ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。

質問

事務所を賃借し、計算してみると、１３年間で家賃を１５６０万円支払っています。この先も同額程度支払う事になります。
　もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。
　そこで、近くで物件を探してみたのですが、古い連棟（２戸１）の内片方が空き家になっているのを見つけました。

　相当古くて、小さい物件です。

土地　３３・２２m2
建物　種類・・店舗・居宅（現況は、１階２階とも空き店舗のようです）
　　　構造・・木造スレート葺２階建
　　　床面積・・１階　２２・８６m2
　　　　　　　　２階　２２・８６m2
　　　建築年月日　昭和５０年（築３３年）
用途地域・・近隣商業地域
建蔽率・・８０％　容積率・・３００％
接道・・多分６メートル道路に４・５メートルぐらい
形状・・見た感じ、間口４・５メートル、奥行き７．４メートルぐらい、後ろ側は、多少斜めになっていて綺麗な長方形ではありません。後ろ側は、結構高い擁壁があって下は側溝があり、その向こうは、田です。
特急停車駅徒歩３分くらい
路線価・・・１８万５千円

　以上のような物件です。

雲を掴むような質問ですが、

(1)路線価を８０％で割り戻すと、７６７万７５００円になりますが、狭小地、２戸１ということで、価格は安くなりますでしょうか？（売りに出ている物件ではないのですが、売買交渉は、自分でします）

(2)改装するとして、１階部分に車庫を作ることは可能でしょうか？（１台分でも可）

(3)改装するとして、相当古く手を掛けていないようですので、構造部分も補強するとして、最低、いくらくらいかかるものなのでしょうか？

(4)建て替える場合、建蔽率目一杯の二階建てとして、一番安くつく工法は何で、いくらくらいかかるでしょうか？（建築後１３年使用予定です）

(5)建て替える場合、色んな職人さんの知り合いがいるのですが（主人は、水道業です）、工務店か設計事務所に依頼するしかないのでしょうか？

　住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金４００万円程と、返ってくる保証金が９０万円と、暴落して怖くて見れない株（４５０万円が２５０万円くらいになっている気がします）しかありません。

　手が届きそうなのは、こんな物件くらいです。

　どうか、よろしくお願いします。

回答No.3

noname#60564 · ベストアンサー

はじめまして、
久しぶりに前向きな、文章で目が覚めました、私も元気を頂いた様です
。先ずはありがとうございます、
私の考えは、貴女が買える土地だけを、探す事です、今土地は、ドンドン値が下がり、売りたい人ばかりです、ご主人の仕事をする上での、地域のエリアはあると思いますが、車社会ですから、少々田舎Or不便な場所でも辛抱し、貴女の買える範囲の土地を先ず探し、その土地に選挙Or工事現場、に使った平屋の中古プレハブの倉庫をリースOr買取をし、新しい土地に建てましょう、
、無論仮設で、貴女の事務所に使うために。調整区域は安くてもダメです、今から13年間仮設プレハブで仕事をしましょう、∴
同上概算金額の計算＋土地の計画＋中古プレハブ事務所の企画＝全体アバウト金額＋予備費/13年で支払う。
更地であれば、借り入れをし易いと私は思います。
土地は自分の目で探しましょう、
ズルガシコイ、不動産屋に、コロッと騙されたり、誤魔化されたり、
ご注意、御注意、ゴチュウイしましょう。団塊の閑な建築設計士より

お礼

＞久しぶりに前向きな、文章で目が覚めました、私も元気を頂いた様です
。先ずはありがとうございます、

　こちらこそ、ありがとうございます。

　土地だけを買いなさということですので、連棟はまずいということですね。

　プレハブも、イメージしているものより、今は、いいものがあるようですね。

＞ズルガシコイ、不動産屋に、コロッと騙されたり、誤魔化されたり、
ご注意、御注意、ゴチュウイしましょう。

　はい、確かに。

回答No.5

kuri_kurio

連単のということは区分所有建物なのでしょうか？
無担保の事業用ローンを組まれるとしても
「価値のないもの」を購入する資金を
すんなり貸してくれるとは余り思えません。

また、地域にもよりますが「路線価」や「固定資産評価額」は
お役所が独自に定めた価格である故、実勢価格とは大きく
異なっている場合があります。
そのため、売買交渉の際の基準としてお考えになるのは危険です。
今回のケースは商業地であるうえ立地も良さそうですし古くても収益物件です。
場合によっては所有者から「失礼な！」と塩を撒かれるかもしれません。

まずは不動産屋のチラシを集めたりインターネットでお調べになるなり
その地域の正しい相場価格をお知りになることが先決では
ないでしょうか・・。

相場がわかりましたら、再度計算をされてみて
結果高いとお感じになるようでしたらサッサと諦めて
別の売り店舗等をお探しになったほうが良いでしょう。

なお、1階を車庫、2階を事務所としてお使いになるご予定とのこと
ですから、飛び込み客を相手にするようなご商売ではありませんよね？
でしたら敢えて固定資産税等が高くつく商業地を選択する必要は
ないようにも思います。

もし、私が貴方の立場でしたら自己資金＋ローンで
安い中古住宅を購入して改造する。
または、自宅の改造または増改築を行いますねー

お礼

ありがとうございます。

飛び込み客は、ほとんどありません。
ただ、電話を架けてこられた方に事務所に来ていただくことが多いのですが、駅前だと場所の説明がしやすいのです。結構電車でも来られますし。

自宅なら、土地が空いているのですが、自分でも散歩に出て帰れなくなるくらい分かりにくい住宅地の真ん中にあります。

自宅兼事務所で場所を考えて建てれば良かったと後悔しています。

物件の近辺では、売り物件が皆無といっていいくらい無いのです。昔からの地主さんが収益物件として持っていますので、売る必要性が無いのでしょう。

駅徒歩圏内の住宅地で、珍しくマンション用地が売り出されていましたが、坪単価９５万円でした。仰るように路線価から割り戻した金額より高めです。

物件は、メインの道路から少し入っていて、その先は、古い飲み屋さんがあって、たまに派手なおばさんに遭遇します。私しか欲しがらない物件のようにも思えます。心底欲しいのではなく、賃借するより得か損かだけですが。価値があるのか無いのか本当に分かりません。
知り合いの不動産業者さんに一度聞いてみます。

国金は、二度借り入れをしていますので、大丈夫です。ありがとうございます。

回答No.4

tomoe78

はじめまして、自分は建築的なものの質問に回答します。
まず、改装工事は施工不可能と考えていいでしょう。理由は、構造までいじるとなると、確認申請が必要となります。現在確認申請が厳しく、この物件に関して、改正前の条件の建物なので、全部やり直しする事になり、改修する費用より、新築する費用と変わらなくなってしまう可能性が大だからです。また、お住まいが分からないので、解体費用がはっきりとは言えませんが、坪3万～5万位かかると思います。また、建築費用は坪55万前後位みとくといいと思います

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。

建築基準法改正前の物件なので、どうしても構造補強が必要だと思っていましたが、建築確認申請まで必要なのですね。改修費も新築と同じぐらい掛かってしまうのですね。

　自宅の新築で坪単価６５万円でした。何十万もするドアやシステムキッチンや床暖房やら最新設備を備え、しかも丸投げで６５万円です。

　事務所ならかなり坪単価が安くなると思ったのですが、狭小地ではそうでもないのでしょうか？

　解体も、連棟は難しそうですね。

　参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

shin1net

分る箇所のみ回答します。

>>住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金４００万円程と、返ってくる>>保証金が９０万円と、暴落して怖くて見れない株（４５０万円が２５０万>>円くらいになっている気がします）しかありません。

上記の文章から購入は現金決済ではなく、ローンを利用すると判断しました。
連棟（テラスハウス、タウンハウス等とも呼ばれます。）は住宅ローンの対象としていない場合が殆どです。
なかには対象としている金融機関もあるかもしれませんが。。。。。。
つまり連棟は、担保価値なしと判断されることがほとんどです。

お礼

ありがとうございます。
借り入れするとすれば、事業用物件ですので、住宅ローンではなく、国民生活金融公庫の無担保の事業ローンになります。

回答No.1

m_inoue222

＞もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。

表面上の金額だけで比較していませんか？

・家賃は全額経費で落とせますが所有不動産は落とせません
（建物部分の減価償却だけ）
・土地８００万円でもローン支払総額１２００万円．．．支払利息は経費になりません

・潰して立て直していくらになるか？

総額３０００万円として返済は４５００万円

３０年で考えれば１０年で１５００万円の事務所費用

３０年間の税金や維持管理費で土地代くらいは使うでしょうね

結果．．．

自己所有なら年間１５０万円の経費．．．
家賃なら込み込み１２０万円＋経費と出来る

こまかく計算しなければ損なのか得なのかは判らないでしょう

計算もしないで「家賃＝捨てているような物」の考え方は間違っているでしょうね

自己所有が「バカらしいほど有利」なら貸し事務所なんてほとんど存在しません

・貸家はいつでも移動できる
・老朽化すればそれなりに家賃低下の交渉が出来る

・気軽に売れない事を承知しないと大間違いになる
・持ち家の毎月の支払額は固定もしくは上昇する

よく考えて選択してください

お礼

ありがとうございます。
　家賃は全額経費になりますが、税率が１０％として、年間で１２万円節税になるに過ぎません。

　事業用不動産の購入の借り入れに対する利息は、経費になると認識しているのですが、間違っていますでしょうか？

　３３・２２m2の土地ですので、二階建てを目一杯建てたとしても、建蔽率から延べ５２m2にしかなりません。実際は、車庫部分がありますので、まだ小さくなります。
　総額３０００万円にもなりますでしょうか？

　仮に、本当に、仮にですが、土地が５００万円、建物が４００万円、諸経費が１００万円として、合計１０００万円で自己資金７４０万円を引いた２６０万円を国民生活金融公庫から借りるとします。
　５年で返済するとして、金利は２・２％固定ですので、月額４５８００円の返済になります。
　支払総額は、約２７５万８千円です。（借りるなら、元金均等にしますので、支払総額は、まだ少なくなりますが）
　確かに、利息分１５万８千円ですから、節税としては、１０％１万５８００円にしかなりません。

　向こう１３年間で
賃貸の場合は、
家賃支払総額１５６０万円－節税分１５６万＝１４０４万円の支出です。

購入した場合は、
自己資金分７４０万円＋借り入れ返済総額２７５万８千円＋固定資産税都市計画税５９万２８００円（路線価から逆算して算出しましたが、建物分は算出不能です）－節税分１万５８００円＝１０７３万５千円の支出です。

　たった３３０万５千円しか支出額を減らせませんし、土地購入代金、建物改装若しくは建て替え費が全く分かりませんので、余り意味の無いシュミレーションです。

　でも、仮に、もう、３３０万円余分に掛かり、支出額が全く同じになったとしても、一応土地は残ります。

　それでも、間違っていますでしょうか？