ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。

質問

事務所を賃借し、計算してみると、１３年間で家賃を１５６０万円支払っています。この先も同額程度支払う事になります。
　もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。
　そこで、近くで物件を探してみたのですが、古い連棟（２戸１）の内片方が空き家になっているのを見つけました。

　相当古くて、小さい物件です。

土地　３３・２２m2
建物　種類・・店舗・居宅（現況は、１階２階とも空き店舗のようです）
　　　構造・・木造スレート葺２階建
　　　床面積・・１階　２２・８６m2
　　　　　　　　２階　２２・８６m2
　　　建築年月日　昭和５０年（築３３年）
用途地域・・近隣商業地域
建蔽率・・８０％　容積率・・３００％
接道・・多分６メートル道路に４・５メートルぐらい
形状・・見た感じ、間口４・５メートル、奥行き７．４メートルぐらい、後ろ側は、多少斜めになっていて綺麗な長方形ではありません。後ろ側は、結構高い擁壁があって下は側溝があり、その向こうは、田です。
特急停車駅徒歩３分くらい
路線価・・・１８万５千円

　以上のような物件です。

雲を掴むような質問ですが、

(1)路線価を８０％で割り戻すと、７６７万７５００円になりますが、狭小地、２戸１ということで、価格は安くなりますでしょうか？（売りに出ている物件ではないのですが、売買交渉は、自分でします）

(2)改装するとして、１階部分に車庫を作ることは可能でしょうか？（１台分でも可）

(3)改装するとして、相当古く手を掛けていないようですので、構造部分も補強するとして、最低、いくらくらいかかるものなのでしょうか？

(4)建て替える場合、建蔽率目一杯の二階建てとして、一番安くつく工法は何で、いくらくらいかかるでしょうか？（建築後１３年使用予定です）

(5)建て替える場合、色んな職人さんの知り合いがいるのですが（主人は、水道業です）、工務店か設計事務所に依頼するしかないのでしょうか？

　住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金４００万円程と、返ってくる保証金が９０万円と、暴落して怖くて見れない株（４５０万円が２５０万円くらいになっている気がします）しかありません。

　手が届きそうなのは、こんな物件くらいです。

　どうか、よろしくお願いします。

回答No.3

noname#60564 · ベストアンサー

はじめまして、
久しぶりに前向きな、文章で目が覚めました、私も元気を頂いた様です
。先ずはありがとうございます、
私の考えは、貴女が買える土地だけを、探す事です、今土地は、ドンドン値が下がり、売りたい人ばかりです、ご主人の仕事をする上での、地域のエリアはあると思いますが、車社会ですから、少々田舎Or不便な場所でも辛抱し、貴女の買える範囲の土地を先ず探し、その土地に選挙Or工事現場、に使った平屋の中古プレハブの倉庫をリースOr買取をし、新しい土地に建てましょう、
、無論仮設で、貴女の事務所に使うために。調整区域は安くてもダメです、今から13年間仮設プレハブで仕事をしましょう、∴
同上概算金額の計算＋土地の計画＋中古プレハブ事務所の企画＝全体アバウト金額＋予備費/13年で支払う。
更地であれば、借り入れをし易いと私は思います。
土地は自分の目で探しましょう、
ズルガシコイ、不動産屋に、コロッと騙されたり、誤魔化されたり、
ご注意、御注意、ゴチュウイしましょう。団塊の閑な建築設計士より

お礼

＞久しぶりに前向きな、文章で目が覚めました、私も元気を頂いた様です
。先ずはありがとうございます、

　こちらこそ、ありがとうございます。

　土地だけを買いなさということですので、連棟はまずいということですね。

　プレハブも、イメージしているものより、今は、いいものがあるようですね。

＞ズルガシコイ、不動産屋に、コロッと騙されたり、誤魔化されたり、
ご注意、御注意、ゴチュウイしましょう。

　はい、確かに。