
初めての不動産関係の申請なので不安がありますが、これまで書いた以外で特に注意すべき事項があれば教えていただければ助かります。

　知見者のアドバイス宜しくお願いします。

回答No.4

0621p

No.２です。
法務局の登記相談の窓口では、本当に全くの素人の方にでも教えてくれますので、あなたのようにある程度調べているなら十分だと思いますし、お書きになっているような内容であれば、法務局に電話ででも教えてくれると思いますよ。

お礼

NO２さん　　再度のアドバイス有り難うございます。
　素人でも相手にしていただける窓口がある。そして、電話でも可能ということですね。細かい点については、不動産登記法、同施行令、同規則を見ても記述がなく困っていました。

　おそらく、法務省の文書処理要領（正確な名称は不明）などに決まっているのだと思います。そのようなことであれば、やはり専門家や登記官にお伺いしないと分からないことと思います。

　先の質問事項以外にも不明な点、例えば、書類が２枚になるとき契印が必要と思いますが、どの位置に、誰の印鑑、実印それとも認め印、２枚を綴じる場合のり付けそれともホチキス、綴じる位置は、左端、右端、真ん中など細部の点が全く不明ですので、一度お伺いしてサンプルを見てもらい、ご指導をいただきたいと考えています。

　参考までですが、士業の免許を有している人に登記申請を依頼すると販売価格または評価額の約３％が手数料と伺っています。不動産の場合、販売価格が高額なので手数料もそれなり高額になります。この他不動産の場合は、手数料とは別に必要経費（登録免許税・評価額×１．５％、不動産取得税・評価額×４％、その他印紙代）がプラスになりますので負担が増えるばかりです。

　これを自分で申請すれば、税金や印紙代等必要経費だけで済むわけですのでかなりの節約になりますね。
でも、自分でやるにはかなりの苦労が伴うため士業の方の手数料は当然だと思います。
登記は「免許を有する者のみが行うことが出来る」との規定はありませんので、できれば自分で行いたいですね。
これが僕の基本的な考え方です。

　お盆休みを利用して移転登記関係の勉強をしています。このように皆さんから貴重なご指導をいただきまして本当に感謝しております。ちなみに、ネットで分からないときは、本屋さんで立ち読み（あまりお薦め出来ないですが・・・・・ほんの２～３ページです）して必要な情報を得ております。専門書は高価ですので。

回答No.3

mibuna

余計なおせっかいですが現金一括購入ですよね？
ローンだと重要項目説明書がないと銀行が金を貸してくれません。
（個人では重要項目説明書は作れません。不動産屋必須）

お礼

アドバイス有り難うございます
銀行からの融資については、融資担当者からアドバイスを受け既に解決しております。

登記については複雑な手続きがあることは事前に把握済みです。
私は、各種申請は必ずしも専門家でなければならないとは考えていません。

これまで、法人の立ち上げに伴う設立登記や建物消滅登記などのについて法務省のHPを中心に勉強させていただくとともに皆さんからのアドバイスで、何ら指摘されることなく無事登記が終了しております。

今回は、実務的な面のアドバイスを求めております。
このような質問を出すと様々な貴重なご意見を受けることが出来大変助かっております。

回答No.2

0621p

法務局には登記相談の窓口があり、素人の方の相談に乗ってくれますので、全てそちらで確認したほうが良いです。
不動産の売買においては、買主が売買代金を支払うのと引き換えに、売主から所有権移転登記に必要な書類、捺印をもらうわけですが、この時にミスがあると登記ができなくて大変なので、司法書士に依頼するのが一般的です。万一ミスがあった場合、売主が後日でも協力してくれるような関係であれば良いですが、全くの他人であれば司法書士に依頼したほうが無難です。

お礼

アドバイス有り難うございます。
素人の相談窓口があるとのことですね。
大変助かります。

でも、行く前に一応書類の完成品のひな形を作り、これを担当者に提示して指導をいただくと、何処をどのように直す必要があるのかがお互い良く理解できると思います。

単純に「所有権移転登記の方法を教えて下さい」よりは「このように作りましたので不備な点を教えて下さい」の方が、相談担当者にも失礼にならないと同時に自分の至らないところを的確に指摘されることにより、相談効率が良いのではないかと考えています。

登記手続きは、基本的は個人がやるべきと考えております。自分が行えば委任状などを作成する必要が無いわけですので、皆さんの貴重なアドバイスを聞き自分で申請します。

回答No.1

noname#159708

危険なので、専門家をお願いした方が妥当だと思います。

まず、私なりの心配があります。

１．通常住宅つき土地の売買に関しては、銀行や仲介業者が介在すると私は思います。
したがって、かならず取引のある法律家がいます。

２．法務省のHPをみてそこまで勉強されたのはすごいと思いますが、その土地をどうやって売買されたのか１．において専門家が介在しない時点で危険に思うのです。

すなわち、その物件になんらかの瑕疵があるかもしれないと私は想像したりします。
根抵当権なんかくっついてる物件だったら余計ややこしいですよ、購入する前に、登記記録を法務局で調べましたか？

通常は、仲介業者がちゃんと調べますが、自分で全部やっちゃおうなんて普通じゃありません。

ちなみに、競売物件でも中には、瑕疵（抵当権がまだくっついてたり、地下や上空に地上権があったり、誰かの地役権が設定されてたり、などなど）があるものがありますので、安いからと言って飛びつかないでくださいね。

仲介業者を介しての売買ならば、ちゃんと契約書を把握することが大切です。

お礼

様々なご注意有り難うございます。
これまでに至るには、土地及び建物の登記事項証明書と固定資産課税台帳の写しの交付を受けて、登記事項証明書の権利部の甲区・乙区を精査し、乙区については、昭和４１年の抵当権解除以降、新たな登記事項がないことも確認しております。また、販売価格について固定資産台帳に基づき価格調整を行っています。
さらに、重要事項の告知と瑕疵担保責任についても話し合って、契約書に加える条項の表現をどのようにすべきなのか並びに民法の解釈及び判例（重要事項の告知と瑕疵担保責任）についても調べおり、特段問題が見あたらないため、現在は、具体的な登記関係の事務処理方法の勉強に至っております。
ご指摘の諸注意を肝に銘じ子細に調査を行っていきたいと思っています。