いい土地が見つかった場合どうすれば・・

質問

はじめて土地探しをしている者です。
少しお知恵をおかし頂きたく思います。
過去ログ検索で出てきそうな内容ですが
少し急を要していますので宜しくお願い致します。

１年ほど探していましたが、先日希望条件を満たした土地が見つかりました。
この土地は複数の異なる不動産で紹介されている物件なのですが
好条件で公開して間もないためすぐ買われてしまいそうなので
急いで購入の手続きをしたいと思っています。
そこで下記の点を質問させてください。

(1)複数の不動産が取り扱っている物件の場合、
どのような判断で購入先の不動産を決定すればいいのでしょうか？

(2)ハウスメーカーを経由して購入したりすると
余分な費用などが発生してしまうのでしょうか？
個人的に土地の売買の経験がないので提出書類などの関係で
ハウスメーカーを経由したほうが安心だと思いまして。
ハウスメーカー経由の場合の費用もわかれば教えていただきたく。

(3)建物もどこかのハウスメーカーを考えているのですが
まだ正確に決定していません。
明日ハウスメーカーの１社と打ち合わせをするのですが
仮にこのハウスメーカーで決定しない場合に土地の情報を
知られてしまい、他人に情報が漏れたりするのが心配なのですが
考えすぎでしょうか？ちなみにCMを流してるほどのメーカーです。

(4)お恥ずかしいですが、少し予算オーバーの土地でして
購入費用を出来るだけ抑えたく、そんないい話はないと思いますが、
仲介手数料がかからない方法でこの土地を購入するには
どのような方法がありますでしょうか？

以上　宜しくお願い致します。

回答No.7

bnr32r32

私も２年　土地を探しました。あと、自分名義の土地を２つもっていたので１つは売りました、

まず、複数の業者がいるというのは、一般媒介もしくは専任で契約しています（売主が・・）専属専任だと１社だけになるはずです。

レインズという　不動産会社が共通でみれる　ＤＢがあり　そこに登録をかけるのですが、一般的に　広告にのって売りにだされるものは

・売れない

から広告するのです

私の売った土地は　レインズにのせなくとも　看板を出しただけで数ヶ月で何十件も問い合わせがきました。

高く買ってくれるところを待ったぐらいです
好条件の土地は　売主はこういう態度です　(;^。^A アセアセ・・

ということで、　広告をうつのは　看板ぐらいじゃ　売れない土地です
売れ残りといってもいいとおもいます

土地がよくみえるのは　今　とっても欲しいからです
冷静になってください。

また　売れない土地というのは値段交渉がききます
５０坪１０００万円の土地が７００万円に下がるなんてザラです
不動産会社が交渉に臨めば　値引きが期待できます。
ただし　親身な業者ですが・・

予算をオーバしているというのは　あまりよくありません

というのもこれから　どんどん不確定要素がでてきます
まず　わかっているものだけで

不動産取得税
登記の費用
仲介手数料（法律で上限　３％＋６万円と定めているだけで中には１万円でいいという業者もいます）

不確定要素というのは　地盤調査をしたら　軟弱地盤で　家をたてるまえに　地盤改良に２００万かかった・・とか

電気の引き込みに　どうしてもお隣さんに電柱をたてないと　電気がひきこめずやもうえず　お隣さんに　使用量をはらったり　そのぶんだけ土地をかわなきゃいけなかった・・

まぁ　いろいろありますよ

仲介手数料は　プロの手数料とおもってください。不動産売買にトラブルはつきものです。素人では対処不能です
高額の現金決済だって　相手がもちにげ　ドロンしたら　どうしますか・・個人売買だとそんなことも考えられますよ。

私は相続のときに司法書士にたのまず自分で　法務局に登記をしましたが　一般人でも　登記移転はできるのですが、これは身内のなかだからできたわけで、相手は他人様なので　お互い信用できないとおもいます。

買ったとも　どんどん出てきます。下水をひくお金もそうですし、土地にヨウヘキがあれば　もしかしたらなおさないとダメかもしれません。

土地の登記簿はとりましたか？公図は？最低限　法務局で自分で確認してください。万が一　乙に記載があったら大変です　（乙区は抵当権の欄）　乙があっても　登記移転はできるんです

土地に昔の建物が書類上のこっていないかも確認です
現実はたてものがなくても　法務局には建物が記載がありこれの抹消に手間取ったりするかもしれません。

ちなみに私は　昨年土地を買いましたが、二年間　一つの不動産屋にかよいつめて仲良くなっていたので、やっぱりレインズにのらないような　良い物件を紹介してもらい　購入できました。結局　表にでるのは　口コミで売れないからだすのだな・・・と感じました。
不動産屋の社長が「実は売主がでてきたんだけど　まだ広告うってないけど　見に行く？」といって誘ってくれて　地権者とも価格交渉までしてくれました。あまりあせらないほうがいいとおもいますよ

回答No.6

oo14

＞しかし先日不動産から電話で、お客さんの資金の融資が無理で
断念されたのでいかがですか？と連絡が入ったしだいです。

これで、６％＋１２万円は決定です。
(業者さんは仁義を重んじます、かけた努力と貢献度で業者で熾烈な戦いが裏ではなされているようですので。客が払う値段はいっしょですが。）

半年ないしは１年後に売主が直接泣きついてきたら、
値引き交渉で１０%は軽いので、都合２０％ぐらいは安く買えますが。

回答No.5

noname#52086

本当にその土地が一般的に見て好条件で割安である。
なら今回の購入は難しいでしょう。

質問者さんが本気で家を建てたいと一年前から計画されてるのなら、そのような好条件の物件がでたら即、手付けを打って契約する手はずを整えて待ち構えていなければなりません。

つまり今から質問のような事を検討していたのでは、それこそあっと言う間に他に売れてしまう可能性が高いのです。

1）口コミや紹介により信頼できる不動産屋と付き合い人間関係を築くのが一番です。
今回はそんなことしてられないので営業年数の永い業者をお勧めしておきます。知事免許番号の（　）の中の数字が大きい業者が永く営業している判断の目安になります。

2）余分な費用は基本的にかからないはずです。土地を買うのにかかる媒介手数料は何社関係しても上限があります。　はずです、と書くのはＨＭによっては事務手数料などの名目でとるかもしれません。

3）・・・・・すでに「複数の異なる不動産で紹介されている物件」なんですから、今さらそんな心配してもしかたありません。

4）土地の所有者と交渉して直接に質問者さんが買えば媒介手数料は不要です。でも一般の人に出来る作業ではありません。

補足

なるほどそうですか。有難う御座います。
直接交渉は一般人には不可能なんですね。

この土地ですが、実は数週間前に既に予約が入っていまして
あきらめていたところでした。
しかし先日不動産から電話で、お客さんの資金の融資が無理で
断念されたのでいかがですか？と連絡が入ったしだいです。

もし融資が通らなかったら優先的に連絡をもらうことになっていましたので。

回答No.4

mtron

媒介でしたら
一般媒介の事で専任でわない!!
複数の業者に委任してる訳でつ.
その情報(物件)の業者直接契約出来まつ.

更に、業者から紹介されてなければ
所有者直接交渉して契約出来まつ.
所有者も出来れば、手数料払いたくないので
応じてくれるかも知れません.

補足

ご親切にどうも有難う御座います。
勉強不足ですね・・こういった話はなかなか難しいです。

所有者と直接交渉可能なのは大きな利点ですね。
（仲介料が省けるので）
ただ他の方の意見であったように
所有者を特定するには法務局へ行って調べる必要があるんですね。
お互いに手数料はかからないですが、トラブルになるようなことは
ないでしょうか？

いずれにせよ、明日ハウスメーカーにこのあたりの話を
してみようかと思います。

回答No.3

mtron

>>(1)複数の不動産が取り扱っている物件の場合
「専任or一般」か「仲介」であるかを確認する。
仲介の場合、その先に元付け業者がいる。
複数の業者が紹介している情報の中に必ず「専任」「一般」「仲介」と表記してる筈でつ.
問題わ、貴方が物件を知った手段でつ.
業者を通して知ったならば、その業者を通して購入しなければ、後々問題になりまつ.
>>(2)ハウスメーカーを経由して購入したりすると
余分な費用などが発生してしまうのでしょうか？
其れは、ハスウメーカーによると思いまつ.

>>(3)建物もどこかのハウスメーカーを考えているのですが....
どんなに有名な企業でも、対応する人間の問題でつ.

>>(4)お恥ずかしいですが、少し予算オーバーの土地でして....
法務局へ行き土地謄本を取れば、所有者が分かりまつので、
所有者に直談判してみれば。

(1)(2)(3)の問題は、無いと思われ。何故ならば、求める不動産が決まっているから。
問題は、その不動産を手に入れる為の交渉でつね.
肝心な情報がないので、アドバイスし辛いでつね.m(_ _)m.
更に、失礼でつが..
不動産購入しようとしてる方が、勉強不足でつ.
今の状態で契約すすめると、業者の思うが侭でつ.
お気をつけて

補足

早々に有難う御座います。
物件情報に　取引態様　”媒介”と記載されていました。

回答No.2

sicco

（１）
不動産の仲介料は、売り主と買い主、それぞれ「３％＋６万円」となっています。
不動産が売りに出される場合、その所有者がどこかの業者に委託するわけですが、その業者が買い手を探してきた場合は、売り主と買い主の両方から仲介料を受け取ります。
でも、買い手を自分で探しきれなかった場合は、その情報を公開し、他の業者に買い手探しを依頼しなければいけません。そういう義務になっていますので。だから、複数の業者が取り扱っているように見えるのです。
その場合は、売り主と買い主の間に２つの業者が入ることになり、それぞれ仲介料を「３％＋６万円」受け取ることになります。
買い主につく業者は売り主と直接交渉できませんから、どの業者に仲介を依頼したとしても、条件はまったく変わりません。誠実そうなところを選ぶ、ぐらいのアドバイスしかできません。
ちなみに本当に条件のよい物件は情報を公開する前に売れることが多いです。そこがほんとうに好条件かどうか、よく考えてみるべきですね。タイミング的にも、いまは地価のピークと言われていますし。
（２）
ハウスメーカーを経由して購入する、という話はあまり聞きません。
あまり意味がない気がします。
もし不安があるなら、契約書を見せるなどして第三者のアドバイスをもらう、ぐらいにとどめた方が話が複雑にならないでいいんじゃないでしょうか。
（３）
考えすぎです。
というより、情報はもう公開されているわけですから、漏れるもなにもないでしょう。
（４）
売り主と直接交渉するしかないでしょうけど、売り主は危険を感じるでしょうし、個人取引だと銀行が融資をしてくれない、という可能性もありますね。
仲介料の「３％＋６万円」は法的には「上限」なので、交渉次第では値引いてもらえる可能性がないわけではありません。

お礼

大変分かりやすく有難う御座いました。
是非参考とさせていただきます。

回答No.1

oo14

売主と直接やれば６％分は助かる可能性はあります。
銀行がＯＫ(司法書士がＯＫ）であればこちらは取りあえず問題ないですが、リスクはお互い大きいものがあります。
伊達の手数料ではないです。
所詮、結婚のとき仲人がいるか、自由恋愛かというようなものではありますが、
システムがこうなっている以上、誰も助けてはくれないことだけは覚悟が必要です。(精神的なものがほとんどのはずですが。）
住んで(済んで)しまえばどうってことのない話ではありますが、
大金ですからね。銀行間の金の移動だけでも気を使います。

お礼

早々に有難う御座いました。
購入するにあたり、色々手数料があるのは覚悟していますが・・

不動産によっては建築もウチでやってくれれば
仲介料は無しでもいいよ。という所もあるので
どうにかなるものなのかと思った次第です。