外装工事が理由で家賃値上げ？

質問

来月、賃貸コーポの更新時期なのですが、去年秋の外装工事（壁、階段、床、ドア、ベランダの塗装）を理由に家賃２千円値上げと言われました。外装工事は事前に連絡も無く突然始まり、こちらは望んでいませんし、勝手にやっておいて家賃値上げなんて・・・。こういうケースは受け入れざるを得ないのでしょうか？ちなみに、場所は渋谷区で家賃相場が大変高く、不動産や大家が高圧的な地区です。私達が入居する前半年程空き部屋だったらしく、仕方なく家賃を４千円下げた所（でも、更新料が１ケ月→１，２５ケ月に）に私達がちょうど部屋を見つけて契約したので、大家としては安く貸してやっているという考えなのかもしれません。今週中に返事をするように言われているので、よろしくお願いします。

回答No.3

cartridge · ベストアンサー

大変ご苦労されていることとお察しいたします。

不動産の契約内容の証拠となるものは基本的に契約書です。
不動産会社との話の中で、言ったとか言わないとかの議論は意味がありません。（相手が不誠実な対応をされるようでしたら、会話内容を録音することをお勧めします）問題発生時には賃貸契約書の記載事項がすべてという感じです。

＞元々★★円の物件で、２千円家賃を下げてお安くしていたので、オーナーが家賃を元に戻したいとの意向です
このコメントはNGです。もともといくらとか、いくら安くしていたからとかは新規契約者のあなたとは関係のない話です。

＞最初の契約の時に家賃を安くしているので、更新時に元に戻す可能性があると言うべきでは？
この表現は法律上無理があるので、不動産会社は絶対に言わないと思います。契約者にとって不利になるような契約は、重要事項説明書で契約前に説明しなければいけないことになっています。逆にこの内容が契約時に記載されていたら、宅建業、消費者契約などの法令に抵触する可能性があるでしょう。

＞契約書に貸主は本契約の更新のつど、賃料等を増減することができると書いてある
家賃の増減の件ですが、一般的にみて諸物価高騰などで賃貸物件の維持管理が難しくなった等の理由での値上げの場合は仕方ないと思いますが、前述のような不動産業者のコメント内容では家賃値上げの理由としてはふさわしくありません。

＞外装工事をしていたのなら、家賃の値上げは予測が付きますよね
前回もお答えしたと思いますが、現在の入居者に対して請求が発生するのはおかしい。100歩譲って、あなたが契約前に、近々外装工事を行う予定があるので、工事が完了したらいくらいくら家賃が上がりますよと、文書で説明を受け了解をしていたら（これも本来おかしい）若干対応も変わりますが。

＞保障会社を解約するかどうかはオーナーの承諾が必要です
これもおかしな話ですね。賃貸契約の条件として、賃借人は賃貸人の指定した保証会社と補償契約を締結すること、と明確に文書化されていれば状況は変わってきますが、そうでなければきちんとした保証人を新たに立てる権利が阻害されることはおかしいと思います。たぶん、その不動産会社と保証会社の間で、紹介手数料のようなものがあり、一定期間解約しないような話ができているのではないでしょうか？保証会社から一般の保証人に変わっても、大家さんは大きな不利益をこうむらないと考えます。

私の結論としては、不動産の契約は文書主義的なところと慣習によるところが多いので、文書に残っていないようなことは会話の録音しかありません。録音して相手をぎゃふんと言わたいという心意気と、今後の労力を惜しまない忍耐力がなければ、適当なところでその業者と縁を切るのが得策かもしれなせんね。
担当の不動産会社の方はかなり勝手なことを言っているように思えますね。企業の収益力が弱いため、大家さんに媚を売ってしのいでいるのでしょう。後々のことを考えると、賃貸契約であっても、しっかりした不動産会社で契約をしてください。

お礼

アドバイスありがとうございます。結論から言うと、値上げを受け入れることになりました。この変の家賃相場からすると、部屋の設備などは古いですが今迄の家賃は立地条件や環境からすると安い方、２千円上がっても他と比べて高いとは言えないそう（不動産に勤めている義姉の意見）なので、結局争ってもこちらが負ける可能性があるからです。ただ、家賃だけで考えるとそうなのかもしれませんが、更新料が１．２５ケ月分なので、そう安いとは思えないのですが・・。
　あの後、私達の担当だった人の上の人（支店長）に電話をしたのですが「他の部屋の方も値下げした状態の時に入居して更新時に値上げに応じてくれているので、オーナーのご意向は同じようにしたいそうです」と言われ、他の方が応じているから私たちも応じなければならない根拠はありませんが、これ以上ごたごたして住みにくくなるより（なにより時間が無いし、精神的にかなりきつい）とりあえず更新して良い部屋が見つかり次第すぐに引っ越す予定です。
　あと、支店長に苦情を言って担当を変えてもらいました。家賃の値上げ理由についても、自分の説明不足を認めず主人の勘違いと言うことにされたり、他にも色々話をしていて一切非を認めず態度が悪く、事務処理もいい加減で、契約更新で変更事項は何も無いのに「変更届」をｆａｘで送るように言ってきたり、夫側の保障会社は解約して、私が以前立てた連帯保証人をそのまま更新すると言っているのに「印鑑届」が必要と言ってきて、新しい担当者に確認したら両方必要無いとの事で、もう少しで連帯保証人に余計な手間を掛けさせる所でした。家賃の値上げというより、この担当者の態度に納得がいかなかったのかもしれません。　でも、色々と勉強になりました。どうもありがとうございます。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

>　外装工事は事前に連絡も無く突然始まり、こちらは望んでいませんし、勝手にやって

　事前の連絡が無かったのは全く大家さんと業者さんの手落ちですが、外装工事は居住者様の承諾や要望には関係なく、大家さんが出来ることです。

>　家賃値上げ

　これは、多額のお金がかかったでしょうから大家さんの気持ちは良くわかりますが現在の居住者様からそれを回収しようと言うのは無理でしょう。勿論質問者様は拒否することが出来ます。
　『それなら更新を拒否する』と脅しが入るかもしれませんが、法定更新や供託という手段がありますのでそれを“臭わせ”ば大家さん側が折れるしかないでしょう。
　結局、大家さんとしては現在の居住者様には早く出て行って頂いて新規の家賃で新しい方に入って頂くしか回収の方法はないのです。質問者様のところの大家さんもそのことをこれで学習すると思います。そのため、これから設備の修理や交換では嫌がらせのようなことをする不届きな管理会社や大家さんもいますので負けないようにしてください。

お礼

アドバイスありがとうございます。結論から言うと、値上げを受け入れることになりました。不動産は外装工事だけが理由ではなく（最初、そう言っていたのに）私達が契約した時２千円下げていた家賃を元に戻すと言う話でした。
　この変の家賃相場からすると、部屋の設備などは古いですが今迄の家賃は立地条件や環境からすると安い方、２千円上がっても他と比べて高いとは言えないそう（不動産に勤めている義姉の意見）なので、結局争ってもこちらが負ける可能性があるからです。ただ、家賃だけ考えるとそうなのかもしれませんが、更新料がたいてい１ケ月分ですが、ここは１．２５ケ月分なので、そう安いとは思えないのですが。
　あの後、私達の担当だった人の上司にも電話をしたのですが「他の部屋の方も値下げした状態の時に入居して更新時に値上げに応じてくれているので、オーナーのご意向は、同じようにしたいそうです」と言われ、他の方が応じているから私たちも応じなければならない根拠はありませんが、これ以上ごたごたして住みにくくなるより（なにより時間が無いし、精神的にかなりきつい）、とりあえず更新して良い部屋が見つかり次第すぐに引っ越す予定です。結局、皆こうやってオーナーや不動産の思い通りになってしまうのでしょうね。色々と勉強になりました。どうもありがとうございます。
＞これから設備の修理や交換では嫌がらせのようなことをする不届きな管理会社や大家さんもいますので負けないようにしてください。
　これは「お宅は大きな不動産だからそういうことは無いでしょうけど」と釘をさしておきました。

回答No.1

cartridge

今回の相談のポイントは、
１、入居者に事前相談もなく大家が勝手に工事をした。

２、文章の内容からして、建物維持のためのメンテナンススケジュールによる改装工事。

結論として、今回のケースの場合、入居者は家賃値上げに応じる義務はないと思います。

この工事は、建築会社の推奨メンテナンス工事だと思います。浸水や建物劣化、金属の錆等を防ぐために化粧工事を施したと考えられます。このような工事は、通常建築前から事業計画の中で予定されている支出のうちです。このような化粧直しをしたことで、建物の耐久性がアップするとともに、見栄えが良くなりますので、大家にとっては新規入居者獲得に有利になるでしょう。いずれにせよ、今回の工事は大家のメリットがほとんどですので、既契約者のあなたは家賃の値上げを請求される理由がありません。仮に大家の趣味で、入居者に相談もなく、建物の外観がどんどんゴージャスになったら、その都度入居者は家賃をアップさせられるのですか？それはおかしなことでしょう。今後、新規契約者が、あなたより高い家賃を払わされる可能性は十分ありますが、、、。この内容が大家さん、担当不動産会社(こちらに言うのが筋)にお話ししてもご理解を得られないようでしたら、地元の宅建協会に、今回の抗議内容を相談してみてはいかがですか？(相談する前に、相談するぞとその強者に警告が先ですが)

補足

回答をありがとうございます。早速、「建物の外装工事は持ち主の義務で、私達が負担する義務は無い。家賃の値上げは無しにして欲しい」と不動産に話をしたら「家賃値上げは、外装工事だけが理由ではない」「でも、先日主人に電話いただいた時、理由を聞いたら外装工事の為と言われたそうですよ」「あー、それはご主人が外装工事だけ印象に残っちゃったんですねー。元々★★円の物件で、２千円家賃を下げてお安くしていたので、オーナーが家賃を元に戻したいとの意向です」と言ってきました。「それなら、最初の契約の時に家賃を安くしているので、更新時に元に戻す可能性があると言うべきでは？」「２年前決まっていたわけではない、契約書に貸主は本契約の更新のつど、賃料等を増減することができると書いてある。外装工事をしていたのなら、家賃の値上げは予測が付きますよね」と言われました。また、入居時にまだ未入籍だったので夫・私それぞれに保証人が必要で、私は家族に頼み主人は保障会社（不動産から紹介された）にしたのですが、「今回、保障会社は更新しません。もう１人保証人が必要なら他の人にします」と言ったら「保障会社を解約するかどうかはオーナーの承諾が必要です」と言われ「更新料（21,000円を払うのは私達ですよね？そこまで強制される訳ですか？」と聞くと「家賃が上がっても、オーナーの承諾を得られれば保障会社への更新料分がなくなってお安くなりますよ」などとわけのわからないことを言われました。それで「主人や、あと宅建協会に相談してみます」と言ってみたのですが、「あー、それはどうぞどうぞ。良く相談してみてください」と軽くあしらわれました。もう、値上げにとりあえず応じて、じっくり他の部屋を探して急に出て行ったほうが精神上良いのでしょうか・・・。